Vendre un bien avec bénéfice à Genève déclenche l’Impôt sur les Bénéfices et Gains Immobiliers — l’IBGI. Son taux ne dépend que d’une chose : la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien. De 50 % du gain avant deux ans à 2 % après vingt-cinq ans, l’écart est tel que la date de vente est souvent la première décision fiscale d’un vendeur.
Ce qu’est l’IBGI
Un impôt cantonal sur le bénéfice de la vente — pas sur le prix. Il frappe la différence entre ce que vous encaissez et ce que le bien vous a coûté, et il s’applique indépendamment de votre résidence fiscale : un vendeur domicilié hors du canton, ou hors de Suisse, le doit également. Chaque vente doit d’ailleurs faire l’objet d’une déclaration d’IBGI, même sans gain.
Comment se calcule le gain imposable
Le gain n’est pas la simple différence entre prix de vente et prix d’achat. S’y déduisent notamment :
- les frais d’acquisition d’origine — frais de notaire et droits d’enregistrement ;
- les travaux qui ont augmenté la valeur du bien (les impenses), à distinguer du simple entretien ;
- la commission de courtage payée pour la vente.
Et ce qui ne se déduit pas, c’est la moitié du sujet : les frais d’entretien ne comptent pas, qu’ils aient été déduits ou non de votre revenu ordinaire. Repeindre, remplacer une chaudière à l’identique, refaire un joint : entretien. Ajouter une salle d’eau, isoler ce qui ne l’était pas, aménager des combles : plus-value. C’est cette frontière qui décide, pas le montant de la facture.
Conserver les justificatifs de travaux sur toute la durée de détention n’est donc pas de la manie administrative : chaque facture retrouvée réduit le gain imposable, et une facture perdue ne se rattrape pas.
Le barème 2026, par durée de détention
| Durée de détention | Taux sur le gain |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 50 % |
| 2 à 4 ans | 40 % |
| 4 à 6 ans | 30 % |
| 6 à 8 ans | 20 % |
| 8 à 10 ans | 15 % |
| 10 à 25 ans | 10 % |
| 25 ans et plus | 2 % (taux plancher) |
Le plancher de 2 % est une nouveauté de 2025 : auparavant, la détention au-delà de vingt-cinq ans exonérait totalement le gain. Ce n’est plus le cas — même les propriétaires de très longue date paient désormais quelque chose.
Un bien hérité : le compteur ne repart pas à zéro
C’est le point qui change tout pour une famille, et celui qu’on nous rapporte le plus souvent mal compris. Un héritier qui vend la maison reçue il y a huit mois ne détient pas le bien depuis huit mois aux yeux du fisc genevois : la durée de possession reprend celle du défunt, à compter de la date à laquelle LUI avait acquis le bien. La règle vaut pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2001 ; pour les plus anciennes, la durée part de la date du décès.
Même mécanique pour une donation : la durée débute à l’origine de possession du donateur. Une villa achetée par les parents en 1988 et donnée aux enfants en 2024 se vend donc au taux plancher, pas à 50 %.
La conséquence pratique tient en une phrase : avant de vendre un bien reçu, cherchez la date d’acquisition d’origine — elle figure au registre foncier, et elle vaut souvent plus que n’importe quelle négociation de prix.
Deux exemples chiffrés
Détention courte. Achat 1’000’000 francs en 2023, revente 1’300’000 francs en 2024 : gain de 300’000 francs, détention inférieure à deux ans, taux de 50 % — 150’000 francs d’impôt. La moitié du gain part à l’État : c’est le prix de la revente rapide.
Détention longue. Achat 800’000 francs en 1990, vente 1’200’000 francs en 2026 : gain de 400’000 francs, plus de vingt-cinq ans, taux plancher de 2 % — 8’000 francs d’impôt.
Mêmes ordres de grandeur de gain, un impôt dix-huit fois plus léger : la durée fait tout.
Réduire ou différer l’impôt
Trois leviers, tous légaux et prévus par la loi :
- La durée — quand la vente peut attendre un changement de tranche, quelques mois valent parfois des dizaines de milliers de francs ;
- les déductions — impenses documentées, frais d’acquisition, courtage ;
- le remploi — vendre sa résidence principale et racheter en Suisse dans les cinq ans permet de différer l’impôt ; le mécanisme complet est détaillé dans notre article sur le remploi.
Gestion privée ou activité professionnelle
Le barème ci-dessus vaut pour la fortune privée. Une activité jugée professionnelle — achats-reventes répétés, opérations spéculatives — relève de règles distinctes, plus lourdes. La frontière s’apprécie au cas par cas, et c’est un sujet à traiter avant de multiplier les opérations, pas après.
En pratique, pour votre vente
L’IBGI est consigné chez le notaire au moment de la vente : il sort du produit avant que celui-ci ne vous parvienne. Et comme l’impôt se calcule sur le gain, tout commence par le prix : une estimation sur transactions réelles en fixe la base — le montant net, lui, se chiffre plus bas. Les termes de cet article sont définis au glossaire.
Ce qui se décide, et quand
Trois dates commandent l’IBGI, et aucune n’est le jour de la signature. La date d’acquisition — celle du défunt ou du donateur s’il y a lieu — fixe le point de départ. Les anniversaires de possession font changer de tranche : entre le 23e mois et le 25e, le taux passe de 50 à 40 %, et cela se calcule à la semaine près. Enfin la date de l’acte arrête le compte.
Calculer votre IBGI
Le barème ci-dessus se pose sur votre situation en deux minutes, avec le reste du calcul — car l’IBGI n’est jamais la seule ligne entre le prix affiché et ce qui arrive sur votre compte. Le simulateur de net vendeur applique le barème genevois à votre durée de détention, déduit les impenses que vous saisissez, retire l’hypothèque à rembourser et les frais, et affiche le montant net.
Il donne un ordre de grandeur, pas un bordereau : l’admissibilité d’un travail à plus-value dépend des justificatifs, et une situation jugée professionnelle sort du barème. Pour un chiffre qui engage, il faut un notaire ou un fiscaliste — mais pour décider s’il faut vendre maintenant ou attendre un palier, il suffit largement.