Ce qu’il faut connaitre pour le financement d’un bien immobilier.

Réaliser votre projet immobilier implique souvent de recourir à un prêt, surtout compte tenu de la hausse constante des prix de l’immobilier dans les différents cantons suisses.

En général, le coût d’un logement équivaut à environ six fois le revenu annuel d’un ménage moyen.

Pour persuader les banques de vous accorder un prêt immobilier, il est crucial de préparer soigneusement votre projet en amont et de constituer un dossier solide et convaincant.

Voici quelques recommandations essentielles pour financer votre acquisition immobilière :

  • Ratio charges-revenus

La plupart des instituts financier (tels que Crédit Suisse, Ubs, Migros bank, BCGE, Raiffeisen etc..) applique un ratio charges-revenus dans la limite d’un taux maximum de 40%.

La majorité des établissements financiers n’octroient pas de crédits hypothécaires lorsque le total des charges excède 33% du revenu brut annuel.

 

 

Calcul du ratio Charges-revenus   (prix appartement/maison) CHF 2’000’000.-                                          

                                                                                                Calcul avec les instituts financiers   

Prix d’achat du bien immobilier                                                                     CHF 2’000’000.-

Fonds propres                                                                               20% soit. –  CHF 400’000.-

Besoin de financement                                                                              =    CHF 1’600’000.-

On multiplie les CHF 1’600’000.- par env. x 5%  donc,

Taux d’intérêts théorique                                                                                CHF 80’000.-

Amortissement 1% sur le prix du bien                                                      + CHF 20’000.-

Frais d’entretien de 1% sur le prix du bien.                                             + CHF 20’000.-

Donc  le total des charges                                                                          = CHF 120’000.-

Le ratio Charges-revenus                                                      CHF 120’000/33% (max 40%)

détermine le revenus brut annuel minimum             CHF 363’636,25.-

 

Calcul du ratio Charges-revenus   (prix appartement/maison) CHF 1’500’000.-                                          

                                                                                                Calcul avec les instituts financiers   

Prix d’achat du bien immobilier                                                                     CHF 1’500’000.-

Fonds propres                                                                               20% soit. –  CHF 300’000.-

Besoin de financement                                                                              =    CHF 1’200’000.-

On multiplie les CHF 1’200’000.- par env. x 5%  donc,

Taux d’intérêts théorique                                                                                CHF 60’000.-

Amortissement 1% sur le prix du bien                                                      + CHF 15’000.-

Frais d’entretien de 1% sur le prix du bien.                                             + CHF 15’000.-

Donc  le total des charges                                                                          = CHF 90’000.-

Le ratio Charges-revenus                                                      CHF 90’000/33% (max 40%)

détermine le revenus brut annuel minimum             CHF 272’727.-

 

 

Calcul du ratio Charges-revenus   (prix appartement/maison) CHF 1’000’000.-                                          

                                                                                                Calcul avec les instituts financiers   

Prix d’achat du bien immobilier                                                                     CHF 1’000’000.-

Fonds propres                                                                               20% soit. –  CHF 200’000.-

Besoin de financement                                                                              =    CHF 800’000.-

On multiplie les CHF 800’000.- par env. x 5%  donc,

Taux d’intérêts théorique                                                                                CHF 40’000.-

Amortissement 1% sur le prix du bien                                                      + CHF 10’000.-

Frais d’entretien de 1% sur le prix du bien.                                             + CHF 10’000.-

Donc  le total des charges                                                                          = CHF 60’000.-

Le ratio Charges-revenus                                                      CHF 60’000/33% (max 40%)

détermine le revenus brut annuel minimum             CHF 181’818.-

 

Concernant le financement d’une villa ou d’un appartement de luxe, les banques demanderons plus de fonds propres et un taux d’avance ( taux hypothécaire) entre 50% et 70%.

Cela dépend plus de la situation financière globale du client et est donc moins basé sur le ratio Charges-revenus.

Concernant les biens dits de rendements, un minimum de 25% de fonds propres sera exigée par un instituts octroyant un financement hypothécaire, quelque soit le prix.

 

Quels sont les différents type de crédit immobiliers ?

Les crédits immobiliers en Suisse présentent plusieurs particularités importantes à connaître.

  1. Types de Prêts Hypothécaires : Il existe principalement trois types de prêts hypothécaires en Suisse:
    • Prêt à Taux Fixe : Celui-ci est généralement fixé pour une durée de 5, 10 ou 15 ans. L’avantage est de connaître à l’avance le montant des échéances, mais des pénalités peuvent s’appliquer en cas de remboursement anticipé.
    • Prêt à Taux Variable : Peu utilisé pour le financement de logements par les particuliers.
    • Prêt SARON : Remplace le taux LIBOR et fixe le taux tous les 3, 6, 9 ou 12 mois, offrant ainsi plus de flexibilité​​​​.
  2. Structure du Prêt Hypothécaire : Un prêt hypothécaire suisse typique comprend deux composantes :
    • Premier Rang : Correspond à environ deux tiers de la valeur du bien et est généralement non remboursable (seulement les intérêts sont payés).
    • Deuxième Rang : Représente environ 13,33% de la valeur du bien et doit être remboursé en 15 ans ou avant la retraite​​.
  3. Apport Personnel et Fonds Propres : Pour obtenir un prêt, vous devez disposer d’au moins 20% du prix d’achat en fonds propres. Ces fonds peuvent provenir de vos économies, assurances-vie, ou de votre deuxième pilier (prévoyance professionnelle)​​​​.
  4. Calcul des Charges et Capacité d’Emprunt : Les banques évaluent votre capacité d’emprunt en se basant sur un taux d’intérêt théorique de 5%. Les charges totales (intérêts, amortissement, frais d’entretien) ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus​​.
  5. Négociation et Comparaison des Offres : Il est conseillé de négocier avec plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions de prêt. Les détails tels que les frais de dossier, les conditions de remboursement anticipé, et les taux proposés doivent être soigneusement analysés avant de signer un contrat de prêt​​.
  6. Prêts pour Frontaliers : Si vous travaillez en Suisse mais résidez dans un pays voisin, comme la France, les conditions de prêt peuvent différer. Les exigences peuvent inclure la localisation de votre domicile et la durée de votre contrat de travail​​.
  7. Assurance Prêt Immobilier : Bien qu’elle ne soit pas obligatoire légalement, elle est souvent exigée par les banques et couvre des risques tels que l’invalidité, l’incapacité de travail, ou le décès​​.

 

Passer par un courtier immobilier pour l’achat d’un bien immobilier ?

 

Passer par un courtier immobilier pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse peut offrir plusieurs avantages significatifs, notamment en termes de négociation, de gain de temps, et de facilitation du processus d’achat.

  1. Expertise et Connaissance du Marché : Les courtiers immobiliers sont des professionnels qui possèdent une connaissance approfondie du marché immobilier. Ils peuvent fournir des informations précieuses sur les tendances actuelles du marché, les prix des propriétés dans différentes régions, et les aspects juridiques et fiscaux de l’achat d’un bien immobilier.
  2. Négociation des Conditions de Prêt : Un courtier peut vous aider à négocier les meilleures conditions de prêt hypothécaire. Fort de son expérience et de ses relations avec les banques, il peut obtenir des taux d’intérêt plus avantageux, des conditions de remboursement plus souples, et potentiellement des frais de dossier réduits ou annulés.
  3. Gain de Temps et d’Efforts : La recherche du financement idéal peut être un processus long et complexe. Un courtier immobilier prend en charge cette tâche, ce qui vous fait gagner du temps et vous épargne la nécessité de contacter plusieurs banques et institutions financières.
  4. Présentation des Dossiers de Prêt : Les courtiers aident également à préparer et présenter les dossiers de prêt de manière professionnelle, ce qui augmente les chances d’approbation du prêt. Ils connaissent les critères d’évaluation des banques et peuvent conseiller sur la manière d’optimiser votre dossier.
  5. Conseils Personnalisés : Un courtier offre des conseils personnalisés en fonction de votre situation financière, de vos besoins en matière de logement et de vos objectifs à long terme. Cela comprend l’analyse de votre capacité d’emprunt, l’évaluation des risques potentiels et la proposition de solutions adaptées à votre profil.
  6. Accès à un Large Éventail d’Options : Les courtiers ont accès à un large éventail de produits de prêt de différentes banques, ce qui augmente vos chances de trouver une offre qui convient le mieux à vos besoins.
  7. Assistance Tout au Long du Processus : De la recherche de financement à la finalisation de l’achat, un courtier immobilier vous accompagne tout au long du processus. Ils peuvent également aider à résoudre d’éventuelles complications ou problèmes qui surviennent pendant la transaction.
  8. Assistance pour les Acheteurs Frontaliers : Pour ceux qui sont frontaliers ou non-résidents, un courtier immobilier peut être particulièrement utile. Ils peuvent conseiller sur les spécificités des prêts pour les non-résidents et faciliter le processus d’achat dans un contexte transfrontalier

 

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