« Le prix au m² à Genève » n’existe pas. Il en existe au moins trois, qui ne mesurent pas la même chose, et deux marchés que les moyennes mélangent. Avant de comparer votre bien à un chiffre lu quelque part, il faut savoir lequel vous regardez. Voici les chiffres officiels, commune par commune, et la manière de les lire sans se tromper.
Le chiffre officiel : la médiane des ventes réellement signées
L’Office cantonal de la statistique (OCSTAT) exploite chaque acte de vente enregistré au registre foncier, complété par un formulaire que remplissent les notaires. Ce n’est ni un sondage ni une estimation : c’est le prix payé. Pour l’année 2024, sur 1’223 appartements en propriété par étages vendus sur le marché libre dans le canton, le prix médian s’établit à 10’559 CHF par m².
Médian veut dire que la moitié des appartements se sont vendus moins cher, l’autre moitié plus cher. L’OCSTAT préfère la médiane à la moyenne parce qu’une poignée de ventes exceptionnelles suffit à tirer une moyenne vers le haut, et Genève n’en manque pas. Retenez surtout les deux bornes qui l’entourent : un quart des ventes s’est conclu sous 9’145 CHF par m², un quart au-dessus de 12’540 CHF. Entre les deux se trouve le marché ordinaire ; votre bien est quelque part sur cette échelle, et tout l’enjeu est de savoir où.
Prix au m² des appartements, commune par commune
Le tableau classe les communes par prix médian décroissant. La colonne « ventes » compte : une médiane calculée sur vingt actes bouge davantage d’une année à l’autre qu’une médiane calculée sur trois cents. Un nom de commune cliquable mène à sa fiche, avec ses rues, ses délais de vente et ses transactions.
| Commune | Ventes | 1er quartile, CHF/m² | Médiane, CHF/m² | 3e quartile, CHF/m² |
|---|---|---|---|---|
| Cologny | 55 | 11’808 | 13’436 | 15’539 |
| Genève | 357 | 11’311 | 12’796 | 14’718 |
| Carouge | 28 | 11’259 | 12’718 | 14’028 |
| Autres communes de la rive gauche du lac Anières, Collonge-Bellerive, Corsier, Hermance, Vandœuvres | 66 | 10’107 | 12’450 | 14’372 |
| Chêne-Bougeries | 41 | 10’515 | 12’376 | 14’813 |
| Grand-Saconnex | 17 | 10’000 | 11’075 | 11’340 |
| Veyrier | 27 | 8’317 | 9’947 | 11’285 |
| Thônex | 80 | 8’411 | 9’853 | 10’569 |
| Autres communes du Sud du canton Bardonnex, Confignon, Onex, Perly-Certoux, Troinex | 161 | 9’000 | 9’804 | 10’355 |
| Lancy | 62 | 9’130 | 9’741 | 10’580 |
| Autres communes de l'Est du canton Chêne-Bourg, Choulex, Gy, Jussy, Meinier, Presinge, Puplinge | 77 | 9’027 | 9’643 | 10’493 |
| Bernex | 53 | 8’112 | 9’602 | 10’959 |
| Plan-les-Ouates | 16 | 8’040 | 9’365 | 10’471 |
| Versoix | 22 | 8’018 | 9’222 | 10’667 |
| Autres communes du Nord du canton / rive droite du lac Bellevue, Céligny, Collex-Bossy, Genthod, Pregny-Chambésy | 22 | 7’468 | 9’136 | 10’333 |
| Meyrin | 39 | 7’658 | 8’857 | 10’289 |
| Autres communes de l'Ouest du canton Aire-la-Ville, Avully, Avusy, Cartigny, Chancy, Dardagny, Laconnex, Russin, Satigny, Soral | 78 | 7’767 | 8’517 | 9’299 |
| Vernier | 22 | 6’343 | 7’776 | 9’197 |
Source : OCSTAT, statistique des transactions immobilières, table T 05.05.1.4.03, année 2024.
Deux précisions de lecture. L’OCSTAT ne donne une ligne qu’aux communes où il se vend assez d’appartements ; les autres sont réunies en regroupements géographiques, dont la composition est indiquée sous leur nom. Collonge-Bellerive et Vandœuvres, où l’on vend surtout des villas, sont ainsi lues côté appartements dans « Autres communes de la rive gauche du lac », alors qu’elles ont leur propre ligne dans le tableau des maisons plus bas. Et il s’agit du marché libre uniquement : la suite explique pourquoi c’est la seule comparaison honnête.
Dans la ville de Genève, un seul chiffre ne dit rien
« Genève » est une ligne du tableau, mais c’est une commune de deux cent mille habitants qui va des Pâquis à Champel. L’OCSTAT la découpe en secteurs, et l’écart entre eux dépasse celui qui sépare la plupart des communes du canton.
| Secteur de la ville | Ventes | 1er quartile, CHF/m² | Médiane, CHF/m² | 3e quartile, CHF/m² |
|---|---|---|---|---|
| Cité - Centre | 17 | 15’614 | 16’812 | 18’986 |
| Eaux-Vives - Lac | 43 | 12’883 | 15’613 | 18’894 |
| Florissant - Malagnou | 53 | 12’540 | 13’636 | 14’996 |
| Champel - Roseraie | 77 | 12’134 | 13’168 | 14’612 |
| Sécheron - Prieuré / ONU - Rigot / Grand-Pré - Vermont | 38 | 11’311 | 12’853 | 14’096 |
| St-Gervais - Chantepoulet / Délices - Grottes / Pâquis - Navigation | 31 | 10’366 | 12’308 | 17’323 |
| Charmilles - Châtelaine / St-Jean - Aïre | 36 | 9’894 | 11’258 | 12’438 |
| La Cluse - Philosophes / Jonction - Plainpalais / Bâtie - Acacias | 19 | 9’455 | 11’221 | 12’810 |
| Bouchet - Moillebeau | 43 | 9’884 | 11’011 | 12’019 |
Source : OCSTAT, statistique des transactions immobilières, table T 05.05.1.4.04, année 2024.
Regardez aussi, pour un même secteur, la distance entre le premier et le troisième quartile. Dans les secteurs du bord du lac, elle peut atteindre plusieurs milliers de francs par m² : le même quartier abrite l’immeuble des années soixante sans vue et l’attique rénové face à la rade. C’est la limite de tout prix au m² : il décrit un quartier, pas un bien.
Deux marchés dans le même canton : libre et contrôlé
À Genève, les appartements construits en zone de développement sont vendus à un prix fixé par l’État, et ce contrôle dure dix ans à compter de l’entrée des premiers occupants. En 2024, leur prix médian est de 7’041 CHF par m², contre 10’559 CHF sur le marché libre : le marché libre se paie 50 % de plus.
Conséquence pratique : tout « prix moyen au m² à Genève » qui mélange les deux est faux pour tout le monde. Trop bas pour le propriétaire d’un appartement du marché libre, trop haut pour celui dont le bien est encore sous contrôle. Si votre appartement a moins de dix ans et se trouve en zone de développement, son prix de revente n’est pas libre ; le glossaire détaille ces notions, et un courtier vous dira en deux minutes dans quel cas vous êtes.
Pour une villa, le prix au m² ne veut presque rien dire
L’OCSTAT ne publie aucun prix au m² pour les maisons individuelles, et c’est un choix de méthode : une villa se paie d’abord pour son terrain. La statistique 2023 le montre d’elle-même, les villas anciennes se vendent plus cher que les neuves, parce qu’elles reposent sur des parcelles deux fois plus grandes. Diviser le prix d’une maison par sa surface habitable revient à attribuer aux murs la valeur du jardin. Pour les maisons, la mesure officielle est donc le prix de vente total.
| Commune | Ventes | 1er quartile, CHF | Médiane, CHF | 3e quartile, CHF |
|---|---|---|---|---|
| Cologny | 29 | 4’000’000 | 6’200’000 | 10’090’000 |
| Vandoeuvres | 35 | 2’800’000 | 4’200’000 | 6’700’000 |
| Chêne-Bougeries | 40 | 2’930’000 | 3’990’000 | 5’630’000 |
| Collonge-Bellerive | 55 | 2’600’000 | 3’450’000 | 5’450’000 |
| Autres communes de la rive gauche du lac Anières, Corsier, Hermance | 29 | 2’390’000 | 2’964’000 | 4’700’000 |
| Veyrier | 72 | 2’000’000 | 2’352’000 | 2’765’000 |
| Pregny-Chambésy | 18 | 1’860’000 | 2’250’000 | 2’450’000 |
| Autres communes du Sud du canton Bardonnex, Carouge, Confignon, Onex, Perly-Certoux, Troinex | 89 | 1’753’000 | 2’190’000 | 2’650’000 |
| Versoix | 27 | 1’750’000 | 2’109’000 | 2’525’000 |
| Autres communes de l'Est du canton Chêne-Bourg, Choulex, Gy, Jussy, Meinier, Presinge, Puplinge | 47 | 1’565’000 | 2’015’000 | 2’500’000 |
| Bernex | 26 | 1’650’000 | 2’000’000 | 2’901’000 |
| Lancy | 17 | 1’735’000 | 1’950’000 | 2’190’000 |
| Grand-Saconnex | 25 | 1’630’000 | 1’922’000 | 2’193’000 |
| Genève | 18 | 1’420’000 | 1’900’000 | 3’900’000 |
| Plan-les-Ouates | 39 | 1’750’000 | 1’900’000 | 2’180’000 |
| Thônex | 39 | 1’700’000 | 1’900’000 | 2’200’000 |
| Autres communes du Nord du canton / rive droite du lac Bellevue, Céligny, Collex-Bossy, Genthod | 43 | 1’640’000 | 1’850’000 | 2’500’000 |
| Meyrin | 20 | 1’500’000 | 1’830’000 | 2’275’000 |
| Vernier | 37 | 1’175’000 | 1’659’000 | 1’850’000 |
| Autres communes de l'Ouest du canton Aire-la-Ville, Avully, Avusy, Cartigny, Chancy, Dardagny, Laconnex, Russin, Satigny, Soral | 36 | 1’365’000 | 1’595’000 | 1’825’000 |
Source : OCSTAT, statistique des transactions immobilières, table T 05.05.1.3.03, année 2024.
Là encore, l’écart entre quartiles parle plus que la médiane. Dans les communes de la Rive Gauche, le troisième quartile vaut souvent près du double du premier : une maison mitoyenne sur quatre cents mètres de terrain et une propriété avec vue sur le lac partagent la même ligne du tableau. C’est pourquoi une villa s’évalue par le terrain et le bâti, séparément ; nous l’expliquons dans comment calculer le prix de vente de sa maison. Pour un terrain nu, la statistique ne publie pas davantage de prix au m² par commune ; voyez notre analyse des terrains constructibles à Genève. Au-dessus de cinq millions, le marché change de nature : il a sa page, celle des villas de luxe.
Le piège de la surface : de quels mètres carrés parle-t-on ?
Un prix au m² est une division, et tout dépend du dénominateur. L’OCSTAT retient « l’ensemble des surfaces PPE à vivre et 50 % des surfaces annexes telles que balcons, terrasses, loggias ». Les annonces, elles, affichent le plus souvent la seule surface habitable.
Prenez un appartement de 100 m² habitables avec une terrasse de 20 m², vendu 1’400’000 CHF. Sur la surface habitable, cela fait 14’000 CHF par m². Selon la convention de l’OCSTAT, la surface est de 110 m², et le même appartement ressort à 12’727 CHF par m². Même bien, même prix, 9 % d’écart. Comparer le prix au m² d’une annonce à la médiane officielle sans refaire ce calcul, c’est se croire au-dessus du marché alors qu’on est dedans. La méthode complète est dans comment calculer la surface pondérée, et les différentes surfaces genevoises dans surface habitable, utile ou PPE.
Pourquoi vous lisez ailleurs des chiffres plus élevés
Trois mesures circulent sous le même nom.
- La médiane des actes, celle de cet article : tous les appartements vendus, du studio à rénover à l’attique, au prix réellement payé.
- Le prix affiché des annonces : une intention de vendeur, avant négociation, calculée sur les biens qui cherchent encore preneur. Les biens au juste prix partent vite et pèsent peu dans cette mesure ; ceux qui stagnent y restent longtemps.
- Le prix moyen d’un segment : c’est ce que montrent nos fiches de communes. Elles décrivent les biens que nous traitons sur la Rive Gauche, maisons et appartements confondus, en moyenne et non en médiane. Le chiffre y est logiquement plus haut que la médiane officielle des seuls appartements de toute une commune. Les deux sont justes ; ils ne répondent pas à la même question.
Aucune de ces mesures n’est le prix de votre bien. Elles situent un marché ; l’étage, la vue, l’état, l’exposition et le calme déplacent ensuite la valeur d’un bien précis bien au-delà de l’écart entre deux communes voisines.
Ce que la série depuis 2006 apprend
La série commence en 2006, année où l’OCSTAT sépare le marché libre des prix contrôlés.
| Année | Marché libre, médiane CHF/m² | Prix contrôlés, médiane CHF/m² |
|---|---|---|
| 2006 | 5’417 | 4’777 |
| 2007 | 6’042 | 3’996 |
| 2008 | 6’707 | 4’845 |
| 2009 | 7’087 | 5’252 |
| 2010 | 8’034 | 5’721 |
| 2011 | 8’838 | 6’416 |
| 2012 | 10’000 | 6’353 |
| 2013 | 9’409 | 6’864 |
| 2014 | 9’309 | 6’766 |
| 2015 | 8’993 | 6’566 |
| 2016 | 8’833 | 5’925 |
| 2017 | 8’857 | 6’245 |
| 2018 | 8’918 | 6’077 |
| 2019 | 9’281 | 6’149 |
| 2020 | 9’531 | 6’104 |
| 2021 | 10’460 | 5’974 |
| 2022 | 10’647 | 6’820 |
| 2023 | 10’352 | 6’587 |
| 2024 | 10’559 | 7’041 |
Source : OCSTAT, statistique des transactions immobilières, table T 05.05.1.4.01, année 2024.
Elle corrige une idée tenace, celle d’un marché genevois qui ne ferait que monter. Le m² médian du marché libre atteint 10’000 CHF en 2012, puis recule quatre années de suite jusqu’à 8’833 CHF en 2016. Il ne repasse durablement au-dessus de son niveau de 2012 qu’en 2021. Un propriétaire qui a acheté au sommet de 2012 a attendu neuf ans pour retrouver son prix. Ces montants sont en francs courants, sans correction de l’inflation ; l’historique complet depuis 1990, maisons comprises, se consulte sur notre page des transactions.
Du prix au m² au prix de votre bien
La statistique décrit le passé d’une commune entière. Pour passer à un bien, il faut des ventes comparables, récentes et proches. Trois outils le permettent ici, gratuitement. La carte des transactions montre les ventes enregistrées autour de chez vous. L’outil combien mon voisin a vendu répond pour une adresse donnée. Et l’estimation en ligne croise ces ventes avec les caractéristiques de votre bien pour donner une fourchette en trois minutes, qu’un courtier affine ensuite sur place.
Ces transactions nous parviennent par notre partenaire LaMap, à partir des ventes publiées dans la Feuille d’avis officielle. Cette publication des prix est aujourd’hui remise en question à Genève ; nous suivons le dossier dans la fin annoncée des prix publiés.
Si vous vendez, l’étape suivante est de savoir ce qu’il vous restera après impôt et frais : le simulateur net vendeur le calcule. Si vous achetez, partez de votre budget plutôt que d’une commune avec où vivre avec mon budget, puis voyez les biens à vendre.