Quatre millions de francs, c’est un budget qui ouvre la Rive Gauche de Genève presque entière. Mais il n’ouvre pas la même porte partout : à Cologny, il achète une maison sur 800 m² de terrain ; à Corsier, dix minutes plus loin, 1’460 m². Cet article ne raisonne pas sur des prix au mètre carré de portail, il lit les 971 ventes publiées au registre foncier ces douze derniers mois, commune par commune, pour trois budgets : deux, quatre et huit millions.
Ce que disent 971 ventes, et ce qu’elles ne disent pas
Chaque vente conclue dans le canton est publiée avec son prix, sa parcelle et son adresse. Rousseau 5 suit ces publications sur les communes de la Rive Gauche et les quartiers de la ville tournés vers le lac : 971 ventes résidentielles sur les douze derniers mois, 759 appartements et 210 maisons, pour un volume de CHF 2,70 milliards. C’est la seule base qui décrive ce qui s’est réellement payé, pas ce qui s’est affiché.
Deux limites, dites avant les chiffres. Pour une maison, la publication donne la surface de la parcelle, jamais la surface habitable : c’est donc le terrain que nous comparons, et c’est bien lui qui fait le prix sur la Rive Gauche. Pour un appartement, la parcelle publiée est celle de l’immeuble, elle ne dit rien du logement ; nous utilisons alors le prix médian au m² en PPE publié par l’Office cantonal de la statistique pour chaque commune, et nous divisons le budget par ce prix. Enfin, autour d’un budget donné, certaines communes comptent trois ventes et d’autres trente : quand l’échantillon est mince, nous l’écrivons.
Avec 4 millions : une maison dans une dizaine de communes
À quatre millions, la maison existe dans dix-neuf communes de la Rive Gauche, mais avec des échantillons très inégaux. Là où les ventes sont assez nombreuses pour conclure, voici la parcelle médiane des maisons vendues entre 3,4 et 4,6 millions ces douze mois.
- Collonge-Bellerive : 1’200 m² de terrain en médiane, sur 7 ventes proches du budget parmi 31 maisons vendues dans l’année. Le budget dépasse près d’une vente sur deux. Exemple : route de La-Capite, février 2026, CHF 4’000’000.-, 3’558 m² ; chemin du Pré-d’Orsat, mars 2026, CHF 4’266’000.-, 1’016 m².
- Corsier : 1’460 m² en médiane, sur 3 ventes entre 3,2 et 4,05 millions, fenêtre élargie faute de ventes plus proches. Chemin du Chasselas, août 2026, CHF 4’050’000.-, 1’460 m².
- Anières : 1’257 m² en médiane, sur 3 ventes proches du budget parmi 10 maisons vendues. Chemin du Nant-d’Aisy, avril 2026, CHF 4’300’000.-, 912 m².
- Veyrier : 1’056 m² en médiane, et surtout un budget qui dépasse 92 % des 36 maisons vendues dans l’année : à quatre millions, on choisit. Chemin du Feuillet, août 2026, CHF 3’620’000.-, 933 m² ; chemin de la Pointe-du-Plan, juin 2026, CHF 3’335’000.-, 1’179 m².
- Vandœuvres : 1’081 m² en médiane, sur 3 ventes entre 3,4 et 3,5 millions, avec un écart considérable d’un chemin à l’autre : 466 m² à l’Ecorcherie, 1’435 m² aux Hauts-Crêts, au même prix.
- Cologny : 831 m² en médiane, sur 4 ventes proches du budget. Le budget ne dépasse que 28 % des 18 maisons vendues : à Cologny, quatre millions est un ticket d’entrée. Chemin de Ruth, mars 2026, CHF 4’130’000.-, 567 m² ; chemin du Jerlon, août 2026, CHF 3’700’000.-, 861 m².
- Chêne-Bougeries : 707 m² en médiane, sur 2 ventes seulement dans une fenêtre élargie à vingt-quatre mois. Chemin Naville, août 2026, CHF 3’250’000.-, 939 m².
Le témoin officiel confirme la hiérarchie : l’OCSTAT publie pour 2024 un prix médian des maisons individuelles de CHF 6’200’000.- à Cologny, CHF 4’200’000.- à Vandœuvres, CHF 3’990’000.- à Chêne-Bougeries, CHF 3’450’000.- à Collonge-Bellerive et CHF 2’352’000.- à Veyrier. Quatre millions est au-dessus de la médiane dans trois de ces cinq communes, en dessous dans les deux plus chères.
Avec 4 millions : un appartement de 250 à 400 m²
Pour un appartement, le raisonnement passe par le prix au m² en PPE de chaque commune, tel que l’OCSTAT le publie pour 2024. Quatre millions divisés par ce prix donnent la surface qu’on peut viser, sans les frais.
- Eaux-Vives : CHF 15’613.- le m² en médiane, soit environ 256 m². C’est le secteur le plus cher de notre périmètre, et le plus actif : 111 appartements vendus dans l’année, dont 11 entre 3,4 et 4,6 millions. Avenue Alice-et-William-Favre, mars 2026, CHF 4’000’000.-.
- Cologny : CHF 13’436.- le m², environ 298 m².
- Genève, ville : CHF 12’796.- le m², environ 313 m². Avenue de Champel, juin 2026, CHF 3’995’000.- ; rue des Falaises, juin 2026, CHF 4’200’000.-.
- Carouge : CHF 12’718.- le m², environ 315 m². Rue des Horlogers, août 2026, CHF 4’115’256.-.
- Chêne-Bougeries : CHF 12’376.- le m², environ 323 m². Chemin de la Mousse, mars 2026, CHF 3’921’000.-.
- Veyrier, Thônex, Plan-les-Ouates : entre CHF 9’365.- et 9’947.- le m², soit 400 à 430 m² théoriques. En pratique, aucun appartement de ce prix ne s’est vendu dans ces trois communes ces douze mois : le marché n’y monte pas si haut, et le budget dépasse la quasi-totalité des ventes. C’est un signal en soi.
Avec 2 millions : la maison existe encore, à condition de s’éloigner du lac
Deux millions restent un budget de maison sur la Rive Gauche, mais plus au bord du lac. Les échantillons solides sont dans la couronne sud et est.
- Thônex : 546 m² de terrain en médiane, sur 12 ventes entre 1,7 et 2,3 millions parmi 24 maisons vendues. Chemin du Foron, juin 2026, CHF 1’975’000.-, 555 m².
- Veyrier : 542 m² en médiane, sur 15 ventes proches du budget. Chemin des Tritons, mai 2026, CHF 1’990’000.-, 366 m².
- Plan-les-Ouates : 733 m² en médiane, sur 6 ventes ; le budget dépasse 80 % des maisons vendues. Chemin des Serves, juillet 2026, CHF 1’950’000.-, 697 m².
- Vernier : 603 m² en médiane, sur 6 ventes ; chemin de l’Etang, août 2026, CHF 1’850’000.-, 1’068 m².
- Anières : 345 m² en médiane sur 3 ventes, à ce budget on entre dans le village avec un petit terrain. Chemin des Hutins, août 2026, CHF 1’825’000.-, 312 m².
Côté appartements, deux millions valent environ 128 m² aux Eaux-Vives, 149 m² à Cologny, 156 m² en ville, 162 m² à Chêne-Bougeries, et plus de 200 m² à Veyrier, Thônex ou Plan-les-Ouates, toujours d’après les prix médians OCSTAT 2024.
Avec 8 millions : les grandes parcelles du coteau et du bord du lac
À huit millions, les ventes proches du budget se comptent sur les doigts d’une main par commune, et il faut souvent regarder sur vingt-quatre mois. Elles disent pourtant quelque chose de net : la parcelle change d’échelle.
- Cologny : 1’616 m² en médiane, sur 3 ventes entre 6 et 10 millions. Chemin des Hauts-Crêts, juillet 2026, CHF 8’600’000.-, 2’998 m² ; chemin du Pré-Langard, juin 2026, CHF 6’670’000.-, 1’616 m².
- Collonge-Bellerive : 1’633 m² en médiane, sur 3 ventes ; chemin de La-Petite-Californie, août 2026, CHF 6’350’000.-, 2’119 m².
- Anières : 2’112 m² en médiane sur 2 ventes ; chemin de Bézaley, mars 2026, CHF 6’250’000.-, 2’635 m².
- Chêne-Bougeries : 1’267 m² en médiane, sur 5 ventes proches du budget, la commune la plus fournie à ce niveau. Avenue de l’Ermitage, juillet 2026, CHF 8’200’000.-, 2’909 m².
Pour un appartement, huit millions représentent environ 512 m² aux Eaux-Vives et 625 m² en ville au prix médian ; dans les faits, ce sont des objets rares. Quai Wilson, mars 2026, CHF 8’400’000.- ; route de Malagnou, juillet 2026, CHF 8’150’000.-.
L’arbitrage : dix minutes, et le terrain double
Mettez les trois communes du bord du lac sur une même ligne, à quatre millions. Cologny, à dix minutes du centre en voiture, 831 m² en médiane. Collonge-Bellerive, à quinze minutes, 1’200 m². Corsier, à vingt-deux minutes, 1’460 m². Le budget est le même ; ce qui change, c’est le prix du sol, qui baisse à mesure qu’on s’éloigne du Port-Noir, et la surface qu’on obtient pour ce sol, qui monte presque en proportion.
La même lecture vaut vers le sud. À deux millions, Thônex et Veyrier donnent 540 m² de terrain quand Anières en donne 345, mais Anières donne le lac. Aucune de ces réponses n’est meilleure qu’une autre : elles correspondent à des vies différentes. C’est précisément pour cela qu’un budget se discute commune par commune, et jamais avec un prix moyen au m² du canton.
Comment s’en servir
Ces chiffres sont ceux d’une année et d’un budget ; les vôtres sont différents. Le courtier virtuel de Rousseau 5 refait ce calcul en cinq questions pour votre budget, votre type de bien et votre façon de vivre, et ouvre chaque chiffre sur les ventes qui le fondent, vue aérienne comprise. La carte des transactions montre les 971 ventes une à une, et chaque fiche commune les replace dans son marché. Si le budget lui-même reste à préciser, le simulateur hypothécaire le calcule aux critères bancaires suisses, et le guide de l’acheteur déroule le reste du parcours. Quand vous saurez où vous voulez vivre, un courtier de l’agence connaît les adresses, y compris celles qui ne paraissent sur aucun portail.