1. Fonction Approfondie de l‘Expert en Immobilier :

Un expert immobilier joue un rôle multidimensionnel dans le domaine de l’immobilier, combinant à la fois des compétences techniques, légales et de marché pour évaluer les propriétés.

Voici une exploration approfondie de ses différentes responsabilités et fonctions :

  • Analyse des Facteurs Influant sur la Valeur d’une Propriété : L’expert immobilier étudie une multitude de facteurs pour déterminer la valeur d’une propriété. Cela inclut l’emplacement, la taille, l’état du bâtiment, les améliorations ou rénovations effectuées, ainsi que des éléments plus larges tels que les tendances du marché local, les conditions économiques, et les réglementations en vigueur. Cette analyse nécessite une connaissance approfondie de l’immobilier et une compréhension des facteurs macro et microéconomiques.
  • Préparation de Rapports d’Expertise : Les rapports d’expertise immobilière sont des documents détaillés qui fournissent une évaluation complète de la propriété. Ils comprennent des analyses de marché, des comparaisons avec des propriétés similaires, et souvent des photographies et des plans. Ces rapports sont cruciaux pour les décisions de vente, d’achat, de financement, ou de développement.
  • Évaluation pour Diverses Situations :
    • Valeur Vénale : L’expert détermine la valeur vénale, qui est le prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu sur le marché libre.
    • Successions et Donations : L’évaluation pour les successions et les donations est essentielle pour déterminer les taxes et droits à payer.
    • Réévaluation d’Actifs Immobiliers d’une Société : Les entreprises font souvent appel à des experts immobiliers pour réévaluer leurs actifs immobiliers, ce qui peut influencer leur bilan et leur stratégie fiscale.
    • Niveaux de Loyers : L’expert peut conseiller sur les loyers de marché appropriés, en fonction de l’emplacement, de la qualité et des conditions du marché local.
  • Consultation par les Autorités et le Pouvoir Judiciaire : Les experts immobiliers sont souvent sollicités par les autorités gouvernementales et les tribunaux pour fournir des évaluations dans le cadre de litiges, de procédures judiciaires, ou pour des besoins réglementaires. Leur expertise est cruciale dans les cas de litiges fonciers, de saisies immobilières, ou d’expropriations.
  • Expertise en Matière de Réglementation et de Conformité : Ils doivent être au fait des dernières réglementations en matière d’urbanisme, de zonage et des normes environnementales, car ces aspects peuvent affecter significativement la valeur d’une propriété.
  • Rôle Consultatif : Au-delà de l’évaluation, les experts immobiliers offrent des conseils stratégiques aux clients sur l’achat, la vente, le développement et l’investissement immobilier. Ils peuvent également aider à identifier les opportunités d’investissement et à évaluer les risques potentiels.

 

2. Approfondissement des Types de Biens Évalués en Immobilier :

Immeubles d’Habitation :

  • Appartements et Villas : L’évaluation de ces propriétés résidentielles se concentre sur des facteurs tels que l’emplacement (proximité des services, qualité du quartier), la taille et la disposition de la propriété, l’état général et l’âge du bâtiment, ainsi que les caractéristiques uniques ou les améliorations apportées. Les appartements peuvent nécessiter une analyse spécifique des charges de copropriété et des éventuelles restrictions ou avantages liés à la copropriété.
  • Immeubles Locatifs : Pour ces biens, l’expert examine non seulement l’état physique de la propriété, mais aussi son potentiel de revenu. Cela inclut l’analyse des taux d’occupation actuels et historiques, les loyers perçus, les coûts d’exploitation, et les tendances du marché local du logement. L’emplacement et la demande locative dans la région sont également des facteurs clés.

Terrains à Bâtir :

  • L’évaluation des terrains à bâtir est un processus complexe qui nécessite une compréhension des plans d’urbanisme locaux, des restrictions de zonage, et du potentiel de développement. L’expert doit examiner la viabilité du terrain pour des projets spécifiques, comme le résidentiel, le commercial ou l’industriel, en tenant compte de l’accessibilité aux infrastructures clés comme les routes, les services publics, et les transports.

Bâtiments Commerciaux et Industriels :

  • Ces propriétés sont évaluées en fonction de leur emplacement, leur accessibilité, leur visibilité, et leur adaptabilité à diverses utilisations commerciales ou industrielles. L’évaluation tient compte de la demande actuelle et future pour de tels espaces dans la région, la qualité et l’état des installations, ainsi que des considérations spécifiques telles que la logistique pour les bâtiments industriels ou la circulation des clients pour les bâtiments commerciaux.

Biens Agricoles et Viticoles :

  • L’évaluation des propriétés agricoles et viticoles implique des connaissances spécialisées en agriculture et en viticulture. Cela comprend l’analyse de la qualité du sol, la disponibilité de l’eau, le climat, et la viabilité des cultures ou des vignobles existants. Les évaluations tiennent également compte de la taille du terrain, des bâtiments existants (comme les granges, les maisons, les caves), ainsi que des équipements et infrastructures (irrigation, machines). Pour les vignobles, des facteurs comme la réputation de la marque, la qualité des vignes, et le potentiel de production de vin sont également importants.

 

3. Détail des Différentes Valeurs Immobilières avec Exemples Chiffrés :

Valeur Intrinsèque :

  • Exemple : Considérons une villa située dans un quartier résidentiel prisé. Le terrain est évalué à 300 000 CHF, tandis que le coût de remplacement du bâti, en tenant compte de ses spécificités (surface, matériaux, design), est estimé à 500 000 CHF. Ainsi, la valeur intrinsèque totale de la villa serait de 800 000 CHF. Des facteurs supplémentaires comme des améliorations récentes (une extension, une piscine) ou des tendances de marché favorables peuvent augmenter cette valeur.

Méthodologie pour le calcul de la valeur intrinsèque d’une maison

1. Calculer de la valeur du bâti (y compris les frais secondaires)

2. Calculer la valeur des aménagements extérieurs

3. Déterminer la valeur du terrain

4. Déduire l’éventuelle vétusté du bâti

 

1. Calcul de la valeur du bâti à neuf Ordre de grandeur des Couts de construction en CHF/m3

Volume hors sol /Volume sous-sol

Villa standard. 900CHF /460CHF

Villa de standing 1’00CHF /460CHF

Villa de haut standing 1’200CHF/ 600CHF

Villa de très haut standing 2’600CHF /600CHF

Immeuble locatif standard 750CHF /460CHF

Immeuble locatif de bonne qualité 800CHF/ 460CHF

Immeuble locatif de haut standing 900CHF /460CHF

exemple :

une maison de 300 m2 de surface au sol avec rez-de-chaussée et un étage et un sous-sol :

Hors sol : (300X2)m2 x 900CHF/m3 = 540’000 CHF

Sous-sol : 300m2 x 450CHF/m2 = 135’000 CHF

Coût du bâti à neuf = 675’000.-CHF

2. Calcul des aménagements extérieurs

Les aménagements extérieurs doivent être pris en considération sur la surface non bâtie et en fonction du type de revêtement observé, par exemple :

Gazon : 16CHF/m2

Revêtement bitume : 160CHF/m2

Pavés : 200CHF/m2 Dalle jardin : 100CHF/m2

Cloture en treillis : entre 500 et 800 CHF le mètre linéaire

Portail électrique et murs de soutènement.

 

 

 

Valeur de Rendement :

  • Exemple : Un immeuble locatif en ville génère des revenus annuels de 100 000 CHF. Les coûts d’exploitation (entretien, taxes, gestion) s’élèvent à 20 000 CHF par an. Le rendement net est donc de 80 000 CHF. Si le taux de rendement attendu pour des biens similaires dans la région est de 5%, la valeur de rendement de l’immeuble serait de 80 000 CHF / 0,05 = 1 600 000 CHF.

Valeur Discounted Cash Flow (DCF) :

  • Exemple : Pour une propriété commerciale, les projections sur 10 ans indiquent des flux de trésorerie annuels croissants, partant de 150 000 CHF la première année et augmentant de 5% chaque année. En utilisant un taux d’actualisation de 6%, la valeur actuelle nette (VAN) de ces flux de trésorerie futurs peut être calculée. Par exemple, la VAN des flux de trésorerie pour les 10 années pourrait s’élever à environ 1 200 000 CHF, ce qui représente la valeur DCF de la propriété.

Valeur Hédoniste :

  • Exemple : Un appartement de 100 m² dans un quartier urbain est comparé à des propriétés similaires récemment vendues. Ces comparaisons révèlent un prix moyen au m² de 3 000 CHF. En outre, l’appartement possède une terrasse, ce qui augmente sa valeur de 10 000 CHF par rapport aux comparables. Ainsi, la valeur hédoniste est calculée comme suit : (100 m² x 3 000 CHF/m²) + 10 000 CHF = 310 000 CHF.

 

4. Approfondissement sur la Valeur PPE (Propriété Par Étage) en Droit Suisse :

Contexte Légal et Particularités : La Propriété Par Étage (PPE) en Suisse est une forme spécifique de copropriété. Elle se distingue de la propriété commune par le fait que chaque copropriétaire détient un droit exclusif sur certaines parties de l’immeuble (comme un appartement) et une quote-part des parties communes (escaliers, ascenseurs, etc.).

4.1 Documents et Informations Clés pour l’Évaluation d’une PPE :

  • Extrait du Registre Foncier : Indispensable pour connaître les détails légaux de la propriété, y compris les droits et charges qui y sont associés.
  • Feuillet du Lot : Document décrivant la part spécifique de la propriété détenu par le copropriétaire.
  • Assurance Immobilière : Fournit des informations sur la valeur assurée du bâtiment, qui peut servir de référence pour le calcul de la valeur de la propriété.
  • Comptes de la PPE : Importants pour comprendre les coûts de gestion et de maintenance, ainsi que l’état du fonds de rénovation.
  • Plan de la PPE : Donne une vue d’ensemble de la disposition de l’ensemble immobilier.
  • Règlement d’Administration et d’Utilisation : Détaille les règles de gestion et d’utilisation des parties communes et privatives.
  • Acte Constitutif de la PPE : Document officiel établissant la PPE et la répartition des millièmes.
  • Procès-Verbal de la Dernière Assemblée : Offre un aperçu des décisions récentes affectant la copropriété.

4.2 Méthodologie de Calcul de la Valeur d’une PPE :

  • Surface du Lot : La valeur est souvent basée sur la surface habitable (brute ou nette). La surface brute inclut tous les espaces de l’appartement, tandis que la surface nette exclut les zones comme les balcons ou terrasses.
  • Prix au Mètre Carré : Ce prix est déterminé en fonction des tendances du marché local. Il varie en fonction de l’emplacement de la propriété, de la qualité de la construction, des aménagements et de l’accessibilité. Par exemple, un appartement de 100 m² situé dans un quartier recherché peut avoir un prix au mètre carré de 12′ 000 CHF, tandis qu’un autre dans un quartier moins prisé pourrait être évalué à 8’000 CHF/m².
  • Vétusté : Il faut prendre en compte l’âge de la propriété et son état d’entretien. Par exemple, pour un appartement de 20 ans nécessitant des rénovations, une dépréciation de 10% pourrait être appliquée.

Exemple de Calcul de Valeur PPE :

Supposons un appartement de 100 m² dans un quartier bien situé, avec un prix au mètre carré de 12′ 000 CHF.

Sa valeur intrinsèque serait donc de 1’200’000 CHF. Si l’appartement nécessite des rénovations estimées à 50 000 CHF, la valeur ajustée serait de 1’150’000 CHF.

Cette évaluation doit également tenir compte des éléments spécifiques comme la quote-part des espaces communs, les éventuelles servitudes ou restrictions, et les contributions au fonds de rénovation.

Cette approche détaillée permet de comprendre comment les divers éléments contribuent à la valeur globale d’une PPE en Suisse, en tenant compte à la fois des aspects légaux, physiques et de marché.

Ces exemples illustrent comment chaque méthode d’évaluation immobilière s’applique à des situations spécifiques, en tenant compte de facteurs uniques tels que l’emplacement, les caractéristiques de la propriété, et les conditions du marché.

Ces méthodes fournissent aux experts immobiliers des outils pour évaluer avec précision la valeur des propriétés dans divers contextes.

 

5. Approfondissement sur le Registre Foncier :

Le registre foncier joue un rôle crucial dans le domaine immobilier, fournissant une base de données officielle et fiable sur les droits immobiliers. Voici un développement plus détaillé de ses fonctions et principes :

5.1 Fonction Principale du Registre Foncier :

  • Le registre foncier est un registre public qui documente et certifie les droits réels sur les biens immobiliers. Cela comprend la propriété, les hypothèques, les servitudes, et d’autres droits immobiliers.

5.2 Principes Fondamentaux du Registre Foncier :

  1. Publicité : L’accès au registre est ouvert à tous, favorisant la transparence. Cependant, certains détails, en particulier ceux concernant les gages immobiliers, peuvent être soumis à des restrictions d’accès.
  2. Classement Réel : Chaque bien immobilier est enregistré individuellement avec un numéro distinct, garantissant une organisation et une identification claires.
  3. Principe Absolu de l’Inscription : Pour qu’un droit soit reconnu comme droit réel immobilier, il doit être inscrit au registre. Cela assure la légitimité et la reconnaissance officielle des droits.
  4. Principe Relatif de l’Inscription : Certains droits peuvent exister légalement sans inscription, mais leur inscription confère une reconnaissance formelle.
  5. Légalité Matérielle de l’Inscription : L’inscription nécessite un titre valable, assurant la légitimité des droits enregistrés.
  6. Foi Publique : Les informations inscrites dans le registre sont présumées exactes et fiables, ce qui est essentiel pour la confiance des parties impliquées dans les transactions immobilières.

5.3 Contenu du Registre Foncier :

  • Mentions et Annotations : Ces éléments donnent des détails sur les propriétaires actuels, les transactions passées et autres informations importantes concernant le bien immobilier.
  • Charges Foncières : Incluent les hypothèques, les privilèges et autres charges qui peuvent affecter le bien.
  • Servitudes Foncières et Personnelles : Droits accordés sur le bien, tels que le droit de passage ou d’utilisation de certaines parties du bien par des non-propriétaires.
  • Usufruit et Droit d’Habitation : Droits permettant à une personne d’utiliser le bien et d’en bénéficier sans en être le propriétaire.
  • Droits Voisins : Comme le droit de préemption (droit d’acheter en priorité) et le droit de réméré (droit de racheter un bien vendu).
  • Droits Distincts et Permanents : Droits spécifiques attachés au bien immobilier.
  • Hypothèques Légales : Hypothèques inscrites par la loi pour des raisons spécifiques, comme les arriérés de taxe.

Le registre foncier est donc un outil essentiel pour assurer la sécurité juridique dans les transactions immobilières.

Il fournit des informations précieuses et fiables qui sont cruciales pour les propriétaires, les acheteurs, les investisseurs, les institutions financières et les autorités légales.

Sa gestion et son entretien nécessitent une précision et une mise à jour constantes pour refléter avec exactitude l’état actuel des droits immobiliers.