Avant même de parler prix ou financement, un acheteur étranger doit répondre à une question : la Lex Koller me concerne-t-elle ? La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) décide qui peut acheter quoi en Suisse — et Genève l’applique strictement. Voici la carte complète : les cas libres, les cas soumis à autorisation, et les pièges que la jurisprudence a déjà refermés sur des acheteurs mal conseillés.
Une loi née de la peur du « bradage du sol »
Adoptée en 1983 pour prévenir l’emprise étrangère sur le sol helvétique, la LFAIE doit son surnom — Lex Koller — à l’ancien conseiller fédéral Arnold Koller. Assouplie en 1997 pour ne plus décourager les investissements utiles à l’économie, elle repose depuis sur un triple filtre : qui achète, ce que l’opération représente juridiquement, et à quoi l’immeuble est destiné. Il suffit d’un des trois filtres pour déclencher le régime d’autorisation.
Qui est « personne à l’étranger » — et qui ne l’est pas
Sont soumis à la loi : les ressortissants de l’UE/AELE sans domicile en Suisse ; les ressortissants d’autres États qui n’ont pas le droit de s’y établir ; les sociétés ayant leur siège à l’étranger — ou en Suisse mais sous domination étrangère ; et toute personne qui achète pour le compte d’une personne à l’étranger. En sont libérés : les Suisses, où qu’ils vivent ; les ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse (permis B ou C) ; et les ressortissants d’États tiers titulaires d’un permis d’établissement C. Pour eux, l’achat à Genève est libre, comme pour un Suisse.
Permis B hors UE : la résidence principale reste possible
C’est la question qu’on nous pose le plus souvent, et la réponse est plus ouverte qu’on ne le croit : un ressortissant d’un État tiers titulaire d’une autorisation de séjour valable (permis B) peut acquérir sans autorisation le logement qui lui sert de résidence principale, à son lieu de domicile (art. 2 al. 2 let. b LFAIE). La condition tient dans l’usage : il faut y habiter réellement — pas le louer, pas le laisser vide. Notre guide de l’installation à Genève détaille le parcours complet, et le régime du forfait fiscal intéressera ceux qui s’installent.
Frontaliers : une porte spécifique
Le frontalier ressortissant UE/AELE peut acquérir une résidence secondaire dans la région de son lieu de travail sans autorisation (art. 7 let. j LFAIE) — un cas fréquent à Genève, où des milliers de frontaliers travaillent chaque jour. Une seule à la fois, et elle ne peut pas être louée tant qu’il la garde à ce titre.
Ce que la loi considère comme « acquérir »
La LFAIE ne regarde pas la forme, elle regarde la maîtrise économique (art. 4). Sont assimilés à une acquisition : la propriété bien sûr, mais aussi le droit de superficie, l’usufruit, le droit d’habitation, l’achat d’actions d’une société immobilière, ou encore une promesse d’achat-vente. Le financement aussi peut faire basculer une opération : le Tribunal fédéral a jugé (ATF 142 II 481) qu’une acquéreuse suisse tombait sous la loi parce que son mari, domicilié à l’étranger, portait l’essentiel du financement — fonds propres et capacité de crédit — au-delà des deux tiers de la valeur du bien tolérés par la jurisprudence. Être suisse ne suffit pas : c’est l’origine des moyens qui compte.
Logement, commercial, vacances : l’affectation décide
Troisième filtre, l’usage de l’immeuble. Les locaux commerciaux — bureaux, arcades, ateliers — s’acquièrent en principe librement, même par une personne à l’étranger : c’est la grande respiration de la loi depuis 1997. Le logement, lui, reste la zone protégée. Quant aux logements de vacances, ils ne sont possibles que dans les cantons touristiques disposant d’un contingent fédéral — Genève n’en fait pas partie : aucune résidence de vacances pour une personne à l’étranger dans le canton. Et même là où le contingent existe, le Tribunal fédéral veille : il a refusé une villa de 247 m² dont l’acquéreuse ne rendait pas vraisemblable le besoin dépassant la limite réglementaire de 200 m² (arrêt 2C_947/2018).
À Genève : quel guichet, et ce qui reste fermé
La loi est fédérale, l’autorisation est cantonale. À Genève, le département des institutions et du numérique est l’autorité de première instance en matière de LFAIE, et sa décision peut faire l’objet d’un recours à la chambre administrative de la Cour de justice.
Le déclencheur est mécanique et vaut d’être connu : lorsque le registre foncier, le registre du commerce ou les autorités d’enchères ne peuvent pas exclure d’emblée que l’acquisition soit soumise à autorisation, ils renvoient l’acquéreur devant le département. Ce n’est donc pas à vous de vous dénoncer : le doute suffit à ouvrir la procédure, et il se lève avant l’acte, pas pendant. Une précision utile aussi : le département indique qu’il n’est pas habilité à donner des renseignements ou des conseils juridiques sur des cas particuliers. Ne comptez pas sur un appel téléphonique pour sécuriser votre montage.
Reste la liste que beaucoup espèrent contourner, et que le canton publie sans détour. Pour une personne à l’étranger, l’acquisition est impossible à Genève pour :
- les logements non subventionnés ;
- les logements de vacances à Genève ;
- les résidences secondaires à Genève — à l’exception des résidences secondaires pour frontaliers UE/AELE ;
- les immeubles mixtes purs, commerces et logements.
Cette liste explique à elle seule pourquoi tant de projets genevois se réorientent : le canton n’a pas de contingent de logements de vacances, et la résidence secondaire y est fermée sauf par la porte frontalière. Ce qui reste ouvert — la résidence principale au lieu de domicile, le commercial, la porte frontalière — se vérifie avant la première visite. C’est la première question que nous posons, et elle prend cinq minutes.
Contourner la Lex Koller : le vrai prix
Prête-nom, société-écran, financement dissimulé : les montages se paient cher. L’acte conclu sans autorisation requise est nul, le juge peut ordonner le rétablissement de l’état antérieur — jusqu’à la revente forcée du bien — et des sanctions pénales s’ajoutent. Sur une opération complexe (société, trust, placement collectif), l’analyse préalable par un spécialiste n’est pas une précaution, c’est la condition de validité de l’achat. Le notaire, qui instrumente l’acte, est le premier verrou : il ne signera pas sans que le statut LFAIE soit clarifié.
Votre projet genevois, concrètement
Si votre statut vous permet d’acheter, le vrai défi genevois n’est pas juridique : c’est un marché structurellement rare, où les meilleures opportunités circulent souvent avant toute annonce publique. Commencez par cadrer votre financement, puis explorez les biens à vendre sur la Rive Gauche — et si votre situation LFAIE est incertaine, écrivez-nous : nous vous dirons ce qui est possible, et nous vous entourerons des bons spécialistes. Les termes techniques sont définis au glossaire.
Cet article s’appuie sur une contribution juridique rédigée en février 2023 par David Bensimon, associé, spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier, et Emile Branca (Rhône Avocat-e-s). Mise en forme éditoriale : Rousseau 5. Il ne constitue pas un avis de droit.