Cet article, dans sa première version de février 2024, expliquait ce qu’une agence immobilière pourrait faire avec l’intelligence artificielle. Deux ans plus tard, la question a changé : elle est branchée à quatre endroits sur ce site, et vous pouvez la tester en sortant d’ici. Alors autant parler de ce qu’elle fait réellement — et, ce qui est plus rare, de ce qu’on lui interdit.
Ce que dit la loi suisse — et ce qu’elle ne dit pas encore
Commençons par le cadre, parce qu’il surprend souvent : il n’existe pas encore, en Suisse, de législation générale spécifique à l’intelligence artificielle. Le Conseil fédéral a présenté son état des lieux le 12 février 2025 et décidé de ratifier la Convention du Conseil de l’Europe sur l’IA ; un projet de loi doit partir en consultation d’ici fin 2026. L’approche retenue est sectorielle : on adapte les lois existantes plutôt que d’en écrire une seule qui couvrirait tout.
En attendant, la règle qui s’applique vraiment à un outil immobilier, c’est celle de la protection des données. La nouvelle loi fédérale (nLPD) s’impose aux entreprises suisses depuis le 1er septembre 2023. Elle a étendu le devoir d’informer : la collecte de toutes les données personnelles — plus seulement les données sensibles — doit donner lieu à une information préalable de la personne concernée. Elle introduit aussi deux principes qui ne sont pas des slogans : la protection de la vie privée doit être pensée dans la structure même du service, et le niveau de protection le plus élevé doit être actif par défaut, sans que l’utilisateur ait à le demander.
Conséquence concrète, et c’est tout le sujet : tant qu’aucune loi ne dit à une agence ce que son IA a le droit de faire, ce qui compte est ce qu’elle décide de ne pas lui laisser faire.
Les quatre endroits où elle travaille sur ce site
Rien de tout cela n’est une démonstration : ces quatre outils sont ouverts, gratuits et sans engagement.
1. L’estimation d’un bien
Vous décrivez votre logement, l’outil sort une fourchette — et surtout le chemin qui y mène : la grille de prix retenue, le coefficient appliqué, la décote ou la plus-value, et le plancher que constitue la valeur du terrain pour une maison. Faire l’essai sur votre bien.
2. L’audit d’une annonce qui ne se vend pas
Même moteur, autre question : votre bien est en vente depuis des mois et vous ne savez pas pourquoi. L’outil reprend l’annonce, recalcule, et vous dit où l’écart se situe. Quand l’annonce affiche « prix sur demande », il vous demande le prix visé et compare. Faire auditer une annonce.
3. La lecture d’une annonce en ligne
Collez l’adresse d’une annonce d’un portail : surface, nombre de pièces, commune et prix sont extraits du texte, y compris quand la page ne les présente pas proprement. Ce même mécanisme alimente le simulateur d’hypothèque, pour éviter de ressaisir à la main ce qui est déjà écrit quelque part.
4. La demande off-market, écrite ou dictée
Plutôt que de remplir douze champs, vous décrivez votre recherche en une phrase — au clavier ou à la voix — et l’outil la traduit en critères : commune, budget, surface, typologie. Décrire une recherche confidentielle.
La règle commune aux quatre : montrer son calcul
Un outil d’estimation qui annonce un chiffre sans dire d’où il vient ne vous sert à rien. Le jour où un acquéreur conteste votre prix, vous n’avez rien à lui opposer — et si votre seul argument est « c’est ce qu’a dit le site », vous avez déjà perdu la négociation.
Chaque ligne de nos calculs se justifie donc à l’écran. Le nom de la grille utilisée, la fourchette de cette grille, la valeur retenue à l’intérieur, et pourquoi : « Grille 2025 : Cologny-lac 3’300–4’800, retenu 4’200 ». Quand une donnée manque et qu’il faut approximer — la surface utile déduite de la surface habitable, par exemple — l’outil l’écrit au lieu de le taire. Une approximation annoncée reste utilisable ; une approximation cachée devient une erreur.
Ce qu’on lui interdit
Quatre refus, tenus par le code et pas par une intention.
Vos coordonnées. Sur le formulaire off-market, l’IA lit votre demande et en tire des critères de recherche. Elle ne touche jamais au nom, au prénom, à l’adresse électronique ni au numéro de téléphone : la réponse du serveur ne contient tout simplement pas ces quatre champs. Ils n’existent pas dans ce qu’elle renvoie — rien ne peut donc s’y glisser, quoi que le modèle ait cru comprendre. Et parce qu’une consigne donnée à un modèle n’est pas une garantie, le texte libre qu’il rédige est relu côté serveur, qui en retire toute adresse électronique et tout numéro de téléphone. C’est ce que la nLPD appelle protéger la vie privée dans la structure même du service, plutôt que dans une promesse.
Le calcul de votre net vendeur. Ce que vous touchez après une vente dépend d’un barème d’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers qui est public et arithmétique. Un modèle de langage n’y apporterait rien qu’un risque d’erreur. Le simulateur net vendeur ne fait donc que du calcul, ligne à ligne.
Les pages de communes et de marché. Elles rapportent des transactions réellement enregistrées. Elles doivent rester factuelles, et une reformulation n’a rien à y faire.
La publication sans vérification. Un texte se prépare vite ; il ne se publie qu’une fois chaque chiffre confronté à sa source officielle. C’est pour cette raison que vous trouverez, au bas de cet article, les liens vers les textes de la Confédération qui le fondent. Un article sans source vérifiable n’a pas sa place ici.
Ce qu’elle ne remplace pas
Aucun de ces outils n’a jamais poussé une porte. Ils ne sentent pas l’humidité derrière une cloison fraîchement repeinte, ne voient pas que la surélévation autorisée chez le voisin fermera la vue dans dix-huit mois, n’entendent pas l’hésitation d’un acquéreur au moment où elle se joue. Ils donnent une fourchette juste et un raisonnement lisible. Le prix, lui, se décide dans la pièce.
C’est la bonne façon de s’en servir : arriver à la visite avec un ordre de grandeur documenté, plutôt que de découvrir le sujet à ce moment-là. Commencez par l’estimation — elle est gratuite, confidentielle et n’engage à rien ; un courtier reprend ensuite le dossier là où la machine s’arrête.