Un dossier de vente complet fait trois choses : il accélère la transaction — chaque pièce manquante retarde la banque de l’acheteur au pire moment —, il protège le vendeur — documenter, c’est verrouiller —, et, ce que presque personne ne dit, il peut réduire l’impôt à la revente. Voici la liste complète pour Genève, pièce par pièce — en commençant par les deux documents que tout le monde jette et qu’il ne faut jamais jeter.
Les deux documents qui valent de l’argent : acte d’achat et factures de travaux
À la revente, l’impôt genevois sur le gain immobilier se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition augmenté des impenses — les travaux qui ont apporté une plus-value au bien. Chaque facture conservée réduit donc le gain imposable ; chaque facture perdue est un impôt payé en trop. L’acte d’achat d’origine et les factures de travaux de toute la durée de détention sont ainsi les pièces les plus rentables du dossier — notre article sur l’IBGI détaille la mécanique, et le net vendeur la chiffre. Si vous ne deviez retenir qu’une chose de cette page : ouvrez un classeur « travaux » le jour de l’achat, et ne le fermez jamais.
Impenses ou entretien : la ligne que le fisc trace
Encore faut-il savoir quelles factures comptent. L’administration fiscale genevoise pose la règle en une phrase, et elle est plus sévère qu’on ne l’imagine : « Les frais d’entretien, déduits ou non au rôle ordinaire, ne sont pas considérés comme des plus-values. » Relisez « déduits ou non » : le fait de n’avoir jamais porté ces frais en déduction de votre impôt sur le revenu ne les fait pas basculer du côté des impenses. Ils sont perdus pour le calcul du gain, dans tous les cas.
La ligne se trace donc entre remettre en état et améliorer. Refaire une cuisine à l’identique parce que l’ancienne était usée : entretien. Créer une salle d’eau qui n’existait pas, aménager des combles, poser une isolation qui n’était pas là, ajouter une véranda : plus-value. Le même corps de métier, la même facture d’apparence, deux traitements opposés — et c’est le descriptif de la facture qui tranchera, des années plus tard, devant un taxateur qui n’a pas vu le chantier. D’où un réflexe qui ne coûte rien : exiger de l’entreprise un libellé qui décrit ce qui a été créé, pas seulement « travaux de rénovation ».
Deux autres éléments entrent dans le calcul et se documentent aussi. Au prix d’acquisition s’ajoutent les frais de l’acte d’achat — droits d’enregistrement compris. Et du prix de vente se déduit l’éventuelle commission de courtage. Conservez donc les décomptes du notaire des deux bouts de l’histoire : celui de l’achat, et celui de la vente.
Les pièces juridiques : ce qui prouve ce que vous vendez
L’extrait du registre foncier récent est la pièce maîtresse : propriété, servitudes, gages, annotations — notre guide du registre foncier explique comment l’obtenir et le lire. S’y ajoutent le plan cadastral — les limites exactes de la parcelle, consultables sur le SITG —, les plans de construction (sol, façades) qui permettent à l’acheteur de se projeter et à sa banque d’instruire, et pour une maison, la situation de zone et son règlement — ce que la parcelle permet encore, un facteur de valeur détaillé dans notre article sur le terrain constructible.
Les pièces techniques : l’état, documenté
Le rapport de sécurité OIBT des installations électriques est le seul contrôle exigé par la loi au transfert — un nouveau contrôle s’impose si le dernier date de plus de cinq ans. Le CECB n’est pas obligatoire pour vendre à Genève, mais un certificat récent désamorce les négociations sur l’énergie ; le repérage amiante s’impose de fait pour l’avant-1991. Le détail — l’obligatoire, le recommandé et les fausses obligations importées de France — est dans notre guide des diagnostics. Quant à l’assurance bâtiment : à Genève — canton à régime libre —, elle n’est pas une obligation légale, mais la banque de l’acheteur l’exigera ; transmettre votre police en cours facilite la reprise.
Les pièces financières et fiscales
L’attestation de solde hypothécaire organise le remboursement ou la reprise du prêt le jour de l’acte, et la cédule hypothécaire — remise ou reprise par l’acheteur — se prépare avec la banque et le notaire : sa reprise économise des frais réels au futur propriétaire, un argument dans la négociation. La valeur fiscale et la valeur locative du bien renseignent l’acheteur sur sa fiscalité future — un paysage en pleine réforme qu’il vaut mieux savoir expliquer.
La PPE : le dossier dans le dossier
Pour un appartement, l’acheteur — et son inspecteur — liront trois choses avant tout : le règlement de PPE, les procès-verbaux des dernières assemblées — où se lisent les travaux votés et repoussés — et les décomptes de charges avec l’état du fonds de rénovation : un fonds maigre face à une toiture fatiguée annonce un appel de fonds, et l’inspection pré-achat le relèvera de toute façon. Les fournir d’emblée, avec le détail de la surface pondérée, c’est prendre l’initiative du récit plutôt que la subir.
Si le bien est loué
Le bail en cours et l’état locatif complètent le dossier — et changent la transaction : l’acquéreur reprend le contrat, et l’aliénation d’un appartement loué passe par l’autorisation LDTR. Notre guide de la vente d’un logement loué couvre ce parcours spécifique, autorisation comprise.
Le dossier commercial — et qui rassemble tout
Reste la vitrine : photos professionnelles, descriptif précis, surfaces exactes et annoncées dans la bonne unité — c’est le dossier commercial, celui que l’acheteur voit en premier. Pour le reste, chaque pièce a son guichet — registre foncier et SITG pour l’officiel, banque pour l’hypothécaire, régie pour la PPE — et c’est précisément le travail que nous prenons en charge dans la méthode de vente : un dossier complet AVANT la mise en marché, pas pendant. L’audit confidentiel commence par là. Termes techniques au glossaire.