À Genève, la question n’est presque jamais « puis-je emprunter ? » mais « quel revenu la banque va-t-elle exiger ? ». La réponse ne dépend pas de votre banquier : toutes les banques suisses appliquent le même calcul, et il est public. Voici comment il fonctionne, et ce qu’il donne pour un bien à un, un et demi ou deux millions.
La règle que toutes les banques appliquent
Un établissement ne prête pas selon ce que vous payez aujourd’hui, mais selon ce que vous paieriez si les taux remontaient. Il additionne trois charges théoriques et vérifie qu’elles ne dépassent pas un tiers de votre revenu brut.
Le taux d’intérêt théorique
Environ 5 % du montant emprunté, quel que soit le taux réel du moment. C’est un test de résistance : la banque veut savoir si vous tiendriez un retournement, pas si vous tenez aujourd’hui. C’est la raison pour laquelle un taux de marché attractif ne change rien à votre capacité d’achat.
L’amortissement
1 % du prix du bien par an. La dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur du bien dans un délai déterminé ; cet amortissement est obligatoire, pas facultatif.
Les frais d’entretien
1 % du prix du bien par an, forfaitaires. Que vous entreteniez ou non, la banque les compte.
Le total de ces trois charges ne doit pas excéder 33 % du revenu brut annuel. Certains établissements tolèrent jusqu’à 40 %, mais la majorité s’arrête à un tiers.
Le revenu nécessaire, prix par prix
Avec 20 % de fonds propres, voici ce que donne le calcul.
| Prix du bien | Fonds propres (20 %) | Emprunt | Charges annuelles | Revenu brut minimum |
|---|---|---|---|---|
| CHF 1’000’000 | CHF 200’000 | CHF 800’000 | CHF 60’000 | CHF 181’800 |
| CHF 1’500’000 | CHF 300’000 | CHF 1’200’000 | CHF 90’000 | CHF 272’700 |
| CHF 2’000’000 | CHF 400’000 | CHF 1’600’000 | CHF 120’000 | CHF 363’600 |
Le détail pour un bien à deux millions : 1’600’000 empruntés × 5 % = 80’000 francs d’intérêts théoriques, plus 20’000 d’amortissement et 20’000 d’entretien, soit 120’000 francs de charges. Divisé par 33 %, cela donne un revenu brut annuel de 363’600 francs.
Ces chiffres expliquent la structure du marché genevois mieux que n’importe quel commentaire : à ce niveau d’exigence, une part importante des transactions se fait avec des fonds propres bien supérieurs à 20 %. Notre simulateur hypothécaire refait ce calcul avec vos chiffres réels.
Les fonds propres : combien, et d’où
Les 20 % minimum
Aucune banque suisse ne finance au-delà de 80 % de la valeur du bien. Attention : c’est la valeur retenue par la banque, pas le prix que vous payez. Si son expertise situe le bien en dessous du prix convenu, la différence s’ajoute à vos fonds propres.
Ce que le deuxième pilier permet, et ne permet pas
Vous pouvez mobiliser votre avoir de prévoyance professionnelle pour votre résidence principale, par retrait ou par mise en gage. Mais l’autoréglementation bancaire impose qu’au moins 10 % de la valeur du bien provienne d’ailleurs : épargne, troisième pilier, donation, titres. Autrement dit, on ne finance pas un achat avec le seul deuxième pilier.
Un retrait réduit votre capital de retraite et vos prestations d’invalidité et de décès. La mise en gage les préserve, mais n’allège pas le calcul des charges.
Le deuxième pilier a ses propres règles de calendrier
« Je prendrai sur mon deuxième pilier » se dit vite. Dans les faits, le versement anticipé est encadré par quatre règles qui décident si votre projet tient ou non, et elles se vérifient avant de faire une offre.
- Un plancher. Le montant minimal d’un versement anticipé est de 20’000 francs. En dessous, la question ne se pose pas.
- Un rythme. Un versement anticipé ne peut être demandé que tous les cinq ans. Celui qui a puisé pour un premier logement il y a trois ans ne peut pas y revenir aujourd’hui.
- Un plafond après 50 ans. Les assurés de plus de 50 ans obtiennent au maximum la prestation de libre passage à laquelle ils avaient droit à l’âge de 50 ans, ou la moitié de celle à laquelle ils ont droit au moment du versement. Pour une carrière qui a bien progressé après la cinquantaine, l’écart entre l’avoir affiché sur le certificat et la somme réellement mobilisable peut être considérable.
- Une date butoir. Le versement doit être demandé au plus tard trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse.
Ces quatre règles se combinent avec celle déjà citée — au moins 10 % de la valeur du bien doivent venir d’ailleurs que du deuxième pilier. Et elles se combinent avec une cinquième, qui joue à la sortie : si vous vendez plus tard le logement ainsi financé, le versement anticipé devra être remboursé, sauf réinvestissement dans un nouveau logement en propriété dans un délai de deux ans. Demandez à votre caisse un décompte chiffré avant de bâtir un plan de financement dessus : c’est gratuit, et cela vaut mieux que de le découvrir après une offre acceptée.
Les types de crédits hypothécaires
Trois formes coexistent en Suisse. L’hypothèque à taux fixe fige le taux sur une durée choisie — la sécurité, au prix d’une pénalité en cas de remboursement anticipé. L’hypothèque à taux variable suit le marché, sans durée déterminée. L’hypothèque SARON s’indexe sur le taux de référence suisse et se révise à intervalles courts : moins chère en moyenne, plus exposée aux mouvements.
Le crédit est garanti par une cédule hypothécaire, inscrite au registre foncier. Sa constitution représente un coût qu’il faut prévoir dans le budget d’acquisition.
Faut-il passer par un courtier en financement ?
Un courtier met les établissements en concurrence et négocie des conditions qu’un particulier obtient rarement seul. Il est utile quand le dossier sort de l’ordinaire : revenus variables, indépendants, résidents étrangers, bien atypique.
Pour un dossier simple avec un revenu confortable, l’écart se réduit. Nous orientons nos clients vers l’un ou l’autre selon la situation, sans commission de notre part.
Ce que cela change à Genève
Le canton concentre des prix parmi les plus élevés de Suisse et des biens souvent au-delà du million. Le calcul ci-dessus y devient le premier filtre : il détermine votre périmètre de recherche avant même que vous ne visitiez.
Notre conseil est constant : faites établir votre capacité d’achat avant de commencer les visites. Vous éviterez de tomber amoureux d’un bien que la banque refusera, et vous négocierez en position de force face à un vendeur qui saura votre financement acquis. Consultez les prix par commune pour situer votre périmètre, et les biens disponibles dans cette fourchette. Si vous vendez pour racheter, une estimation de votre bien actuel fixe le point de départ.