Questions fréquentes sur l’immobilier à Genève

Il n’y a pas de taux unique : la commission se discute selon le bien, le mandat et l’accompagnement attendu, et elle est fixée par écrit avant toute mise en marché. Elle n’est due que si la vente se conclut, et couvre l’ensemble du mandat : estimation documentée, reportage photo et plans, mise en marché, sélection et qualification des acquéreurs, visites accompagnées, négociation, puis le suivi jusqu’à la signature chez le notaire. Aucun frais n’est facturé en cours de mandat.

Le mandat exclusif réserve la commercialisation à un seul intermédiaire. C’est celui qui permet d’engager de vrais moyens, parce que le courtier sait qu’il ira au bout : reportage soigné, ciblage d’acquéreurs, discrétion, temps passé. Le mandat simple, confié à plusieurs agences, disperse l’effort et affaiblit le bien — il apparaît partout, parfois à des conditions divergentes, et un acquéreur qui voit la même propriété chez trois agences en conclut qu’elle ne se vend pas.

Le délai dépend d’abord du prix de départ, ensuite de la commune et du type de bien. Un bien correctement positionné trouve preneur nettement plus vite qu’un bien surévalué qu’il faudra rattraper par des baisses successives — et chaque baisse publique affaiblit la négociation. Le délai moyen constaté est indiqué commune par commune sur chaque fiche.

C’est une commercialisation sans annonce publique : ni portail, ni panneau, ni publication. Le bien est présenté à un cercle restreint d’acquéreurs dont le dossier est déjà connu et qualifié. Pour le vendeur, cela préserve la confidentialité — voisins, locataires, entourage professionnel n’apprennent pas que le bien est à vendre — et évite qu’une propriété reste visible des mois sur un portail, ce qui la dévalorise. Vendre off-market ne veut pas dire vendre moins cher : cela veut dire vendre autrement.

Un bien qui ne bouge pas envoie presque toujours le même signal : le prix affiché ne correspond pas à ce que le marché est prêt à payer aujourd’hui. Mais la cause peut aussi tenir à la présentation — photos, plans, texte, positionnement — ou à un mandat dispersé. Avant de baisser le prix, il vaut la peine de faire analyser l’annonce elle-même ; c’est ce que fait notre audit confidentiel, gratuitement.

Cela dépend du permis et de l’usage. La Lex Koller encadre l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger : un ressortissant de l’UE ou de l’AELE domicilié en Suisse achète librement sa résidence principale, tandis qu’une personne domiciliée hors de Suisse est soumise à autorisation, refusée dans la plupart des cas pour du résidentiel à Genève. Le titulaire d’un permis B non européen peut acquérir sa résidence principale, mais pas un bien de rendement. Chaque situation se vérifie avant de faire une offre, jamais après.

Les banques suisses financent en principe jusqu’à 80% de la valeur du bien, ce qui suppose 20% de fonds propres — dont au moins la moitié doit venir d’une épargne autre que le 2e pilier. Au-delà d’environ 3 millions, la quotité se réduit et l’apport demandé augmente sensiblement. À cela s’ajoutent les frais d’acquisition genevois, de l’ordre de 4% du prix, qui ne sont pas finançables et doivent être disponibles en liquide.

Elle ne raisonne pas sur les taux du moment mais sur une charge théorique : des intérêts calculés à 5%, l’amortissement du 2e rang sur quinze ans, et un forfait d’entretien de 1% du prix du bien. Ce total, augmenté de vos engagements existants, ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut. C’est ce taux théorique de 5% qui explique qu’on puisse être refusé alors que la mensualité réelle serait confortable : la banque teste votre dossier contre une remontée des taux.

Oui, mais uniquement pour une résidence principale — jamais pour un bien de rendement ou une résidence secondaire. Le retrait réduit vos prestations de retraite et de risque, et il déclenche une imposition à taux réduit. La mise en gage est souvent préférable au retrait : elle laisse le capital travailler tout en servant de garantie.

L’IBGI — impôt sur les bénéfices et gains immobiliers — frappe le gain réalisé lors d’une vente, à Genève. Il se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, augmenté des frais d’achat et des travaux à plus-value dûment justifiés : d’où l’importance de conserver factures et actes pendant toute la durée de détention. Son taux est dégressif — plus le bien est conservé longtemps, moins le gain est taxé. Il est dû par le vendeur, et le notaire en retient généralement le montant sur le prix de vente.

Le report existe : c’est le remploi. Lorsque le produit de la vente d’une résidence principale est réinvesti, dans un délai déterminé, dans l’acquisition d’une autre résidence principale en Suisse, l’imposition du gain est différée plutôt qu’annulée — elle resurgira lors d’une vente ultérieure sans remploi. Les conditions sont strictes et s’apprécient au cas par cas : cela se prépare avant la vente, pas après.

C’est un allègement genevois des droits d’enregistrement, destiné à faciliter l’accès à la propriété pour une résidence principale. Il s’applique sous conditions — notamment un plafond de prix et l’obligation d’occuper le logement — et son bénéfice peut être repris si le bien est revendu ou cesse d’être habité trop tôt. Le notaire vérifie l’éligibilité au moment de l’acte.

La valeur locative est le loyer théorique qu’un propriétaire est réputé percevoir en habitant son propre bien : elle s’ajoute à son revenu imposable, en contrepartie de quoi il déduit intérêts hypothécaires et frais d’entretien. Ce mécanisme incite historiquement à conserver une dette plutôt qu’à l’amortir. Sa suppression a été engagée au niveau fédéral, avec la disparition des déductions qui l’accompagnent — un changement qui modifie l’équation financière de l’achat et mérite d’être anticipé dans tout projet.

La Rive Gauche genevoise et ses communes : Cologny, Vandœuvres, Chêne-Bougeries, Vésenaz, Collonge-Bellerive, Anières, Hermance, Corsier, Meinier, Choulex, Jussy, Presinge, Puplinge, Thônex, Troinex, Veyrier, Carouge, Conches, Plan-les-Ouates, ainsi que les quartiers de la ville — Champel, Eaux-Vives, Genève-Cité. Chaque commune a sa fiche, avec ses prix, ses délais et ses transactions enregistrées.

Oui. Elle ne vous engage à rien et n’est pas conditionnée à la signature d’un mandat. Elle s’appuie sur les transactions réellement enregistrées dans votre secteur, pas sur une moyenne de quartier ni sur un algorithme générique : deux biens de même surface dans la même rue peuvent valoir des sommes très différentes selon l’étage, la vue, l’état et l’exposition.

Oui. Une demande d’estimation ou d’audit n’est jamais publiée, ni transmise à des tiers, ni utilisée pour démarcher votre entourage. C’est la condition même du métier : beaucoup de propriétaires veulent connaître la valeur de leur bien sans que quiconque apprenne qu’ils y pensent.