Oui, on peut vendre un logement occupé par un locataire — c’est même courant à Genève. Mais trois couches de règles s’empilent : le droit du bail fédéral, qui protège le locataire ; la LDTR genevoise, qui soumet la vente d’un appartement loué à autorisation ; et depuis peu une réforme en suspens, que le peuple tranchera le 27 septembre 2026. Voici comment s’y retrouver, que vous soyez le propriétaire qui vend — ou le locataire qui l’apprend.
Le bail survit à la vente
Première règle, et la plus importante : la vente ne met pas fin au bail (art. 261 CO). L’acquéreur devient automatiquement le nouveau bailleur, aux conditions du contrat en cours — même loyer, mêmes droits, mêmes obligations. Le locataire n’a rien à signer, rien à renégocier, et n’a aucune obligation de partir parce que l’immeuble change de mains. Seule exception notable : l’acquéreur qui fait valoir un besoin propre urgent pour lui-même ou ses proches peut résilier pour le prochain terme légal — un motif qu’il devra prouver s’il est contesté.
Vendre occupé ou vendre libre : deux marchés différents
Un logement vendu occupé s’adresse d’abord aux investisseurs : ils achètent un rendement, le bail en cours est une donnée du dossier, pas un obstacle. Un logement vendu libre s’adresse aux acquéreurs qui veulent y habiter — un marché plus large à Genève, où la demande en résidence principale domine. La bonne stratégie dépend du bien, du bail et de votre calendrier ; elle commence par une estimation qui chiffre les deux scénarios, et par un calcul de net vendeur qui intègre l’impôt sur le gain immobilier. Pour un bien occupé, la vente hors annonce a un avantage réel : notre réseau off-market touche directement des investisseurs, sans exposer le locataire à des visites publiques.
Résilier avant de vendre : ce que la loi permet — et interdit
Vendre libre suppose de résilier le bail, et c’est là que le droit fédéral se durcit. Le congé donné par le bailleur doit respecter le préavis légal — trois mois au minimum pour un logement — pour un terme admis, et être notifié sur la formule officielle agréée par le canton, sans quoi il est nul. Surtout : un congé donné « pour amener le locataire à acheter l’appartement loué » est annulable (art. 271a CO) — le congé-vente est précisément ce que la loi vise. Et même un congé valable n’assure pas un logement vide à la date voulue : le locataire peut demander une prolongation de bail jusqu’à quatre ans pour un logement (art. 272b CO), selon sa situation. Résilier pour vendre est donc une stratégie à manier avec précaution, jamais un réflexe.
La couche genevoise : l’autorisation LDTR
À Genève s’ajoute une règle que beaucoup de propriétaires découvrent au moment de vendre : l’aliénation d’un appartement qui a été loué est soumise à autorisation du département (art. 39 LDTR), dès lors qu’il appartient à une catégorie où sévit la pénurie — ce qui couvre l’essentiel du parc locatif. L’autorisation est notamment accordée si l’appartement était en PPE dès sa construction, s’il n’a jamais été loué, ou s’il a déjà fait l’objet d’une autorisation d’aliéner. La vente au locataire qui occupe son logement depuis trois ans au moins peut aussi être autorisée, sous conditions. Concrètement : avant de mettre en vente un appartement loué, on vérifie son statut LDTR — c’est l’une des premières analyses que nous menons, et elle peut changer toute la stratégie.
La votation du 27 septembre 2026 : ce qui peut changer
Le Grand Conseil a adopté en décembre 2025 une modification de l’art. 39 LDTR (loi L 13025) qui facilite la vente d’un appartement loué à son locataire occupant depuis trois ans au moins — avec un prix plafonné par référence aux opérations PPE approuvées en zone de développement, et l’obligation pour l’acheteur d’occuper le logement pendant cinq ans. Un référendum a abouti contre ce texte : les Genevois votent le 27 septembre 2026. D’ici là, le droit actuel s’applique intégralement ; après, nous mettrons cette page à jour. Si votre locataire souhaite acheter votre logement, le résultat de ce scrutin peut modifier le cadre — c’est le moment de préparer le dossier, pas de le précipiter.
Ce que le vendeur reste devoir après la vente
Voici le point que presque aucun vendeur n’anticipe, et il figure noir sur blanc dans la loi. Le nouveau propriétaire peut résilier le bail d’un logement pour le prochain terme légal s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Mais l’alinéa suivant ajoute ceci : « Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire. »
Autrement dit, votre responsabilité de bailleur ne s’éteint pas le jour de l’acte. Si l’acquéreur congédie le locataire par anticipation et que ce congé cause un dommage — frais de déménagement, surcoût de loyer, indemnités —, c’est vous, l’ancien propriétaire, qui répondez. Vous avez vendu le bien, pas le passé du bail.
La parade n’est pas juridique, elle est contractuelle et se prépare en amont : savoir ce que l’acquéreur compte faire du logement, le dire dans l’acte, et le cas échéant régler entre vendeur et acheteur qui portera ce risque. Un investisseur qui achète un rendement ne le déclenchera pas ; un acquéreur qui achète pour habiter, si.
Deux règles complètent le tableau. D’abord, un bail peut être annoté au registre foncier : l’annotation oblige alors tout nouveau propriétaire à laisser au locataire l’usage de l’immeuble conformément au bail — elle neutralise la porte du besoin urgent. C’est rare, mais cela se vérifie sur l’extrait avant de bâtir une stratégie de vente libre. Ensuite, un congé est annulable s’il est donné dans les trois ans qui suivent la fin d’une procédure de conciliation ou judiciaire liée au bail : un litige ancien avec votre locataire peut donc encore fermer cette porte aujourd’hui.
Locataire : vos droits si votre propriétaire vend
Si vous apprenez que votre logement est en vente : votre bail continue, aux mêmes conditions, avec le futur propriétaire. Vous n’avez pas à quitter les lieux, ni à accepter un nouveau contrat. Un congé reçu dans ce contexte se conteste auprès de la commission de conciliation dans les trente jours — notamment s’il vise à vous pousser à acheter ou paraît contraire à la bonne foi. Et si vous souhaitez acheter le logement que vous occupez, dites-le : à Genève, la LDTR peut jouer en votre faveur, et un propriétaire vendeur a souvent intérêt à une vente directe, sans mise en marché.
Mener la vente d’un bien occupé, dans l’ordre
La méthode tient en cinq temps : analyser le bail et le statut LDTR ; estimer le bien dans les deux scénarios, occupé et libre ; informer le locataire tôt et par écrit — une vente sereine se joue là ; choisir le canal — mise en marché ou off-market auprès d’investisseurs ; puis sécuriser la transaction, du contrat de vente à l’acte chez le notaire, qui mentionnera le bail repris par l’acquéreur. Notre guide de la vente à Genève détaille chaque étape — et les termes techniques sont au glossaire.