Avant de visiter, avant même de chercher : chiffrez votre potentiel d’achat. C’est le premier calcul de toute acquisition — celui qui définit le prix maximum, cible les bons biens et permet d’offrir vite sur un marché où les transactions vont vite. Voici comment les banques le calculent réellement — fonds propres, revenus, charges théoriques — avec un exemple complet, chiffré comme un établissement le ferait — et notre simulateur d’hypothèque pour tester immédiatement vos propres chiffres.
Les fonds propres : le socle — et ses règles strictes
Le financement standard exige 20 % de fonds propres au minimum — et les frais d’acquisition (droits, notaire, registre foncier) s’y ajoutent, payables uniquement en liquidités : comptez environ 25 % du prix au total. Les sources admises sont plus larges qu’on ne le croit : épargne et avoirs en compte, 3e pilier A (traité comme du cash), valeurs de rachat d’assurances-vie, donation ou avance d’hoirie, prêt sans intérêt ni remboursement, mise en gage de titres — et, pour la résidence principale, les avoirs du 2e pilier. Deux limites absolues : au moins 10 % du prix ne peuvent pas provenir du 2e pilier, et pour un bien qui n’est pas votre résidence principale — investissement locatif ou résidence secondaire — la prévoyance est exclue et l’apport exigé souvent supérieur.
Retirer ou mettre en gage sa prévoyance ?
Le 2e pilier et le 3e pilier A peuvent être retirés — avec un impôt sur le capital retiré et une réduction des prestations futures — ou mis en gage : le prêt hypothécaire est alors un peu plus élevé, mais vous ne payez pas d’impôt de retrait et vos couvertures de prévoyance restent intactes. L’arbitrage dépend de votre situation, de votre âge et de vos objectifs : c’est typiquement la question qui justifie un spécialiste — chaque option se chiffre avant de se choisir.
Le retrait de prévoyance coûte un impôt, et il se paie en liquide
Un point que les plans de financement oublient presque toujours de budgéter. Retirer son 2e ou son 3e pilier A n’est pas une opération neutre : la prestation en capital est soumise à un impôt distinct de l’impôt ordinaire, et cet impôt se règle en argent frais, au moment même où toutes vos liquidités partent dans l’acquisition.
La bonne nouvelle est que le régime est privilégié. La prestation est taxée séparément du reste de vos revenus, sans s’y ajouter — c’est tout l’intérêt du mécanisme. Deux impôts s’appliquent, l’impôt cantonal et communal et l’impôt fédéral direct, et dans les deux cas le canton retient le même principe : le taux d’imposition est d’un cinquième du taux indiqué dans le barème ordinaire, celui de l’article 41 LIPP pour l’ICC et de l’article 36 LIFD pour l’IFD.
Un cinquième du taux, pas un cinquième de l’impôt : le barème reste progressif, et plusieurs retraits encaissés la même année s’additionnent pour déterminer le taux. C’est la raison pour laquelle un couple qui retire simultanément deux avoirs paie proportionnellement plus que s’ils étaient échelonnés sur deux années civiles — quand le calendrier de l’achat le permet, ce qui n’est pas toujours le cas.
Retenez surtout ceci pour votre calcul de fonds propres : le montant que la caisse vous verse n’est pas le montant dont vous disposez pour l’apport. L’impôt s’en retranche. La mise en gage, elle, n’entraîne aucun impôt de retrait — c’est un des arguments de l’arbitrage évoqué plus haut, et il se chiffre avant de se trancher.
Les revenus : ce que la banque compte — et retranche
Le revenu déterminant additionne tout ce qui est durable — salaires, bonus réguliers, allocations, revenus accessoires, rentes, revenus locatifs — et retranche tous les engagements : mensualités de crédits et leasings, pensions versées, charges d’autres biens immobiliers. Sur cette base s’applique la règle cardinale du financement suisse : les charges théoriques du bien ne doivent pas dépasser environ un tiers du revenu disponible. Théoriques, car la banque ne calcule pas avec le taux du jour : elle applique un taux d’intérêt théorique de 5 % — le fameux « stress test » — plus l’amortissement obligatoire et 1 % du prix en frais d’entretien.
L’exemple complet : une villa à 2,5 millions
Un couple avec deux enfants vise une villa genevoise à CHF 2’500’000. Le plan : 500’000 de fonds propres (20 %) et 2’000’000 d’hypothèque (80 %) — soit, frais d’acquisition inclus, environ 625’000 de fonds à réunir. La banque scinde le prêt : une hypothèque de 1er rang jusqu’à deux tiers de la valeur (1’666’666), sans amortissement obligatoire, et un 2e rang (334’000) à amortir en 15 ans au maximum — et au plus tard à la retraite. Le test de capacité : intérêts théoriques à 5 % = 100’000, amortissement annuel du 2e rang = 22’300, entretien à 1 % = 25’000 — soit 147’300 de charges théoriques, exigeant environ 442’000 de revenus annuels. Voilà pourquoi le calcul se fait avant la recherche : il évite de visiter des rêves inaccessibles — ou de sous-estimer son vrai potentiel. Faites le vôtre en deux minutes avec le simulateur d’hypothèque, puis affinez avec un spécialiste.
Chaque banque calcule autrement — et c’est une opportunité
Ces règles sont l’usage dominant, pas une loi uniforme : chaque établissement a ses critères — tolérance sur le ratio, revenus retenus, traitement des bonus ou des indépendants. Deux dossiers identiques peuvent obtenir des réponses très différentes d’une banque à l’autre. C’est tout l’intérêt d’un courtier hypothécaire indépendant, qui connaît les grilles de chacun et oriente le dossier vers l’établissement qui le valorisera le mieux — le même réflexe qui paie au renouvellement.
Du potentiel au projet
Le chiffre en main, tout s’enclenche : le simulateur d’hypothèque pour affiner les scénarios, notre guide du financement pour le parcours bancaire complet, la Casatax pour alléger les frais de la résidence principale sous son plafond — puis la recherche, sur le marché et avant lui, avec la force de celui qui peut s’engager : sur un marché rapide, le dossier financier prêt est souvent ce qui fait choisir votre offre. Le parcours d’achat complet est décrit dans notre guide de la transaction — et les termes techniques au glossaire.
Cet article s’appuie sur une contribution de Giovanni Mastroianni, Senior Mortgage Specialist (feyn — Finest Mortgage Broker), publiée en mars 2023. Mise en forme éditoriale : Rousseau 5. Les critères d’octroi varient selon les établissements et les situations ; seule une analyse personnalisée fait foi.