Combien pouvez-vous acheter à Genève ?
Trois chiffres suffisent. Le simulateur applique les critères des banques suisses — et les frais d’acquisition genevois — pour vous répondre immédiatement, avant même de visiter.
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| Commune | Type | Terrain | Prix de vente | Date |
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Taux théorique, quotité, 2e pilier, cédule hypothécaire : tous les termes du financement immobilier, expliqués
Simulation indicative selon les critères bancaires suisses usuels — sans engagement. Charge retenue par la banque : intérêts théoriques 5% + amortissement du 2e rang (15 ans) + entretien 1% du prix + engagements existants. Quotité de financement dégressive selon le prix (80% jusqu’à ≈ 3 Mio, réduite au-delà — usages du haut de gamme). Le retrait du 2e pilier n’est possible que pour une résidence principale.
Un courtier vérifie votre financement, gratuitement.
Taux réellement négociés, structure optimale de vos fonds propres (2e/3e pilier, nantissement), frais exacts pour votre situation — Casatax compris si vous y avez droit. Réponse sous 24 h.
Apport minimum
de fonds propres, dont au moins 10% « durs » — hors 2e pilier. Au-delà d’environ 3 millions, les banques réduisent la quotité : comptez 25 à 45% d’apport selon le prix.
Taux théorique
appliqué par les banques pour tester votre dossier, quel que soit le taux réel du moment. C’est le « stress test » suisse.
Tenue des charges
du revenu brut : plafond des charges théoriques annuelles (intérêts 5% + amortissement + entretien 1%).
Frais à Genève
droits d’enregistrement (3%), Registre foncier et notaire — payés en plus des fonds propres. Dispositif Casatax : droits réduits pour une résidence principale sous ≈ CHF 1,4 million.
Questions fréquentes sur le financement à Genève
Quelles conditions faut-il remplir pour obtenir une hypothèque en Suisse ?
Deux tests décident de tout : les fonds propres et la tenue des charges. Vous devez apporter au moins 20% du prix en fonds propres, dont 10% « durs » (hors 2e pilier). Et la charge annuelle théorique retenue par la banque — intérêts à 5%, amortissement du 2e rang, entretien à 1% du prix — ne doit pas dépasser 33% de votre revenu brut.
Pourquoi la banque calcule-t-elle avec un taux de 5% alors que les taux réels sont plus bas ?
C’est le taux théorique de long terme, un test de résistance : la banque vérifie que vous pourriez tenir vos charges même si les taux remontaient durablement. Votre mensualité réelle, elle, se calcule au taux du marché — SARON ou taux fixe — et est généralement bien inférieure à la charge théorique.
Quels sont les frais d’achat immobilier à Genève ?
Comptez environ 4% du prix : droits d’enregistrement de 3%, émoluments du Registre foncier et honoraires du notaire, plus la constitution éventuelle de cédules hypothécaires. Ces frais se paient en plus des fonds propres — l’hypothèque ne les couvre jamais. Pour une résidence principale sous environ CHF 1,4 million, le dispositif genevois Casatax réduit sensiblement les droits.
Puis-je utiliser mon 2e pilier pour acheter ?
Oui, pour une résidence principale uniquement — en retrait anticipé ou en nantissement. Mais au moins 10% du prix doivent provenir de fonds propres hors 2e pilier : épargne, 3e pilier, titres, donation ou avance d’hoirie. Le nantissement (mise en gage sans retrait) préserve votre couverture de prévoyance et peut être fiscalement plus intéressant.
Qu’est-ce que l’amortissement du 2e rang ?
La part de l’hypothèque qui dépasse les deux tiers de la valeur du bien (le « 2e rang ») doit être remboursée en 15 ans au maximum, ou avant l’âge de la retraite. L’amortissement peut être direct (vous remboursez la banque) ou indirect (vous alimentez un 3e pilier nanti) — l’indirect est souvent plus avantageux fiscalement à Genève.
Comment se finance un bien de luxe à Genève ?
Différemment du résidentiel courant. Au-delà d’environ 3 millions, les banques réduisent la quotité de financement — 70 à 75%, puis 60 à 65% au-dessus de 6 millions, et souvent 50 à 60% pour les propriétés d’exception : le marché d’acheteurs est plus étroit et la valorisation bancaire plus prudente que le prix affiché. Il faut donc des fonds propres nettement supérieurs à 20%, et le financement se structure fréquemment en banque privée (nantissement de portefeuille, crédit lombard). C’est exactement là qu’un courtier fait la différence.