Le report ou remploi de l’impôt sur les gains immobiliers à Genève et en Suisse
Lors de l’aliénation d’une habitation (maison ou appartement) ayant servi pour l’usage propre, durable et exclusif de l'aliénateur, suivie de l’achat d’un bien de remplacement en Suisse servant au même usage dans un délai déterminé (qui diffère dans chaque canton), l’imposition sur le gain immobilier dans le canton du lieu de situation du bien vendu peut être reportée.
- Définition
C’est ce que l’on appelle le report d’imposition ou remploi d’impôt sur le gain immobilier.
Il est important de rappeler que le présent article ne traite que de l’imposition du gain immobilier réalisé par un particulier qui vend un bien immobilier faisant partie de sa fortune privée.
Les conditions du remploi sont les suivantes :
- Le propriétaire de l’immeuble vendu et le propriétaire de l’immeuble de remplacement sont une seule et même personne ;
- Tant le bien remplacé que le bien de remplacement doivent chacun avoir servi et servir au propre usage de la personne contribuable ; dans la plupart des cantons, le bien remplacé doit être la résidence principale lors de la vente ;
- Le gain provenant de l’immeuble vendu est utilisé en tout ou partie pour l’acquisition ou la construction d’un immeuble de remplacement (réinvestissement) ;
- Le remploi doit intervenir dans un délai raisonnable, fixé par le canton de situation du bien remplacé vendu ;
- Le remploi doit intervenir sur le territoire suisse.
Le délai entre ces deux opérations est dans la plupart des cantons de deux ans et peut être compris entre un an et cinq ans dans les autres. Lorsque l’achat du bien de remplacement a été effectué avant la vente du bien remplacé, le remploi n’est pas toujours admis par le canton du lieu de situation du bien vendu.
Lors de la vente du bien remplacé, l’impôt sur le gain immobilier est dû et, dans certains cantons, est payé immédiatement ou consigné chez le notaire. Il ne vous sera restitué qu’après votre installation à titre de résidence principale dans le bien de remplacement.
Cela implique que vous ne pourrez pas toujours disposer des liquidités correspondant au montant de l’impôt lors de l’achat du bien de remplacement.
La vente d’un terrain non construit ne donne donc pas lieu au remploi puisqu’il ne pouvait pas être affecté à la résidence principale. Par contre, le bien de remplacement peut être un terrain s’il fait rapidement l’objet d’une construction et devient la résidence principale de l’aliénateur dans le délai prévu par la loi fiscale du lieu de situation du bien vendu.
Ce remploi n’est pas une exonération fiscale. En d’autres termes, en cas de revente ultérieure, tant le gain immobilier dégagé par l’immeuble de remplacement entre son achat et son aliénation que celui dégagé au préalable lors de la vente de l’immeuble remplacé seront imposés, à moins qu’il n’y ait à nouveau motif de report de l’impôt sur le gain provenant de la seconde vente et que le canton du lieu de situation de l’immeuble de remplacement l’admette.
Certains cantons, comme Neuchâtel, acceptent les remplois successifs, ce qui implique que l’aliénateur ne payera les impôts dus que lorsqu’il fera une vente sans gain. D’autres cantons prélèvent l’impôt qui était dû lors de la vente du bien remplacé au moment de la vente du bien de remplacement.
Dans ce cas, cela n’empêche pas de demander un nouveau remploi sur le gain immobilier résultant de la vente du bien de remplacement en faisant un troisième achat, si les conditions du remploi sont à nouveau remplies.
Le Tribunal Fédéral a décidé en 2018 que quel que soit le moment de l’aliénation du bien de remplacement, c’est le canton de situation du bien de remplacement qui obtient le droit exclusif d’imposer le gain immobilier dans une situation où un report de l’imposition a été accordé et non le canton de situation du bien remplacé.
Seule la partie du gain immobilier de l’immeuble remplacé qui est investi dans le bien de remplacement pourra bénéficier d’un remploi dans la plupart des cantons, en application de la Loi fédérale sur l’Harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID), sous réserve des cantons qui appliqueraient encore la méthode proportionnelle de calcul de l’impôt sur le gain immobilier.
- Exemple d'applications du Remploi
Prenons comme exemple Monsieur A qui a acheté un appartement CHF 500'000.- et le revend CHF 800'000.-. Son gain est de CHF 300’000.-. S’il achète ensuite une maison en remplacement avec B, en copropriété pour une moitié chacun, au prix de CHF 1'400'000.-, l’investissement de A dans le nouveau bien est de CHF 700'000.-. En conséquence, le remploi ne pourra porter que sur CHF 200’000.- de gain, le solde du gain de CHF 100'000.- restant imposé immédiatement (cet exemple de calcul ne tient pas compte des déductions possibles).
Dans ce même exemple, si l’appartement de A se trouvait dans le canton de Vaud, qu’il l’a vendu après un an de possession et d’occupation à titre de résidence principale et acheté la maison dans le canton de Genève dix-huit mois plus tard, le gain de CHF 300'000.- aura été taxé dans le canton de Vaud au taux de 27 % (soit l’équivalent d’une durée de possession de deux ans, l’année de possession comptant double parce que le bien a été occupé par le propriétaire), ce qui correspond à un impôt de CHF 81'000.-.
Lors de l’achat de la maison à Genève, A pourra demander à ce qu’une partie de cet impôt lui soit restitué, soit le montant de CHF 54'000.- (27 % de CHF 200'000.-). Si A et B revendent la maison de Genève sept ans et huit mois après l’achat, au prix de CHF 2'000'000.-, en faisant un gain immobilier de CHF 600'000.-, le gain de B de CHF 300'000.- sera taxé au taux de 20 %, alors que le gain ayant fait l’objet du remploi et le gain sur la vente de la part dans la maison de A de CHF 500'000.- (soit CHF 300'000.- + CHF 200'000.-) sera taxé au taux de 10 %, soit CHF 50'000.-.
En effet, l’administration fiscale genevoise prend en considération la durée de propriété globale des deux biens pour fixer la durée de possession et taxer ces deux gains.
Le remploi ne peut donc pas avoir lieu lorsque vous achetez un bien de remplacement dont le prix est inférieur au prix d’achat du bien remplacé vendu. C’est souvent le cas lorsque vous vendez une grande maison, pour acquérir un appartement moins vaste et meilleur marché.
Peu de cantons acceptent que le bien de remplacement soit acheté avant la vente du bien remplacé.
Toutefois, c’est le cas à Fribourg, par exemple, qui accepte un report d’impôt sur le gain immobilier dans un délai de deux ans, avant ou après la vente. C’est également le cas à Genève, à condition que le vendeur puisse prouver qu’il avait mis le bien remplacé en vente au moment où il a acquis le bien de remplacement. Le moyen de preuve peut être la remise à l’administration fiscale du mandat de courtage signé à une date antérieure à la signature de l’acte d’achat du bien de remplacement ou une annonce sur un site de vente de biens immobiliers à la même période.
Et le délai entre l’achat du bien de remplacement et la vente du bien remplacé ne doit pas dépasser dix-huit mois.
Enfin, chaque canton fixe son propre délai pour adresser la demande de remploi à l’autorité fiscale compétente, sous peine de ne plus pouvoir en bénéficier. Il s’agit donc d’être très attentif à cette question.
- Conclusion
Vous l’aurez compris, les grands principes fiscaux sont fixés par des dispositions d’harmonisation fiscale au niveau fédéral, mais le calcul de l’impôt sur le gain immobilier, les conditions de l’acceptation du remploi et le calcul de l’impôt après la vente du bien de remplacement dépendent de dispositions fiscales cantonales, voire communales.
Le notaire en charge de la vente sera parfaitement à même de vous renseigner sur ces différents sujets.
https://www.ge.ch/impot-benefices-gains-immobiliers/beneficier-du-remploi
Article 06.2023