Ce guide est un point de départ : la carte du marché genevois et de ses règles, avec, à chaque étape, le lien vers l’article ou l’outil qui va au fond. Que vous vendiez, achetiez ou cherchiez simplement à comprendre, tout part d’ici.
Un marché unique — et pourquoi
Genève cumule un territoire épuisé, une construction strictement encadrée et une demande internationale permanente : l’offre ne peut pas suivre, les prix s’en chargent. Ce déséquilibre est structurel, pas conjoncturel — notre analyse du marché genevois en démonte la mécanique : deux rives aux logiques distinctes, des prix qui ne se lisent que commune par commune, et des cycles qui jouent sur l’intensité, jamais sur le fond.
Les prix : où regarder — et où ne pas regarder
Les moyennes cantonales ne décrivent personne, et les prix d’annonces ne sont pas des prix signés. Les seules références fiables sont les transactions enregistrées : notre carte des transactions les montre commune par commune, l’outil « combien votre voisin a vendu » les donne à l’échelle de la rue, et les fiches de nos communes de la Rive Gauche les commentent une à une. Pour passer d’une surface à un prix, la méthode complète — m² pondéré pour l’appartement, m³ SIA plus terrain pour la maison — est dans le guide du calcul du prix ; pour le sommet du marché, notre analyse du segment de luxe décrypte les chiffres publiés.
Quartiers et communes : la géographie des envies
La Rive Gauche concentre le résidentiel recherché : Cologny au sommet du prestige, Vandœuvres et Chêne-Bougeries pour les familles et les écoles, Champel et les Eaux-Vives pour le charme bourgeois près du centre, Collonge-Bellerive, Anières et les communes lacustres jusqu’à Hermance pour l’espace et la vue — c’est notre terrain, fiche par fiche. La Rive Droite vit au rythme international des Nations et du Petit-Saconnex ; Carouge cultive son ambiance à part. À chaque profil sa géographie — et à chaque commune ses prix réels, à vérifier avant de rêver.
Vendre : la méthode en six temps
Une vente genevoise réussie suit un ordre précis : une estimation ancrée dans les transactions réelles ; une préparation qui retire les arguments de négociation avant qu’ils n’existent ; un dossier complet dès le premier jour — CECB, documents de PPE, plans ; une stratégie de diffusion choisie, du portail public à l’off-market ; une défense du prix préparée à froid ; et un calendrier maîtrisé — comptez quatre à cinq mois du lancement à l’acte. Le guide complet de la vente déroule chaque étape ; le cas particulier du logement loué — autorisation LDTR comprise — a son guide propre.
Acheter : sans faux pas
Le parcours acheteur a ses verrous, tous anticipables : un financement validé avant d’offrir — c’est lui qui fait choisir votre dossier ; un budget qui intègre les frais d’acquisition, allégés pour la résidence principale par la Casatax sous son plafond ; une inspection technique avant l’achat — d’autant plus décisive que les actes genevois excluent presque toujours la garantie des défauts ; le statut LFAIE clarifié pour les acheteurs étrangers ; et une négociation menée par les faits, pas les pourcentages. Le marché s’explore par les biens à vendre — et par l’off-market, où les meilleures opportunités circulent d’abord.
Les spécificités genevoises à connaître absolument
L’IBGI — l’impôt sur le gain immobilier — frappe jusqu’à 50 % en cas de revente dans les deux ans, puis décroît par paliers jusqu’à 2 % après 25 ans de détention : le calculateur chiffre votre cas. Les zones de développement encadrent le prix du neuf — approuvé par l’État, contrôlé dix ans, avec obligation d’occupation : notre guide du neuf détaille le pacte. La PPE a sa langue — quotes-parts, charges, surface pondérée — qu’il faut parler avant de comparer deux annonces. Et chaque terme technique de ce guide est défini au glossaire.
Le calendrier genevois : les délais qui décident
Dans ce dossier, ce n’est presque jamais le droit qui coince — c’est le calendrier. Voici, rassemblés, les délais qui font perdre un droit ou un avantage quand on les laisse passer. Chacun est développé dans l’article correspondant.
| Situation | Délai | Ce qui se perd |
|---|---|---|
| Défaut découvert après l’achat | aviser sans délai | la chose est tenue pour acceptée |
| Défauts d’un bâtiment | 5 ans dès le transfert | l’action en garantie se prescrit |
| Erreur, dol, crainte fondée | 1 an dès la découverte | le contrat est tenu pour ratifié |
| Droit de préemption | 3 mois dès la connaissance du contrat | le droit est périmé |
| Congé reçu par un locataire | 30 jours | la contestation devant l’autorité de conciliation |
| Rabais Casatax | déclaration dans les 2 ans suivant l’acte, occupation 3 ans | reprise des droits d’enregistrement |
| Versement anticipé du 2e pilier, après vente | réinvestir dans les 2 ans | remboursement obligatoire à la caisse |
| Remploi de l’impôt sur le gain, à Genève | 5 ans | le report de l’IBGI |
| Autorisation de construire | travaux entrepris dans les 2 ans (suspendu par recours) | l’autorisation devient caduque |
| Contrôle électrique OIBT, au changement de propriétaire | exigé si le dernier date de 5 ans | obligation à la charge du propriétaire |
Deux lectures de ce tableau. Côté acheteur, il dit où se joue la protection : presque tout se décide avant l’acte, et ce qui reste après se compte en semaines. Côté vendeur, il rappelle que certains engagements survivent à la vente — et que l’impôt, lui, suit un calendrier à part. Aucun de ces délais ne se rattrape en expliquant qu’on ne le connaissait pas : ils se notent au moment où l’opération commence, pas quand le problème apparaît.
Par où commencer ?
Si vous vendez : l’estimation, toujours — elle cadre tout le reste. Si vous achetez : le financement, avant toute visite. Si vous explorez : la carte des transactions et les fiches communes vous donneront en dix minutes une vraie culture du marché. Et pour le reste, nous sommes une agence 100 % genevoise, indépendante, ancrée sur la Rive Gauche — posez-nous la question directement.