La due diligence immobilière — l’examen du bien et de son cadre juridique avant de s’engager — a un objectif simple : qu’aucune règle ne vous surprenne après la signature. Or à Genève, cinq régimes de droit public peuvent bloquer, conditionner ou même préempter une transaction — et tous ne se lisent pas dans un registre public. Voici la carte des cinq, avec pour chacun le réflexe de vérification.
1. Le terrain agricole : la LDFR verrouille
Le droit foncier rural soumet l’acquisition des immeubles agricoles à autorisation, avec des conditions strictes : l’acquéreur doit en principe être un exploitant à titre personnel, à un prix non surfait, dans le rayon de son exploitation. Traduction pratique : la parcelle agricole qui borde votre future villa n’est ni achetable pour agrandir votre jardin, ni un placement foncier en attente de déclassement — la zone décide de tout, et la LDFR garde la zone agricole. Vérification : le statut de la parcelle au SITG, avant même de rêver.
2. L’acheteur étranger : la Lex Koller filtre
La LFAIE restreint l’acquisition de logements par les personnes à l’étranger — l’assujettissement se vérifie sur trois plans cumulatifs : qui achète, ce qui est acheté, et la nature du droit acquis, y compris les acquisitions indirectes comme le transfert d’actions d’une société immobilière. Sans autorisation quand elle est requise, pas d’inscription au registre foncier — la transaction est juridiquement impossible. Le détail des statuts — permis B, C, frontaliers, sociétés — est dans notre guide complet de la LFAIE ; le réflexe : clarifier le statut de l’acquéreur avant la première visite.
3. Les résidences secondaires : la Lex Weber plafonne
Depuis 2016, la loi fédérale sur les résidences secondaires interdit en principe toute nouvelle résidence secondaire dans les communes qui en comptent déjà plus de 20 % — avec inscription de la restriction d’utilisation au registre foncier. Genève n’est guère concernée pour elle-même, mais tout Genevois qui achète un chalet ou un pied-à-terre de vacances l’est directement : notre article dédié à la Lex Weber détaille les quotas, les exceptions et les pièges de l’hébergement touristique.
4. La préemption de l’État : le veto que personne n’attend
C’est la restriction la plus méconnue des acheteurs — et la plus spectaculaire. En zone de développement, la loi générale sur le logement (LGL) confère à l’État et aux communes un droit de préemption : lors de la passation de l’acte, le propriétaire doit aviser le Conseil d’État et la commune, qui disposent de 60 jours pour renoncer… ou pour acquérir le bien à la place de l’acheteur — au prix de l’acte, voire à un prix inférieur s’ils l’estiment surfait, avec l’expropriation en ultime recours. Et la pratique s’est durcie : l’exercice de ce droit au service de la densification n’est plus rare. Conséquence concrète : sur une parcelle en zone de développement, le calendrier et la structure de la transaction — avant-contrat compris — doivent intégrer ce délai et ce risque ; notre guide du neuf en zone de développement complète le tableau côté prix contrôlés.
5. L’appartement loué : la LDTR conditionne
L’aliénation d’un appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location — sous quelque forme que ce soit, parts de PPE ou actions comprises — est soumise à autorisation dès lors qu’il relève d’une catégorie où sévit la pénurie. Le département autorise notamment l’appartement en PPE dès sa construction, jamais loué, déjà autorisé une fois — ou l’achat par le locataire en place depuis trois ans, si 60 % des locataires de l’immeuble l’acceptent et que les autres reçoivent la garantie de ne pas devoir acheter ou partir. La vente en bloc obéit à ses propres règles. Notre guide de la vente d’un logement loué couvre le parcours complet — votation de septembre 2026 comprise.
Le sixième réflexe : le cadastre des sites pollués
Les cinq régimes ci-dessus décident si la transaction est possible. Celui-ci décide de ce qu’elle vous coûtera ensuite, et il est le plus facile des six à vérifier — ce qui rend l’oubli d’autant plus regrettable.
L’ordonnance fédérale sur l’assainissement des sites pollués impose au canton de tenir un cadastre des sites pollués. À Genève, il est public : il se consulte librement sur le géoportail du service de géologie, sols et déchets, sous l’onglet « Sites pollués » du SITG. On y trouve les parcelles où une pollution est connue ou suspectée — anciennes activités industrielles, artisanales, dépôts, remblais.
Deux choses valent d’être sues. D’abord, l’extrait par parcelle se télécharge gratuitement, et l’État est explicite sur sa portée : les extraits générés en ligne sont officiels, le numéro du PDF en bas de page remplaçant le timbre et la signature du service. Un envoi postal, lui, coûte 20 francs. Ensuite, une inscription au cadastre n’est pas un verdict : elle signale un site pollué, qui n’appelle pas nécessairement d’assainissement. Mais elle change la conversation — sur le prix, sur les travaux envisagés, et sur qui portera le coût si un chantier remue la terre.
Le réflexe tient en une minute : le numéro de parcelle, l’extrait téléchargé, et la réponse avant l’offre plutôt qu’après l’acte.
La due diligence en pratique : qui vérifie quoi
La méthode tient en trois cercles. Ce qui se lit : l’extrait du registre foncier — servitudes, gages, annotations, restrictions mentionnées — et le SITG pour la zone, les protections et les statuts de la parcelle. Ce qui se demande : les autorisations applicables — LDTR, LFAIE, préemption — auprès des services compétents, car toutes les restrictions ne figurent pas dans un registre public. Ce qui s’organise : la structure de la transaction adaptée aux réponses — conditions suspensives, calendrier, forme de l’engagement. Le notaire vérifie le volet juridique, l’avocat spécialisé intervient sur les cas complexes, et le courtier orchestre — c’est l’ossature de notre guide de la transaction, et le dossier de vente en rassemble les pièces. Termes techniques au glossaire.
Cet article s’appuie sur une contribution juridique de Me David Bensimon, associé, spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier, et Me Mélissa Palin (Rhône Avocat-e-s), publiée en décembre 2023. Mise en forme éditoriale : Rousseau 5. Cet article ne constitue pas un avis de droit.