On décrit volontiers l’autorisation de construire genevoise comme un labyrinthe. C’est confortable et ça n’aide personne : un labyrinthe n’a pas de plan, une procédure si. La loi sur les constructions et les installations diverses (LCI) fixe les étapes, les délais et les points où le calendrier peut déraper. Voici où passent réellement les semaines — et lesquelles se rattrapent.
Cinq sigles qui décident du calendrier
Tout commence par le choix de la procédure, et ce choix n’appartient pas au requérant : il découle de la nature des travaux.
- APA — procédure accélérée. Elle couvre notamment la construction projetée en cinquième zone sans dérogation : c’est le cas de la villa individuelle. Aussi les modifications intérieures qui ne changent pas l’aspect général du bâtiment, et les constructions nouvelles de peu d’importance.
- DD — demande définitive. Tout ce qui ne relève ni de la procédure accélérée ni d’une procédure particulière. C’est la voie de l’immeuble.
- DP — demande préalable. Elle fait trancher l’implantation, la destination, le volume et la dévestiture du projet, avant d’engager les frais d’un dossier complet. Point capital : une réponse à une demande préalable régulièrement publiée vaut décision.
- DR — demande de renseignement. Un avis de l’administration sans portée juridique. Utile pour sonder, insuffisant pour s’engager.
- M et MPA — démolition, ordinaire ou accélérée. Une démolition complète fait l’objet d’une demande distincte ; une démolition partielle ou intérieure peut se joindre à la reconstruction.
S’ajoute la CPL, demande complémentaire, qui modifie une autorisation déjà délivrée avant l’attestation de conformité. Les États étrangers et les organisations internationales, eux, n’ont accès qu’aux procédures ordinaires.
Les trente jours qui suivent la publication
La demande est publiée dans la Feuille d’avis officielle, avec mention des dérogations sollicitées le cas échéant. S’ouvre alors le délai que tout le monde redoute et que peu de gens lisent : pendant trente jours à compter de la publication, chacun peut consulter le dossier et les plans au département et lui transmettre ses observations par écrit (LCI, art. 3 al. 2). Chacun — pas seulement le voisin direct, pas seulement une association.
En parallèle courent les préavis des autorités consultées, et la loi contient ici une règle que les promoteurs sous-estiment : passé le délai, le département peut statuer, le défaut de réponse valant approbation sans réserve. Un service qui ne répond pas ne bloque donc pas le dossier. Les préavis liants font partie intégrante de la décision globale, et seule cette décision globale est sujette à recours.
Une fois l’autorisation délivrée, les personnes qui ont fait des observations en sont informées par simple avis. Et dix jours après réception de l’avis, le requérant est en droit de commencer les travaux. En procédure accélérée, le délai de réponse du département est de trente jours.
Le recours : le seul vrai risque de calendrier
C’est ici que les projets genevois se jouent. Toute décision du département peut être déférée au Tribunal administratif de première instance (art. 145). Le TAPI publie ensuite dans la Feuille d’avis officielle tous les recours dont il est saisi, et l’avis mentionne que les tiers disposent de trente jours pour intervenir dans la procédure (art. 147). Un recours en appelle donc d’autres.
L’effet sur le calendrier est mécanique et rarement anticipé : en cas de recours, le délai de validité de l’autorisation est suspendu pendant toute la durée de la procédure, y compris une éventuelle instance devant une juridiction fédérale. Autrement dit, l’autorisation ne se périme pas pendant le litige — mais le chantier n’avance pas davantage. Et une autorisation ne peut être prolongée que deux fois, sauf circonstances exceptionnelles.
Une autorisation a une date de péremption
On raisonne comme si le permis, une fois obtenu, était acquis pour toujours. Il ne l’est pas. L’autorisation devient caduque si les travaux ne sont pas entrepris dans les deux ans qui suivent sa publication dans la Feuille d’avis officielle. Un projet autorisé puis mis en sommeil — le temps de boucler un financement, de recomposer un tour de table, d’attendre un marché plus porteur — peut donc mourir de sa belle mort.
Deux mécanismes tempèrent cette rigueur, et ils expliquent beaucoup de calendriers genevois.
Le recours arrête le compteur. La loi est explicite : en cas de recours, le délai est suspendu « pendant la durée comprise entre cette publication et la fin de la procédure, y compris une éventuelle instance devant une juridiction fédérale ». Un projet contesté pendant trois ans ne perd donc pas son autorisation ; il la retrouve intacte à l’issue du dernier arrêt. La même suspension s’étend aux autres autorisations délivrées en lien avec l’autorisation de construire — celles de démolir ou de transformer notamment, qui ne périment pas pendant que l’on plaide.
La prolongation existe, mais elle est comptée. Le département peut prolonger la validité d’une autorisation d’une année. Et la loi pose une limite nette : « Sous réserve de circonstances exceptionnelles, l’autorisation ne peut être prolongée que deux fois. » La décision accordant une prolongation est elle-même publiée dans la Feuille d’avis officielle — elle est donc visible de tous, y compris des opposants.
Pour qui achète un terrain avec autorisation en poche, la question à poser est donc double : de quand date la publication, et le délai a-t-il été suspendu ? Un permis délivré il y a quatre ans peut être parfaitement vivant — ou éteint. C’est l’une des vérifications de notre due diligence de parcelle, au même titre que la zone et les servitudes.
Ce qu’un promoteur peut réellement compresser
Trois leviers existent, et aucun ne consiste à aller plus vite que l’administration.
Faire trancher tôt ce qui coûte cher tard. L’implantation, le volume et la destination se règlent par une demande préalable, dont la réponse publiée vaut décision. Un projet qui découvre son gabarit au stade de la demande définitive a déjà payé des plans qu’il faudra refaire.
Traiter les préavis comme le chemin critique. Ce ne sont pas des formalités : ils deviennent partie intégrante de la décision. Les instruire en amont, avec les mandataires concernés, évite les allers-retours qui suspendent le délai à chaque demande de pièce complémentaire.
Parler aux voisins avant la Feuille d’avis officielle, pas après. Les trente jours d’observations ne sont pas le moment de découvrir une inquiétude sur les vis-à-vis, la circulation ou les matériaux de façade. Un projet expliqué avant sa publication produit des observations documentées plutôt que des recours défensifs — et un recours coûte des mois, pas des jours.
Et si vous achetez sur plan
Le sujet ne concerne pas que les promoteurs. Quand on achète un appartement sur plan, la date de livraison annoncée ne vaut que ce que vaut le statut du dossier : autorisation délivrée et délai de recours échu, ou autorisation délivrée et recours pendant, ce n’est pas le même bien. L’État publie l’avancement de chaque dossier d’autorisation sur sa plate-forme de suivi administratif — l’information est publique, il suffit du numéro de dossier.
C’est la première question à poser avant de signer, avant même le prix au mètre carré. Voir les promotions que nous commercialisons — nous accompagnons des projets neufs à Genève depuis 2012, de la mise au point du programme à la remise des clés. Poser une question sur un projet en cours.