À Genève, l’identité du propriétaire d’un immeuble et son état descriptif se consultent gratuitement, en ligne, sans avoir à justifier quoi que ce soit. Tout le reste — un extrait certifié, une attestation, une recherche menée par l’office — coûte 50 francs et suppose, selon les données demandées, un intérêt légitime.
Voici précisément ce que vous pouvez obtenir, comment, et à quel prix.
Ce que vous pouvez consulter gratuitement
L’article 27 de l’ordonnance sur le registre foncier ouvre à tout public, 24 heures sur 24, l’accès en ligne à deux informations sur un immeuble déterminé :
- l’état descriptif de l’immeuble — sa désignation, sa surface, sa nature ;
- l’identité du ou des propriétaires.
C’est gratuit et immédiat. Trois limites, que l’office énonce clairement : ces données sont dépourvues de foi publique — elles ne font pas foi juridiquement ; elles ne tiennent pas compte des inscriptions en cours de traitement ; et leur mise à jour est en principe hebdomadaire. Enfin, le système est protégé contre la consultation en série : interroger le registre adresse après adresse exige de justifier un intérêt.
Ce qui exige de justifier un intérêt
Au-delà de ces données librement accessibles, l’article 970 alinéa 1 du Code civil impose de justifier d’un intérêt pour consulter ou obtenir un extrait. C’est le point que la plupart des gens découvrent trop tard.
Peuvent se prévaloir d’un intérêt juridique ou économique digne de protection : le propriétaire, le titulaire d’un droit réel limité, la personne qui bénéficie d’un titre d’acquisition, et le futur acquéreur. L’office est explicite sur ce qui ne suffit pas : « le démarchage commercial ou la simple curiosité ne sauraient constituer un intérêt suffisant ».
En clair : savoir qui possède la villa d’en face est gratuit et légal. Obtenir le détail de ses servitudes, de ses hypothèques ou une attestation de non-inscription demande une raison que l’office acceptera.
Obtenir un extrait certifié : comment et combien
Les prestations certifiées se commandent uniquement en ligne. L’office ne prend aucune commande par courriel, par fax ni par téléphone. Vous pouvez vous présenter au guichet, mais on vous demandera d’y remplir le formulaire en ligne sur place. Les extraits sont délivrés en principe par courriel ou par courrier.
Le tarif est fixé par le règlement sur les émoluments (REmORFDIT), articles 7 et 8 :
- 50 francs par attestation ou extrait certifié conforme ;
- 50 francs par quart d’heure pour une consultation nécessitant le concours d’un collaborateur de l’office, ou pour toute recherche spécifique.
Bon à savoir : certaines données d’un immeuble déterminé s’obtiennent en extrait certifié sans justifier d’un intérêt, en vertu de l’article 970 alinéa 2 du Code civil. L’obligation de justifier ne concerne que les autres données.
Les publications foncières, gratuites elles aussi
Les acquisitions immobilières font l’objet d’une publication, en accès libre et gratuit, actualisée en principe chaque vendredi. C’est une source distincte de la consultation du registre, ouverte à tout public — et elle aussi protégée contre les appels en série.
Où s’adresser
Office du registre foncier (ORF)
Rue des Gazomètres 5-7, 1205 Genève
Case postale 69, 1211 Genève 8
Téléphone : +41 22 546 61 58
Courriel : registre.foncier@etat.ge.ch
Guichet ouvert du lundi au vendredi, de 9h00 à 12h00 et de 14h00 à 16h00.
Ce qu’un extrait contient réellement
Un extrait n’est pas une fiche descriptive : c’est le feuillet de l’immeuble, et il se lit en quatre blocs. La désignation d’abord — numéro de parcelle, commune, surface, nature du terrain et bâtiments qui s’y trouvent. La propriété ensuite : qui détient, à quel titre, et en quelles parts s’il y en a plusieurs. Puis les servitudes — droit de passage, interdiction de bâtir, servitude de distance et vue — qui suivent le bien et s’imposeront à vous. Enfin les gages immobiliers : les cédules hypothécaires inscrites, leur montant nominal et leur rang.
Ce dernier bloc surprend souvent. Le montant d’une cédule inscrite n’est pas la dette : c’est le plafond du gage. Une cédule de 2 millions peut ne garantir qu’un prêt de 800 000 francs, ou plus rien du tout. Ce que l’extrait vous dit, c’est de combien l’immeuble peut être grevé, pas de combien il l’est.
L’inscription fait la propriété, pas la signature
C’est le point que le registre foncier change dans une vente, et il est mal compris. L’article 656 alinéa 1 du Code civil est net : « L’inscription au registre foncier est nécessaire pour l’acquisition de la propriété foncière. » Signer l’acte chez le notaire ne fait pas de vous le propriétaire. L’inscription, si.
L’article 972 précise la mécanique : les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l’inscription au grand livre, et l’effet de cette inscription remonte au moment où elle a été portée au journal. Le journal est le registre d’entrée : dès que le notaire y dépose la réquisition, votre rang est pris, même si le traitement au grand livre suivra plus tard. Deux acquéreurs sur le même bien, c’est l’ordre du journal qui tranche.
Conséquence pratique : entre la signature et l’inscription, il existe une fenêtre. Elle est courte, mais elle explique pourquoi le notaire retient les fonds et ne les libère qu’une fois le dépôt effectué. Et elle explique aussi la règle de l’article 971 : un droit soumis à inscription n’existe comme droit réel que si l’inscription a eu lieu. Une servitude promise mais jamais inscrite ne vous protège pas.
Registre foncier et cadastre : deux choses différentes
Beaucoup de démarches échouent parce qu’on frappe à la mauvaise porte. Le registre foncier établit les droits. Le cadastre et la mensuration officielle établissent la géométrie : où passe la limite, quelle est la forme exacte de la parcelle, quel bâtiment l’occupe. À Genève, ces données cartographiques se consultent librement, et ce n’est pas à l’office du registre foncier qu’il faut les demander.
Si votre question est « qui possède », c’est le registre foncier. Si elle est « jusqu’où va mon terrain », c’est la mensuration. Et si elle est « qu’est-ce que je peux construire dessus », c’est encore ailleurs : la zone, l’indice d’utilisation, les plans localisés. Nous les avons rassemblés dans les cinq lois qui peuvent bloquer une parcelle genevoise.
Ce que le registre foncier ne vous dira pas
Le registre foncier établit les droits : qui possède quoi, grevé de quelles servitudes et de quelles hypothèques. Il ne dit rien de la valeur. Un extrait ne vous apprendra ni ce que vaut le bien aujourd’hui, ni ce que les voisins ont réellement obtenu de leur vente.
C’est précisément le travail que nous faisons. Nous suivons les transactions enregistrées sur la Rive Gauche genevoise, commune par commune, et nous les rendons lisibles : la carte des transactions montre ce qui s’est vendu autour d’une adresse, et « combien votre voisin a vendu » répond à la question que le registre laisse ouverte.
Si votre démarche vise à situer un bien avant de vendre ou d’acheter, une estimation fondée sur les transactions réelles vous en apprendra davantage qu’un extrait à 50 francs.