C’est fait, et c’est daté. Le peuple et les cantons ont accepté la réforme le 28 septembre 2025 ; le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029. La décision est constitutionnelle : aucun recours ni référendum ne peut plus l’annuler. Reste la vraie question pour un propriétaire — ce qui change, et ce qu’il vaut la peine de décider d’ici là.
La décision, et pourquoi 2029
Adoptée par les Chambres fédérales en décembre 2024, la réforme a passé le référendum obligatoire le 28 septembre 2025. Le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a arrêté la date : 1er janvier 2029.
Ce délai n’est pas une lenteur administrative. La loi d’harmonisation fiscale impose aux cantons au moins deux ans pour adapter leur législation, et les directeurs cantonaux des finances ont expressément demandé 2029 — le temps d’introduire, s’ils le souhaitent, l’impôt spécial sur les résidences secondaires qui compense leur perte de recettes.
Ce qu’était la valeur locative
Un revenu fictif : le loyer que vous encaisseriez si vous louiez le logement que vous occupez, fixé en pratique entre 60 et 70 % du loyer de marché, et imposé comme un revenu ordinaire. En contrepartie, vous déduisiez les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. La réforme supprime les deux faces de ce mécanisme.
Ce qui change au 1er janvier 2029
| Élément | Jusqu’à fin 2028 | Dès 2029 |
|---|---|---|
| Valeur locative | Imposée comme revenu fictif | Supprimée |
| Frais d’entretien | Déductibles chaque année | Plus déductibles (résidence propre) |
| Intérêts hypothécaires | Entièrement déductibles | Déductibles au prorata des seuls biens loués |
| Travaux d’économie d’énergie | Déductibles de l’impôt fédéral | Plus déductibles au niveau fédéral ; choix cantonal possible |
| Résidence secondaire | Valeur locative imposée | Supprimée ; impôt cantonal spécial possible |
| Bien mis en location | Loyers imposés, charges déductibles | Régime inchangé |
Deux nuances comptent. Les primo-accédants conserveront une déduction d’intérêts temporaire et plafonnée sur les premières années. Et les propriétaires bailleurs ne sont pas concernés : un bien loué reste imposé sur ses loyers réels, charges déductibles.
La déduction primo-accédant, en francs
La réforme ménage ceux qui achètent leur premier logement en Suisse : pendant dix ans, ils conservent une déduction d’intérêts passifs, plafonnée à 10’000 francs pour un couple marié et 5’000 francs pour les autres contribuables.
À Genève, ce plafond mérite d’être confronté aux prix d’ici. Prenons un premier achat à 1,2 million financé à 80 % : 960’000 francs de dette. À un taux d’illustration de 2 %, les intérêts annuels approchent 19’000 francs — le plafond de 10’000 en couvre donc environ la moitié. Le chiffre n’est pas une prévision, c’est un ordre de grandeur : ajustez-le à votre taux réel avec le simulateur hypothécaire. Mais la leçon tient : sur un marché où le ticket d’entrée dépasse le million, l’amortisseur prévu par le législateur fédéral n’absorbe qu’une partie du choc.
Ce que la réforme ne touche pas : l’impôt immobilier complémentaire
Un propriétaire genevois paie un impôt que la réforme laisse entier, et qu’on oublie régulièrement dans ces discussions : l’impôt immobilier complémentaire. C’est un impôt réel — il porte sur le bien, pas sur votre capacité contributive. Son taux est de 1 ‰ de la valeur fiscale, ramené à 0,2 ‰ lorsque le bien est votre résidence principale. Il est dû par la personne inscrite au registre foncier comme propriétaire ou usufruitier au 31 décembre.
Un détail change tout dans le débat sur l’amortissement : il se calcule sur la valeur fiscale sans déduction des dettes. Rembourser son hypothèque ne le réduit donc en rien — contrairement à l’impôt sur la fortune. Deux impôts, deux logiques opposées sur la même dette.
Et une porte de sortie que peu de propriétaires connaissent : un bâtiment répondant aux standards énergétiques élevés ou très élevés — HPE et THPE — peut obtenir, sur demande, une exonération de vingt ans de cet impôt. « Sur demande » est le mot important : elle ne s’applique pas d’elle-même. Si vous achetez dans un programme neuf genevois, la question mérite d’être posée avant la signature, pas trois ans après.
Qui y gagne, qui y perd
Le gain est net pour les propriétaires peu ou pas endettés — typiquement les retraités qui ont amorti : la valeur locative disparaît de leur revenu imposable sans qu’ils perdent de déductions significatives.
Le bilan se resserre pour les propriétaires fortement hypothéqués : la déduction des intérêts disparaît en même temps que la valeur locative. Plus votre dette est élevée par rapport à la valeur du bien, plus l’avantage fond.
Ce qui se décide avant 2029
Les travaux d’entretien
Les frais d’entretien restent déductibles jusqu’à fin 2028. Des travaux que vous prévoyiez de toute façon — toiture, façade, cuisine — ont fiscalement plus de valeur réalisés avant l’échéance qu’après. Les années 2027 et 2028 verront probablement s’allonger les carnets de commandes des entreprises : anticiper, c’est aussi réserver.
L’amortissement de l’hypothèque
Dès 2029, garder une dette élevée sur sa résidence principale ne rapporte plus rien fiscalement. La question « amortir ou placer » se reposera pour beaucoup de ménages — elle dépend de votre taux, de votre fiscalité et de votre prévoyance, et mérite un conseil chiffré plutôt qu’une règle générale.
Les résidences secondaires
La valeur locative y disparaît aussi, mais chaque canton peut créer un impôt spécial pour compenser. Si vous détenez un chalet ou un pied-à-terre, le canton où il se trouve déterminera votre situation réelle — les décisions cantonales tomberont d’ici 2029.
Et pour le marché genevois ?
À Genève, où les prix rendent l’endettement structurellement élevé, la réforme redistribue les cartes entre profils d’acheteurs : elle favorise les fonds propres importants et l’amortissement rapide. Pour un propriétaire de la Rive Gauche, elle change surtout le calcul de détention à long terme — ce que vaut le bien reste la question première, et elle se mesure sur les transactions réelles de votre commune.
Si la réforme vous fait envisager une vente ou un arbitrage, commencez par une estimation fondée sur les ventes enregistrées, et notre page vendre avec Rousseau 5 décrit la méthode. Les termes fiscaux de cet article sont définis au glossaire immobilier.