Acheter sa résidence principale à Genève coûte environ 4 % de frais d’acquisition en plus du prix. La Casatax est le dispositif cantonal qui en efface une partie : en 2026, jusqu’à 20’924 francs de droits d’enregistrement en moins, et la cédule hypothécaire à moitié prix — à condition de rester sous le plafond, et d’habiter le logement.
Les chiffres 2026, en vigueur depuis le 1er mars
Selon la communication du Conseil d’État genevois du 4 février 2026 :
- réduction des droits d’enregistrement : jusqu’à CHF 20’924 (20’616 en 2025) ;
- frais liés à la cédule hypothécaire : réduits de 50 % ;
- plafond du prix d’achat éligible : CHF 1’394’928 (1’374’396 en 2025).
Un franc au-dessus du plafond, et l’avantage disparaît entièrement — il n’y a pas de réduction partielle.
L’évolution du plafond, année par année
| Année | Plafond du prix d’achat | Réduction maximale |
|---|---|---|
| 2022 | CHF 1’258’454 | CHF 18’877 |
| 2023 | CHF 1’335’749 | CHF 20’036 |
| 2024 | CHF 1’359’903 | CHF 20’399 |
| 2025 | CHF 1’374’396 | CHF 20’616 |
| 2026 | CHF 1’394’928 | CHF 20’924 |
Les montants sont indexés chaque année sur l’indice genevois des prix de la construction — le dispositif suit le marché.
Les conditions, sans lesquelles tout se rembourse
- Vous êtes une personne physique — pas une société ;
- le bien devient votre résidence principale, dans le canton de Genève ;
- le prix d’achat ne dépasse pas le plafond de l’année ;
- vous occupez le logement dans les 2 ans suivant l’achat, et pendant 3 ans au moins.
Revente rapide, mise en location, transformation en résidence secondaire : l’administration peut exiger le remboursement de l’avantage. La Casatax se mérite dans la durée.
Ce que cela change, en francs
Les droits de mutation genevois représentent environ 3 % du prix. Sur un bien à 1’300’000 francs, ils s’élèvent à quelque 39’000 francs : avec la réduction maximale, il n’en reste qu’environ 18’000 — plus la moitié des frais de cédule économisée. Pour un primo-acquéreur qui compte ses fonds propres, c’est souvent la différence qui boucle le plan de financement, car ces frais ne sont pas finançables par l’hypothèque.
Ce que la Casatax ne change pas
Le dispositif agit sur les frais d’acquisition — rien d’autre. Il ne modifie ni le prix du bien, ni le taux hypothécaire, ni les exigences de la banque : les 20 % de fonds propres, dont la moitié hors deuxième pilier, et le test de charge restent entiers. La Casatax se cumule en revanche avec vos autres leviers de financement — épargne, troisième pilier, retrait ou nantissement LPP — et c’est précisément son intérêt : elle allège la partie des coûts qui ne peut pas être empruntée.
Pourquoi le dispositif existe
Genève cumule des prix parmi les plus élevés de Suisse et des frais d’acquisition d’environ 4 % qui sortent des fonds propres. Pour beaucoup de ménages, l’obstacle n’est pas la charge mensuelle mais le capital de départ. La Casatax vise exactement ce verrou : réduire le ticket d’entrée de ceux qui achètent pour habiter — et seulement eux. Les sociétés et les investisseurs locatifs en sont exclus par construction.
Comment l’obtenir : par le notaire, avant de signer
La Casatax ne s’applique pas automatiquement : elle se demande dans l’acte notarié. Le notaire vérifie les conditions et applique la réduction au moment de l’inscription au registre foncier. D’où la règle : parlez-en dès la préparation du financement, pas le jour de la signature.
L’engagement court plus longtemps qu’on ne croit
Mettez les délais bout à bout : vous avez jusqu’à deux ans pour emménager, puis trois ans d’occupation au moins. Un acheteur qui prend son temps s’engage donc, en pratique, sur une durée qui peut atteindre cinq ans après la signature. Ce n’est pas un détail pour quelqu’un dont le poste, la famille ou le pays peuvent bouger.
Et deux règles frappent la même sortie. Revendre avant trois ans d’occupation expose à la reprise de la Casatax ; revendre avant deux ans de détention place le gain au taux d’IBGI le plus lourd, 50 %. Elles ne se compensent pas, elles s’ajoutent. Si votre horizon est court, la Casatax n’est pas un avantage à saisir : c’est une contrainte à peser.
Le formulaire qu’on oublie, et qui reprend tout
Demander la Casatax chez le notaire ne suffit pas à la garder. Le canton la consent sur une intention — celle d’habiter — et vérifie ensuite qu’elle s’est réalisée. C’est l’objet de la déclaration d’affectation effective, prévue à l’article 8A de la loi sur les droits d’enregistrement.
Ce qu’elle exige, précisément :
- un formulaire par acquéreur — un couple qui achète à deux en dépose deux, pas un ;
- déposé à l’administration fiscale cantonale, service des impôts spéciaux, dans les deux ans qui suivent la signature de l’acte ;
- accompagné d’une attestation de domicile de l’office cantonal de la population, datée au plus tôt de la prise de possession ;
- et d’une preuve du déménagement : facture de l’entreprise, ordre de réexpédition du courrier, ou équivalent.
Sans ces pièces, la déclaration n’est pas traitée — et une déclaration non traitée conduit à un bordereau rectificatif : l’avantage est repris. Vingt mille francs perdus pour une attestation qu’on n’a pas demandée, deux ans après un déménagement dont on ne pense plus à conserver la facture.
La parade tient en un geste, le jour de l’emménagement : rangez dans le même dossier l’attestation de domicile et la facture du déménageur, et posez un rappel à dix-huit mois. Le délai de deux ans paraît confortable ; il se traverse sans y penser.
Le conseil qui vaut le dispositif
Si votre budget flirte avec le plafond, la négociation change de nature : passer de 1’400’000 à 1’394’000 francs ne fait pas gagner 6’000 francs — cela en fait gagner près de 27’000, réduction et demi-cédule comprises. C’est un argument de négociation objectif, que le vendeur peut entendre. Cherchez dans nos biens à vendre et en off-market ce qui se situe sous le seuil, testez votre plan au simulateur hypothécaire, et parlez-nous de votre projet — les termes techniques sont au glossaire. Et pour situer la Casatax dans votre budget global — côté vendeur comme côté acquéreur qui revendra un jour —, le simulateur de net vendeur chiffre l’ensemble, impôt sur le gain compris.