Le Genevois ne rencontre presque jamais la Lex Weber chez lui — il la rencontre le jour où il achète un chalet en Valais, un appartement à Verbier ou un pied-à-terre dans les Grisons. Depuis la votation du 11 mars 2012 et l’entrée en vigueur de la loi sur les résidences secondaires (LRS) en 2016, ces achats obéissent à des règles précises — durcies par endroits, assouplies par la révision d’octobre 2024. Voici le mode d’emploi, du point de vue de l’acheteur.
La règle des 20 % — et où elle s’applique
Le principe : dans toute commune où les résidences secondaires dépassent 20 % du parc de logements, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée. Les logements neufs y sont construits sous restriction d’utilisation — résidence principale ou hébergement touristique qualifié — et cette restriction est inscrite au registre foncier : elle suit le logement, pas le propriétaire. La Confédération publie chaque année l’inventaire des communes concernées — l’essentiel des stations alpines y figure. Première vérification, donc : le taux de la commune, puis l’extrait du registre foncier du bien convoité, où toute restriction d’utilisation apparaît noir sur blanc.
La clé du marché : l’ancien droit
Voici ce que la plupart des acheteurs ignorent — et qui explique que le marché des stations reste bien vivant : les logements créés avant le 11 mars 2012 — dits « d’ancien droit » — peuvent être librement utilisés, vendus et achetés comme résidences secondaires, même dans une commune saturée. La Lex Weber gèle la construction nouvelle ; elle ne touche pas au stock existant. Concrètement : le chalet des années 70 à Verbier s’achète sans restriction d’affectation — et c’est précisément pourquoi ces biens d’ancien droit portent une prime dans les communes à quota dépassé : ils sont la seule porte d’entrée qui restera ouverte.
La révision d’octobre 2024 : l’ancien droit prend de la valeur
Depuis le 1er octobre 2024, la loi révisée assouplit nettement le sort des logements d’ancien droit dans les communes à plus de 20 % : leur surface habitable peut être agrandie de 30 % au maximum, y compris en cas de démolition-reconstruction — et la transformation ou la reconstruction peut désormais créer des logements supplémentaires. Pour un propriétaire ou un acheteur, le calcul change : un chalet vieillissant d’ancien droit n’est plus seulement un bien à rénover, c’est un potentiel — moderniser, agrandir, voire densifier. La valeur de ce potentiel se chiffre au cas par cas, mais la direction est claire : la révision a rendu le stock d’ancien droit plus précieux encore.
Le taux d’une commune n’est pas figé
Le seuil de 20 % n’est pas une étiquette collée une fois pour toutes : il se recalcule chaque année, et une commune peut le franchir dans un sens comme dans l’autre. La mécanique est réglée. Les communes ont l’obligation d’établir un inventaire des logements, en saisissant dans le Registre fédéral des bâtiments et des logements tous les logements de leur territoire ; l’Office fédéral de la statistique contrôle la qualité de ces données en les croisant avec les fichiers du contrôle des habitants, ce qui permet d’identifier les résidences principales. L’Office fédéral du développement territorial calcule ensuite la proportion et publie l’inventaire fin mars, sur la situation au 31 décembre précédent.
Quand une commune franchit le seuil, une procédure de vérification s’ouvre avec le canton avant que le changement produise ses effets. Pour un acheteur, la conséquence est concrète : une commune peut sortir du régime restrictif et rouvrir la construction de résidences secondaires — ce qui pèse sur la prime des biens d’ancien droit — ou y entrer, et geler des projets que le vendeur vous présentait comme acquis. Un permis délivré reste un permis délivré ; un projet seulement envisagé, non. Vérifiez la publication de l’année en cours, pas un article daté.
Acheter en station depuis Genève : les trois questions
1. Le statut du logement — ancien droit (liberté) ou nouveau droit (affectation restreinte inscrite au RF) : c’est la question qui commande tout, et elle se vérifie, ne se présume pas. 2. Le financement — une résidence secondaire se finance plus strictement qu’un logement principal : apport en fonds propres plus élevé exigé par les banques, et surtout pas de retrait du 2e pilier, réservé par la loi à la résidence principale. Notre guide du financement et le simulateur d’hypothèque posent les bases du calcul. 3. Le statut de l’acheteur — pour une personne domiciliée en Suisse, la Lex Weber est le seul filtre ; pour un acheteur de l’étranger s’ajoute la Lex Koller et ses contingents cantonaux de logements de vacances. Les deux lois se cumulent — l’une regarde le logement, l’autre l’acheteur.
Vendre ou transmettre une résidence secondaire
Côté vendeur, la mécanique joue en miroir : un bien d’ancien droit se vend sans restriction et vise le marché le plus large ; un bien de nouveau droit se vend avec son affectation — à un acquéreur qui l’occupera en résidence principale ou l’exploitera en hébergement touristique. À la succession, le régime suit le logement : hériter d’un chalet d’ancien droit n’y change rien, il demeure librement utilisable. Et pour qui vend sa résidence secondaire afin d’acheter ailleurs, la mécanique vente-rachat s’applique comme pour tout bien — l’impôt sur le gain se règle au lieu de situation de l’immeuble.
Et à Genève même ?
Le canton n’est pas une terre de résidences secondaires — la question du quota ne s’y pose guère, et c’est en achetant ailleurs que le Genevois croise cette loi. Elle fait en revanche partie des cinq régimes de droit public qu’une due diligence sérieuse vérifie systématiquement avant tout achat, où que soit le bien. Termes techniques au glossaire — et si votre projet alpin accompagne une réorganisation de votre patrimoine genevois, parlons-en : c’est souvent le même mouvement.