Les guides, analyses et définitions de Rousseau 5 : ce que valent les biens, ce que dit la loi, ce que coûte une opération — écrits depuis le terrain de la Rive Gauche, jamais recopiés d’ailleurs.
Deux parcours complets, à lire d’un bout à l’autre ou à consulter chapitre par chapitre.
Deux, quatre ou huit millions n’achètent pas la même chose à Cologny, à Collonge-Bellerive ou à Veyrier. Lecture des 971 ventes publiées ces douze mois, commune par commune : parcelles, surfaces, exemples réels.
552 termes du droit, de la fiscalité et du financement, expliqués simplement.
Chercher un terme →Commission, mandat, Lex Koller, IBGI, Casatax : les réponses transversales.
Lire les réponses →Ce qui s’est réellement vendu sur la Rive Gauche, commune par commune.
Explorer la carte →Le projet de loi 13711 veut retirer prix et noms des publications foncières. Ce que cette transparence permet aujourd’hui à un vendeur et à…
Vous n’achetez pas un appartement mais les actions d’une société : pourquoi les banques ne suivent plus, ce qu’est l’impôt latent, comment le calculer…
À Genève, ce n'est pas vous qui choisissez l'école de votre enfant : c'est votre adresse. Voici ce que coûte vraiment chacun des cinq…
L’identité du propriétaire et l’état d’un immeuble se consultent gratuitement en ligne. Un extrait certifié coûte 50 francs et suppose, selon les données, un…
L’étude UBS 2026 place Cologny à 43'000 CHF/m². L’édition précédente disait 36'000. Avant d’en tirer quoi que ce soit sur votre bien, lisons les…
Rareté, discrétion et ventes hors marché : comment fonctionne réellement le haut du marché genevois — et pourquoi se limiter aux portails immobiliers ne…
Jusqu’à 20’924 francs de droits d’enregistrement en moins et la cédule à moitié prix, sous un plafond de 1’394’928 francs : le dispositif 2026,…
De 50 % avant deux ans à 2 % après vingt-cinq : le barème IBGI genevois, ce qui se déduit du gain — et…
Quartiers, écoles internationales, louer ou acheter, hypothèque, Lex Koller : le point d’entrée de votre installation à Genève — organisé pour décider vite.
Imposé sur le train de vie plutôt que sur les revenus : qui y a droit, comment la base se calcule à Genève —…
Micro-secteurs, écoles internationales, off-market, LFAIE, parcours d’achat : tout ce qu’un acquéreur exigeant doit savoir avant de viser Cologny.
Extrait du registre foncier, OIBT, pièces de PPE — et les deux documents que tout le monde jette alors qu’ils réduisent l’impôt à la…
Aucun délai légal pour revendre — mais l’IBGI à 50 %, la pénalité du taux fixe et la Casatax à restituer tournent contre vous.…
Balcon à moitié, jardin au dixième : comment les m² d’une PPE s’additionnent vraiment — et pourquoi deux annonces ne parlent jamais de la…
Courtier, expert au brevet fédéral, banque, outil en ligne : qui estime quoi, ce que ça coûte — souvent rien —, et comment reconnaître…
Zone à bâtir, indice d’utilisation du sol, servitudes : comment vérifier qu’un terrain est constructible — et pourquoi, en zone de développement, son prix…
Zone de développement à prix contrôlés ou zone ordinaire, achat sur plans, garanties : ce qu’il faut savoir avant d’acheter — ou de revendre…
Du prix juste à l’acte notarié : les dix étapes d’une vente genevoise, le droit de préemption qui peut la retarder, et ce que…
Expérience, réseau, écoute : toutes les agences cochent toutes les cases. Ce qui départage tient à ce qu’une agence accepte de mettre par écrit…
Environ trois mois pour trouver l’acheteur, un à deux de plus jusqu’à l’acte : la moyenne — et tout ce qui la fait exploser…
Avant l’acte notarié, presque tout est encore ouvert ; après, presque rien — sauf vices cachés et vices du consentement. Le point, étape par…
Quatre scénarios, un ordre à choisir selon le marché, le financement relais — et le remploi qui diffère l’impôt : le guide complet du…
Le bail survit à la vente, la LDTR encadre tout, et la votation du 27 septembre 2026 peut changer la donne : le guide…
Lire le rapport de force, chiffrer les travaux par des devis, savoir quand la marge n’existe pas — la méthode de négociation côté acheteur,…
De 600 à 1’200 CHF/m³ selon le standard, 5’000 à 10’000 CHF/m² hors terrain : les vrais ordres de grandeur, poste par poste —…
La promesse notariée qui oblige à vendre, le pacte d’emption qui réserve, la préemption qui donne priorité : les trois avant-contrats suisses, sans confusion.
Off-market ne veut pas dire vente invisible : à Genève, les acquisitions sont publiées chaque vendredi. Ce que la méthode protège, ce qu’elle ne…
Ruelles néoclassiques, ateliers d’artisans, rives de l’Arve : ce qui fait les prix de Carouge, la ville dans la ville — et où lire…
Quand aucun bien n’est comparable, comment fixer un prix ? Parcelle, rareté, valeur perçue, positionnement : la méthode d’estimation du haut de marché.
Votée le 28 septembre 2025, la suppression de la valeur locative entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Ce qui change — et ce…
Parc La Grange, rives du lac, Léman Express : le quartier des Eaux-Vives a changé d’échelle — ce que ça fait aux prix, et…
Chevrens, Bassy, les rives du Léman à dix kilomètres de Genève : ce qui fait les prix d’Anières, village lacustre — et où lire…
Ce qui fait le marché genevois, les prix commune par commune, la méthode pour vendre et pour acheter, les pièges fiscaux : le point…
Deux tiers de terres agricoles, hameaux, chênes centenaires, golf : ce qui fait les prix de Vandœuvres à 4,5 km de la ville —…
Le port, les rives du Léman, la campagne préservée : ce qui fait les prix de Corsier, village du chapelet lacustre — et où…
Villas pieds dans l’eau, Vésenaz et son centre vivant, écoles et plage : ce qui fait les prix de Collonge-Bellerive — et où lire…
Immeubles bourgeois, attiques vue Salève, parc Bertrand et Léman Express : ce qui fait les prix de Champel — et où lire les ventes…
Le coteau plein ouest, la vue lac, le golf, les grandes parcelles : ce qui fait de Cologny le sommet du marché genevois —…
La Gradelle, Grange-Canal, Malagnou : ce qui fait les prix de Chêne-Bougeries, commune des familles et des écoles — et où lire les ventes…
Zone villas, PPE de marché libre, zone de développement : sur la Rive Gauche, trois marchés se superposent. Lire un prix au m² sans…
Ce qu’une offre engage vraiment en droit suisse, comment la lire au-delà du prix, et les règles d’une contre-offre qui garde la main. Le…
Droits d’enregistrement de 3 %, émoluments dégressifs, cédule hypothécaire : ce que coûte le notaire à Genève, qui le paie — et pourquoi c’est…
L’échéance se prépare 12 à 24 mois à l’avance. Le calendrier, le coût caché du taux réservé, et ce qui arrive si vous ne…
La saison, le cycle des taux, votre situation fiscale et bancaire : trois horloges décident du bon moment — et la plus importante n’est…
Un seul contrôle est exigé par la loi à la vente — l’électrique OIBT. CECB, amiante, radon, plomb : ce qui est vraiment obligatoire,…
Une visite ne vend pas une maison : elle fixe la décote. Et à Genève elle vous engage juridiquement bien après — montrer un…
Le taux directeur de la BNS est à 0 %. Cela change vos mensualités, pas votre capacité d’emprunt : la banque calcule avec un…
Le Code des obligations dit des choses très concrètes sur votre mandat de vente — dont celle-ci : l’exclusivité ne vous enferme pas. Ce…
À Genève, la plupart des actes excluent la garantie des défauts : l’inspection pré-achat est votre seule vraie protection. Ce qu’elle couvre, ce qu’elle…
Trois modèles statistiques, septante critères, puis un expert sur place : comment le partenariat LaMap–Rousseau 5 chiffre votre bien — et où sont ses…
Premier et deuxième rang, taux fixe ou SARON, retrait ou nantissement du 2e pilier : comment fonctionne une hypothèque — et ce qui se…
Le Royaume-Uni a supprimé le régime non-dom le 6 avril 2025. Entre décider de partir et détenir les clés à Genève, il y a…
Louer ou acheter, budget, prévoyance — les règles exactes du 2e pilier —, recherche, acte : le parcours complet du premier achat, étape par…
Un prix juste, une marge décidée à froid, des réponses prêtes aux trois attaques classiques de l’acheteur : la négociation se gagne avant la…
Il n’existe pas encore de loi suisse sur l’IA. Voici les quatre endroits où elle travaille sur ce site, ce que la protection des…
Rembourser la banque, ou épargner sur un pilier 3a nanti ? Les deux mécanismes comparés, leur effet sur l’impôt sur la fortune genevois —…
Estimation ou expertise ? Valeur vénale, intrinsèque, de rendement : ce qu’un expert calcule, ce que contient son rapport, et quand il en faut…
Vieille-Ville, cité sarde, immeubles bourgeois, Clarté de Le Corbusier — et ce qu’un classement ou une inscription change quand on achète ou vend.
Quatre mesures, quatre chiffres pour le même appartement. Ce que chacune compte, laquelle figure dans une annonce genevoise, et laquelle fixe le prix.
Le titre de gage qui garantit votre hypothèque : ce qu’il est, ce qu’il coûte chez le notaire, et pourquoi le conserver après remboursement.
Appartement au m² pondéré, maison au m³ SIA plus le terrain, bien loué à la valeur de rendement : les trois calculs des professionnels,…
De l’offre acceptée à l’inscription au registre foncier : les formes du contrat, ce qu’il contient, et le moment où l’acheteur devient propriétaire.
Les banques suisses appliquent toutes le même calcul : taux théorique à 5 %, amortissement, entretien. Voici le revenu qu’il faut, prix par prix.
De Genava la romaine au PAV : chaque époque a laissé une couche de bâti qu’on achète encore — vieille ville, ceinture fazyste, cités,…
Cinq critères qui se vérifient — ventes enregistrées, commune, méthode d’estimation, mandat, réseau — et les questions à poser avant de signer.
Un bien d’exception ne se vend pas comme un appartement : acheteurs rares, discrétion obligée, prix sans comparables. La méthode, étape par étape.
Des hôtels particuliers en surplomb du lac, une architecture inspirée du large, des prestations absolues : pourquoi Nautilus est le projet phare de Cologny.
Communes à 20 %, logements d’ancien droit librement achetables, révision d’octobre 2024 : ce que la loi des résidences secondaires permet encore.
Pourquoi Genève est si chère, pourquoi les moyennes n’y disent rien, et ce qui fait vraiment bouger les prix — une lecture commune par…
APA, DD, DP, recours : la LCI fixe chaque étape et chaque délai. Où passent réellement les semaines d’un projet genevois — et lesquelles…
Terrain agricole, Lex Koller, Lex Weber, préemption de l’État, LDTR : cinq régimes peuvent stopper ou préempter votre transaction. À vérifier avant de signer.
Vendre sa résidence principale et racheter permet de différer l’IBGI — cinq ans pour réinvestir à Genève. Conditions, délais et exemple chiffré.
De la recherche à l’inscription au registre foncier : les étapes, les formes de propriété — PPE, superficie, copropriété — les frais et les…
Fonds propres, 2e pilier, taux théorique de 5 %, ratio du tiers : comment les banques calculent votre potentiel d’achat — exemple complet à…
Permis B, permis C, frontalier, société étrangère : ce que la Lex Koller autorise — et interdit — pour acheter un logement à Genève,…
Désencombrer, réparer le petit, révéler la lumière : ce que la mise en valeur change vraiment dans une vente — et les cas où…
Une estimation Rousseau 5 s’appuie sur les transactions réellement enregistrées dans votre secteur — gratuite, confidentielle, sans engagement.
Rousseau 5 est l'agence immobilière haut de gamme spécialisée dans le résidentiel sur la Rive Gauche genevoise depuis 2012. Villas, appartements, attiques et opportunités off-market — chaque mandat est suivi par un broker dédié, avec une connaissance précise des communes de Cologny, Champel, Chêne-Bougeries, Collonge-Bellerive, Vandœuvres et l'ensemble du périmètre lac.
