« Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre ? » — la question vient souvent du droit français et de son dossier de diagnostics techniques. La réponse suisse est différente, et plus simple qu’on ne le croit : un seul contrôle est exigé par la loi lors d’une vente — le contrôle électrique OIBT. Tout le reste relève du recommandé, du contextuel… ou du droit français qui n’a pas cours ici. Voici le tri, point par point.
L’obligatoire : le contrôle électrique OIBT
L’ordonnance fédérale sur les installations à basse tension (OIBT) impose un contrôle périodique des installations — tous les 20 ans pour les habitations — sanctionné par un rapport de sécurité. La règle qui concerne la vente : en cas de changement de propriétaire, un nouveau contrôle est exigé si le dernier date de plus de cinq ans. Concrètement, le vendeur remet le rapport de sécurité à l’acheteur ; s’il est trop ancien ou introuvable, le contrôle se commande avant l’acte — et les défauts constatés se corrigent ou se négocient. C’est le seul « diagnostic » dont la loi fait une condition du transfert.
Deux précisions qui évitent des mauvaises surprises. D’abord, c’est au propriétaire de veiller à ce que le contrôle soit exécuté — pas au distributeur. À Genève, SIG invite le propriétaire à présenter son rapport, mais la notification d’un changement de propriétaire ne lui est pas obligatoire : le distributeur peut très bien ignorer que le bien a changé de mains, et l’obligation n’en tombe pas pour autant. Ensuite, l’objectif de la règle est explicite : que celui qui acquiert un bâtiment sans en connaître l’histoire reçoive une installation conforme, parce qu’il en portera désormais la responsabilité de propriétaire d’ouvrage au sens de l’article 58 du Code des obligations. Le rapport de sécurité n’est pas une formalité administrative, c’est le transfert d’une responsabilité.
Une exception existe : un immeuble vendu sous réserve de rénovation peut se passer du rapport, à conditions strictes — la rénovation doit notamment porter sur les installations électriques elles-mêmes, et non se limiter au reste du bâtiment. Autrement dit, on ne s’exonère pas en annonçant « des travaux » en général.
Le CECB : pas obligatoire à Genève — mais souvent décisif
Contrairement à une idée répandue — et contrairement au canton de Vaud —, Genève n’exige pas de CECB pour vendre : le certificat énergétique cantonal des bâtiments n’y est obligatoire que pour obtenir certaines subventions énergétiques (dès 10’000 francs, sous forme de CECB+). Mais « pas obligatoire » ne veut pas dire « inutile » : à l’heure où la performance énergétique pèse dans chaque décision d’achat et dans les conditions de financement, un CECB récent documente le bien, désamorce les négociations sur l’énergie et accélère l’instruction bancaire de l’acheteur. Genève a par ailleurs sa propre mécanique : l’IDC — l’indice de dépense de chaleur, que les propriétaires d’immeubles chauffés déclarent chaque année à l’État ; au-delà du seuil fixé, des travaux d’assainissement s’imposent. Un acheteur d’immeuble regardera l’IDC avant tout le reste.
L’amiante : le devoir de transparence
L’amiante est interdite en Suisse depuis 1990 : pour tout bâtiment construit avant 1991, sa présence est possible — flocages, faux plafonds, colles, conduits. À la vente, le diagnostic n’est pas une obligation légale, mais deux règles le rendent presque incontournable : un diagnostic avant travaux est exigé dès qu’une rénovation touche un bâtiment d’avant 1991 — l’acheteur qui projette des travaux le fera donc faire — et surtout, le vendeur qui connaît la présence d’amiante et la tait commet une dissimulation que le droit sanctionne durement : la garantie des défauts ne s’exclut jamais en cas de dol. Un rapport récent protège donc d’abord le vendeur. Sa validité suit le bon sens : sans amiante détectée, il reste valable tant que le bâti n’est pas transformé ; avec amiante en bon état, il vaut jusqu’au premier projet de travaux.
Radon, plomb, gaz : le vrai du faux
Le radon — gaz naturel radioactif qui s’accumule dans les sous-sols — fait l’objet de cartes officielles par commune : une mesure est recommandée pour les pièces habitées en sous-sol et rez inférieurs, et les solutions (ventilation, étanchéité) sont éprouvées. Le plomb concerne les peintures des bâtiments anciens — typiquement d’avant 1970 : aucun diagnostic de vente n’est exigé en Suisse, mais un repérage est prudent avant des travaux dans de l’ancien. Le gaz, enfin : le « diagnostic gaz de moins de trois ans » que l’on lit partout est une règle française — en Suisse, les installations gaz relèvent des contrôles périodiques des distributeurs, pas d’un diagnostic de vente. Méfiez-vous des checklists importées : elles font dépenser pour rien.
L’IDC : le seuil genevois qui déclenche des travaux
C’est la particularité genevoise que les checklists importées ignorent, et c’est la seule qui peut coûter cher. L’indice de dépense de chaleur mesure ce qu’un bâtiment consomme réellement pour se chauffer, rapporté à sa surface. Genève fixe un seuil de conformité à 125 kWh/m²·an, soit 450 MJ/m²·an. Au-dessus, le propriétaire n’est plus libre de ne rien faire.
Le canton distingue deux étages. Entre le seuil de conformité et le seuil de dépassement notable, le bâtiment doit faire l’objet d’un audit énergétique et de mesures d’amélioration. Au-delà du dépassement notable, le propriétaire est dans l’obligation de procéder à des travaux de rénovation énergétique pour repasser sous les 125 kWh/m²·an.
Et ce second seuil descend, selon un calendrier déjà écrit :
- 222 kWh/m²·an (800 MJ) jusqu’à fin 2026 ;
- 180 kWh/m²·an (650 MJ) dès le 1er janvier 2027 ;
- 153 kWh/m²·an (550 MJ) dès le 1er janvier 2031.
Lisez ce calendrier comme un acheteur : un immeuble à 200 kWh/m²·an est aujourd’hui hors obligation de travaux, il y entrera en 2027. Ce n’est pas un risque théorique, c’est une date. L’IDC se consulte avant l’offre, pas après l’acte — et il se négocie, parce qu’il chiffre une dépense à venir sur un bâtiment que vous n’avez pas encore payé.
Ce que le vendeur doit vraiment à l’acheteur
Le droit suisse ne dresse pas de liste de diagnostics : il pose un principe — ne rien dissimuler. Les actes genevois excluent presque toujours la garantie des défauts, et cette exclusion tient… sauf pour ce que le vendeur connaissait et a tu. Les diagnostics sont donc l’assurance du vendeur autant que l’information de l’acheteur : documenter l’état, c’est verrouiller l’exclusion de garantie. Côté acquéreur, la logique est le miroir : puisque peu de contrôles sont imposés, l’inspection pré-achat reste sa vraie protection.
En pratique : le dossier de vente complet
Notre standard pour une vente sereine : rapport de sécurité OIBT à jour, CECB volontaire pour les biens où l’énergie pèsera dans la discussion, repérage amiante pour l’avant-1991, documents de PPE complets — le tout réuni avant la mise en marché, car chaque pièce manquante rallonge les délais au pire moment. Le notaire vérifie le volet juridique ; l’estimation intègre l’état documenté au prix ; et notre guide de la vente déroule la méthode complète. Les termes techniques sont au glossaire.