Un prix de vente ne se décrète pas — il se calcule, puis se confronte au marché. Et le calcul n’est pas le même selon le bien : un appartement s’évalue au mètre carré pondéré, par comparaison ; une maison s’évalue par sa valeur intrinsèque — le terrain plus la construction, mesurée au mètre cube SIA ; un bien loué s’évalue à la valeur de rendement. Voici les trois méthodes que les professionnels et les banques utilisent réellement à Genève, avec un exemple complet pour chacune.
Les trois valeurs d’un bien immobilier
Avant tout calcul, un repère de vocabulaire. La valeur vénale est le prix que le marché accepte de payer aujourd’hui — c’est elle que vous cherchez. La valeur intrinsèque est ce que vaut techniquement l’objet : terrain plus construction, moins l’usure. La valeur de rendement est ce que rapportent les loyers, capitalisés. Selon le bien, l’une domine : la comparative pour l’appartement, l’intrinsèque pour la villa, le rendement pour l’immeuble locatif — et la banque de votre acheteur recalculera la sienne de son côté. Un prix solide tient debout dans les trois lectures.
Appartement : le calcul au m² pondéré
La méthode comparative, en trois étapes :
- 1. Établir la surface pondérée — l’habitable compte en plein, le balcon pour moitié environ, la cave au quart : le détail est dans notre guide du calcul de la surface pondérée (et les définitions dans celui des types de surface) ;
- 2. Trouver le prix au m² réellement payé — pas celui des annonces : celui des transactions enregistrées de la commune, affiné par les ventes les plus proches de votre adresse ;
- 3. Ajuster — étage et vue, état et rénovations, parking, charges et fonds de rénovation de la PPE : chaque écart avec les biens comparés se chiffre, en plus ou en moins.
Exemple (chiffres d’illustration) : un appartement de 85 m² habitables avec un balcon de 12 m² et une cave de 8 m² a une surface pondérée de 85 + 6 + 2 = 93 m². Si les ventes comparables du quartier se sont signées autour de 13’000 CHF/m² pondéré, la base est de 93 × 13’000 = 1’209’000 CHF — à ajuster ensuite : un étage élevé avec vue dégagée pousse au-dessus, une PPE au fonds de rénovation maigre tire en dessous.
Maison : le calcul au m³ SIA, plus le terrain
Pour une villa, la comparaison directe trouve vite ses limites — deux maisons ne se ressemblent jamais. Les professionnels passent alors par la valeur intrinsèque, en trois blocs :
- Le volume bâti, en m³ — mesuré selon la norme SIA 416, la référence suisse de calcul des surfaces et volumes : c’est le fameux « cube » ;
- la valeur à neuf de la construction — le volume multiplié par un prix au m³ qui dépend du standard : construction simple, bonne, ou haut de gamme — matériaux, techniques, finitions ;
- moins la vétusté — la dépréciation liée à l’âge et à l’entretien : toiture, façades, chauffage, cuisines et bains ont chacun leur durée de vie, et un bien rénové « remonte » sa valeur ;
- plus le terrain — sa surface multipliée par le prix du m² de terrain du secteur, tiré là encore des transactions, et corrigé par la zone, les droits à bâtir résiduels et la configuration de la parcelle.
Exemple (chiffres d’illustration) : une villa de 900 m³ SIA à un coût de construction de 1’000 CHF/m³ vaut 900’000 CHF à neuf. Âgée de vingt ans et normalement entretenue, elle subit une vétusté d’environ 20 % : la construction est retenue à 720’000 CHF. Son terrain de 600 m², dans un secteur où le m² se négocie à 1’800 CHF, ajoute 1’080’000 CHF. Valeur intrinsèque : 1’800’000 CHF. À Genève, où le terrain est la denrée rare, il pèse souvent — comme ici — plus lourd que la maison elle-même ; c’est aussi pourquoi le marché peut payer au-dessus de l’intrinsèque : il achète la parcelle et son potentiel autant que les murs.
Au passage, la passerelle entre les unités : le coût au m² d’une construction s’obtient en multipliant le coût au m³ par la hauteur des niveaux — c’est pourquoi les professionnels du bâtiment raisonnent au cube, plus fidèle à ce que l’on construit réellement, quand les annonces parlent en m² habitables.
Bien loué : la valeur de rendement
Pour un bien vendu avec son bail — ou un immeuble de rapport — l’acheteur est un investisseur, et il calcule autrement : l’état locatif annuel, capitalisé à un taux qui reflète le risque et les taux du moment. Exemple (chiffres d’illustration) : 36’000 CHF de loyers nets par an, capitalisés à 3 %, donnent 36’000 ÷ 0,03 = 1’200’000 CHF. Le taux fait tout : le même état locatif à 2,5 % vaut 1’440’000 CHF. Vendre un logement occupé se joue donc sur ce terrain-là — celui du rendement, pas du coup de cœur.
Du calcul au prix affiché
Le calcul donne une base ; le prix se fixe en la confrontant au marché réel : les ventes enregistrées du secteur, la concurrence en ligne au moment de la mise en vente, la profondeur de la demande pour ce type de bien. C’est ici que se jouent les erreurs classiques — partir d’une moyenne cantonale qui ne décrit personne, se caler sur des annonces jamais signées, ou « laisser de la marge » en gonflant le prix, ce qui rate les semaines décisives. Le bon réflexe : une base calculée, un positionnement net, et une stratégie de défense du prix prête avant la première offre. Pour connaître ce que la vente vous laissera réellement, impôt sur le gain compris, le simulateur de net vendeur fait le calcul.
Ce que le calcul ne voit pas — et l’expert, oui
Aucune formule ne mesure une vue imprenable, un calme rare, une lumière traversante, un potentiel d’agrandissement ou les contraintes d’une zone. C’est la part du jugement : celle d’une estimation professionnelle, menée sur place, qui pondère le calcul par la connaissance des micro-marchés — et, pour les cas patrimoniaux ou litigieux, d’une expertise en bonne et due forme. Commencez par un audit confidentiel de votre bien, sans engagement ; et pour situer votre calcul dans le marché d’aujourd’hui, parcourez les biens à vendre sur la Rive Gauche. Les termes techniques — valeur vénale, cube SIA, taux de capitalisation — sont définis au glossaire.