Agence immobilière à Eaux-Vives (Genève)
Des quais au village des Eaux-Vives, le quartier vit face au Jet d’eau : port, parcs, plage et gare du Léman Express — la ville au bord du lac.
Les Eaux-Vives, la ville au bord du lac.
Des quais aux ruelles du village des Eaux-Vives (1207), le quartier vit face au Jet d'eau. Le port, les parcs La Grange et des Eaux-Vives, la plage des Eaux-Vives et sa promenade : c'est le seul secteur de la ville où l'on habite le lac au quotidien, à quelques minutes à pied du centre.
L'arrivée du Léman Express et de la gare des Eaux-Vives a transformé le quartier : nouvelles PPE, commerces, restaurants et une accessibilité qui met Annemasse à huit minutes et Cornavin à cinq. Les prix se situent au-dessus de la moyenne de la Ville, portés par la vue lac et la vie de quartier — c'est l'un des secteurs les plus demandés de Genève.
Un appartement des Eaux-Vives correctement estimé se vend souvent en trente à quarante-cinq jours. Rousseau 5 suit chaque transaction enregistrée sur le secteur et sait ce que valent un étage élevé côté quais, un rez-de-jardin près de La Grange ou un immeuble de caractère du village.
Eaux-Vives, en repères
- Code postal1207
- RiveGauche — quais et village
- Centre de Genève≈ 5 min
- Profil du parcAppartements vue lac & PPE récentes
- Site officielgeneve.ch
Historique des ventes 2026
Calculé automatiquement depuis les transactions enregistrées sur la commune — rien n’est saisi à la main, rien n’est estimé.
Répartition par nombre de transactions
Répartition par volume (CHF)
Ce qui s’est réellement vendu à Eaux-Vives
Pas les prix affichés — les prix conclus, enregistrés officiellement. C’est la référence que nous utilisons pour estimer votre bien ou défendre votre offre.
| Type | Terrain | Prix de vente | Date |
|---|---|---|---|
| Appartement | — | CHF 1’661’000 | Juillet 2026 |
| Appartement | — | CHF 1’423’000 | Juillet 2026 |
| Appartement | — | CHF 2’595’000 | Juin 2026 |
| Appartement | — | CHF 3’550’000 | Juin 2026 |
| Appartement | — | CHF 2’400’000 | Juin 2026 |
| Appartement | — | CHF 2’830’000 | Juin 2026 |
| Appartement | — | CHF 1’950’000 | Juin 2026 |
| Appartement | — | CHF 2’890’000 | Juin 2026 |
Sources : transactions officielles du canton de Genève. Le tableau montre les ventes de la commune sur les deux dernières années civiles.
Les rues où il s’est vendu à Eaux-Vives
28 rues de Eaux-Vives ont enregistré au moins une vente sur les deux dernières années civiles. Le prix médian n’est indiqué qu’à partir de trois ventes — en dessous, il ne décrirait qu’un cas particulier.
- Avenue Eugène-Pittard 7 ventes médiane CHF 2’625’000
- Route de Florissant 7 ventes médiane CHF 2’170’000
- Rue Michel-Chauvet 7 ventes médiane CHF 1’650’000
- Avenue Krieg 3 ventes médiane CHF 1’875’000
- Quai Gustave-Ador 3 ventes médiane CHF 5’600’000
- Avenue Alice-et-William-Favre 2 ventes
- Chemin Rieu 2 ventes
- Chemin de la Petite-Boissière 2 ventes
- Route de Frontenex 2 ventes
- Route de Malagnou 2 ventes
- Rue Crespin 2 ventes
- Rue Giovanni-Gambini 2 ventes
- Rue Le-Corbusier 2 ventes
- Rue Robert-De-Traz 2 ventes
- Avenue Pictet-De-Rochemont 1 vente
- Avenue de l'Amandolier 1 vente
- Avenue de la Gare-des-Eaux-Vives 1 vente
- Chemin Doctoresse-Champendal 1 vente
- Chemin des Pins 1 vente
- Route de Chêne 1 vente
- Rue Adrien-Lachenal 1 vente
- Rue Cécile-Biéler-Butticaz 1 vente
- Rue Ferdinand-Hodler 1 vente
- Rue Maunoir 1 vente
Voir les 4 autres rues
- Rue Pedro-Meylan 1 vente
- Rue Zurlinden 1 vente
- Rue de l'Avenir 1 vente
- Rue des Eaux-Vives 1 vente
Seules les ventes dont l’adresse est résolue avec certitude figurent ici. Le numéro n’est pas publié : pour une adresse précise, l’outil ci-dessous cherche les ventes autour d’elle. Combien votre voisin a vendu →
Rousseau 5 est l’agence immobilière de la Rive Gauche genevoise active à Eaux-Vives, spécialisée dans la vente, l’estimation et l’expertise de biens (appartements, villas, propriétés de prestige). Active depuis 2012 sur la Rive Gauche, l’agence couvre tous les quartiers de Eaux-Vives (Quais, Village des Eaux-Vives, Gare CEVA, La Grange). Estimation gratuite sous 24 h, accompagnement complet jusqu’à l’acte notarié. Contact : .
Prix au m² par quartier à Eaux-Vives
Les prix varient sensiblement d’un quartier à l’autre. Voici les fourchettes observées en 2026.
| Quartier | Prix min CHF/m² | Prix max CHF/m² | Particularité |
|---|---|---|---|
| Quais · vue lac | 16’000 | 22’000 | Vue directe, les plus recherchés |
| Village des Eaux-Vives | 14’000 | 19’000 | Immeubles de caractère, commerces |
| Gare des Eaux-Vives (CEVA) | 13’500 | 18’000 | PPE récentes, Léman Express |
| La Grange · Frontenex | 14’000 | 19’500 | Parcs, calme résidentiel |
Prix immobilier à Eaux-Vives : 2020 → 2026
Marché immobilier Eaux-Vives : ce qu’il faut savoir
Les Eaux-Vives (1207) affichent le prix moyen le plus élevé de la Ville de Genève, autour de 17 160 CHF/m². Le marché y est dominé par l'appartement : la médiane des appartements (environ 17 320 CHF/m²) dépasse nettement celle des rares maisons du secteur (environ 15 880 CHF/m²), l'inverse de ce qu'on observe ailleurs sur la Rive Gauche. La vue lac fait l'essentiel de l'écart de valeur : un même appartement gagne plusieurs milliers de francs au m² selon son étage et son orientation. L'ouverture de la gare CEVA a créé un second marché, celui des PPE récentes autour de la gare, très demandées des cadres pendulaires. Les indicateurs du secteur — délai moyen de 75 jours, progression de 19,8% sur cinq ans, fiscalité de 45,5 centimes — sont ceux de la Ville de Genève.
Vivre à Eaux-Vives
Écoles
- Écoles primaires des Eaux-Vives, de Montchoisy et de la rue de Villereuse
- Cycle d’orientation des Grandes-Communes et de la Florence à proximité
- Collège Calvin et Collège de Candolle (centre-ville)
- École Internationale de Genève — La Grande Boissière (à proximité)
Transports
- Gare des Eaux-Vives — Léman Express (Cornavin 5 min, Annemasse 8 min)
- Tram 12 et bus 2, 6, 9, 25, 33
- Mouettes genevoises vers la Rive Droite
- Aéroport à 20 min par le Léman Express
Commerces & loisirs
- Port des Eaux-Vives et plage des Eaux-Vives
- Parcs La Grange et des Eaux-Vives
- Rue des Eaux-Vives et marché de la place des Eaux-Vives
- Quartier de la gare CEVA : commerces, restaurants, cinéma
Fiscalité
Dans la moyenne cantonale
Casatax, IBGI, valeur fiscale, zone de développement : le vocabulaire immobilier genevois, défini
Vue lac, gare du Léman Express, parcs et vie de quartier : le secteur le plus demandé de la ville, avec une revente toujours rapide.
Rendement locatif brut moyen : 2.7%Comment nous estimons votre bien à Eaux-Vives
Analyse comparative locale
Croisement des transactions actées dans les quartiers de Eaux-Vives, ajusté au m² par micro-zone — sur la base des ventes réellement enregistrées.
Visite et lecture terrain
Visite gratuite sous 48 h. Évaluation de l’état général, prestations, exposition, charges PPE, diagnostics, potentiel de plus-value travaux.
Calibration prix marché 2026
Application de la tendance observée à Eaux-Vives et du profil acquéreur typique de la commune.
Rapport écrit confidentiel
Prix recommandé, fourchette basse/haute, stratégie de mise en vente, délai estimé. Sans engagement.
Pourquoi nous choisir comme agence à Eaux-Vives
Connaissance fine de Eaux-Vives
Depuis 2012 sur la Rive Gauche : les micro-marchés, les quartiers, les adresses — et leurs transactions.
Réseau acquéreurs qualifiés
Une base d’acquéreurs en recherche active, alertés en avant-première — y compris pour les ventes off-market.
Note client transparente
Note client transparente, vérifiable sur Google.
Estimation gratuite 24 h
Réponse rapide, sans engagement, 100% confidentielle.
Un courtier dédié
Le même interlocuteur de l’estimation à l’acte notarié — jamais de dossier qui passe de main en main.
Marketing premium
Photographies HD, plans 2D/3D, vidéo drone, diffusion ciblée multicanal — ou discrétion totale en off-market.
Eaux-Vives face aux communes voisines
| Commune | Prix moyen m² | Évolution 5 ans | Délai vente |
|---|---|---|---|
| Eaux-Vives (vous êtes ici) | 17'161 CHF | — | — |
| Champel-Florissant | 16'486 CHF | — | — |
| Genève | 14'500 CHF | +19.8% | 75j |
| Cologny | 19'500 CHF | +18.2% | 120j |
| Chêne-Bougeries | 13'800 CHF | +20% | 85j |
Vous cherchez à acheter à Eaux-Vives ? Une partie du marché ne s’affiche jamais — déposez votre recherche, nous vous alertons en avant-première et en off-market.
Déposer ma recherche →FAQ — Immobilier à Eaux-Vives
15 réponses concrètes aux questions les plus posées sur Eaux-Vives
Quel est le prix au m² aux Eaux-Vives en 2026 ?
Le prix moyen du secteur 1207 s'établit autour de 17 160 CHF/m² — le plus élevé de la Ville de Genève. Les appartements affichent une médiane proche de 17 320 CHF/m², les quais avec vue lac montent à 22 000, le village se situe entre 14 000 et 19 000 et le secteur de la gare CEVA entre 13 500 et 18 000.
Les Eaux-Vives sont-elles une commune ou un quartier ?
C'est un secteur de la Ville de Genève, avec son propre code postal (1207). Son marché immobilier est distinct — d'où cette fiche dédiée — mais sa fiscalité (45,5 centimes), ses écoles et son administration relèvent de la Ville de Genève.
Quelle est la meilleure agence immobilière aux Eaux-Vives ?
Celle qui sait chiffrer ce que vaut un étage de plus côté quais. Rousseau 5, agence de la Rive Gauche depuis 2012, suit chaque transaction enregistrée sur le secteur, des immeubles de caractère du village aux PPE récentes de la gare CEVA.
Quel est le délai moyen pour vendre un bien aux Eaux-Vives ?
Le délai moyen en ville est d'environ 75 jours, mais un appartement des Eaux-Vives bien estimé part souvent en 30 à 45 jours : c'est l'un des secteurs les plus liquides de Genève.
Comment obtenir une estimation gratuite aux Eaux-Vives ?
En trois minutes sur notre page d'estimation en ligne, ou avec un courtier Rousseau 5 qui se déplace gratuitement sous 48 h. Ici, l'étage, l'orientation et la vue lac font l'essentiel de la valeur : la visite est déterminante.
Combien coûte la commission d'agence aux Eaux-Vives ?
La commission de courtage se discute selon le bien, le mandat et l'accompagnement attendu : il n'y a pas de taux unique. Elle n'est due qu'au succès de la vente, et elle est fixée par écrit dans le mandat.
Faut-il privilégier un mandat exclusif ou simple aux Eaux-Vives ?
L'exclusivité reste préférable, même sur un marché rapide : elle protège le prix, évite la multiplication des visites et permet une vente discrète quand le propriétaire le souhaite.
Quelle est la fiscalité immobilière aux Eaux-Vives ?
Le secteur relevant de la Ville de Genève, la fiscalité communale est de 45,5 centimes additionnels. À la revente, l'IBGI genevois s'applique selon la durée de détention (de 50% sous 2 ans à 2% au-delà de 25 ans).
Quels sont les frais de notaire pour acheter aux Eaux-Vives ?
Comptez environ 4% du prix : droits d'enregistrement de 3%, émoluments du Registre foncier et honoraires du notaire. Ces frais se paient en plus des fonds propres.
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre aux Eaux-Vives ?
Le diagnostic amiante pour les immeubles d'avant 1991 — la majorité du parc du village et des quais. S'ajoutent les documents de PPE (règlement, comptes, fonds de rénovation), l'extrait du Registre foncier et les plans. Les PPE récentes de la gare CEVA en sont dispensées.
Comment se passe une succession immobilière aux Eaux-Vives ?
L'imposition du gain est différée : l'héritier reprend la durée de détention du défunt — un appartement familial des quais détenu de longue date atteint le taux IBGI plancher de 2%. Rousseau 5 accompagne les hoiries avec une estimation neutre.
Vaut-il mieux louer ou vendre son bien aux Eaux-Vives ?
Le rendement locatif brut moyen tourne autour de 2,7%, avec une demande locative très forte liée à la gare et au lac. Louer est sûr ; vendre profite d'un marché où la revente est rapide. Un courtier chiffre les deux scénarios avec vous.
Qu'est-ce qu'une vente off-market aux Eaux-Vives ?
Une vente sans annonce publique, réservée à des acquéreurs qualifiés. Fréquente sur les appartements avec vue lac : la demande est telle qu'une publication n'est pas toujours nécessaire. Rousseau 5 anime ce marché avec sa base d'acquéreurs actifs.
Quels sont les meilleurs quartiers des Eaux-Vives ?
Les quais pour la vue lac directe ; le village des Eaux-Vives pour ses immeubles de caractère et ses commerces ; le secteur de La Grange et Frontenex pour les parcs et le calme ; les abords de la gare CEVA pour les PPE récentes et l'accessibilité.
Quel est le profil des acquéreurs aux Eaux-Vives ?
Des cadres internationaux, des couples urbains et des familles qui veulent le lac et les parcs sans quitter la ville. La gare du Léman Express a ajouté une clientèle de pendulaires vers la France voisine et Lausanne.
Estimation gratuite, confidentielle et personnalisée par un courtier local. Réponse sous 24 h.
Avant de décider, prenez le temps de comprendre
Deux parcours complets, écrits depuis le terrain de la Rive Gauche.
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