« On parle beaucoup de réduction Casatax quand on achète un logement dans le canton de Genève, mais qu’est-ce que cela implique réellement  ?

En février 2004, le peuple genevois se prononce en faveur d’une réduction maximale de CHF 15’000.- des droits fiscaux d’enregistrement de 3 % lors de l’acquisition d’une résidence principale d’une valeur maximum d’un million de francs suisses (CHF 1’000’000.-).

Cette disposition (article 8A de la loi genevoise sur les droits d’enregistrement) entre en vigueur le 4 mars 2004.

Cet article de loi prévoit également que les droits d’enregistrement des actes hypothécaires (création ou augmentation de cédule hypothécaire) dont le but est d’assurer le financement d’une telle acquisition sont réduits de moitié, soit de 1,365% à 0,6825 % du montant du gage immobilier créé dans l’acte authentique ou de son augmentation.

Lorsque l’immeuble est acquis par plusieurs personnes, en copropriété ou en propriété commune, la réduction des droits d’enregistrement fait l’objet d’une répartition en fonction des quotes-parts des copropriétaires ou des propriétaires communs.

Comme le prévoit la disposition légale, ces valeurs sont indexées chaque année à l’indice genevois des prix de la construction et les nouvelles valeurs entrent en vigueur le 1er mars.

Dès le 1er mars 2023, le prix d’acquisition maximum sera de CHF 1’335’749.- et la réduction maximum des droits d’enregistrement sur une telle acquisition de CHF 20’036.-

Il est à noter que le prix maximum comprend les travaux à plus-value que l’acquéreur pourrait faire dans les deux ans après l’enregistrement de son acte d’achat ou d’achat à terme ou du procès-verbal d’adjudication. Ce prix maximum restera le prix de référence et ne sera pas adapté au nouveau montant Casatax qui sera en vigueur à la date d’annonce de ces travaux à plus-value à l’administration fiscale.

Il y a deux conditions au maintien de cette réduction :

  1. Que le bénéficiaire de la réduction remette à l’administration, deux ans au maximum après l’enregistrement de l’acte d’acquisition, la preuve de l’affectation de l’immeuble à sa résidence principale ;
  2. Il doit, en outre, dès ce moment, occuper ce dernier durant une période continue de trois ans.

La preuve de l’affectation de l’immeuble à sa résidence principale est donnée par l’envoi à l’administration fiscale des documents suivants (un courrier recommandé est fortement conseillé) :

  • Attestation de l’Office Cantonal de la Population indiquant que le bénéficiaire est dorénavant domicilié dans son nouveau logement (cela oblige certains fonctionnaires internationaux à s’inscrire auprès dudit office) ;
  • Le formulaire de déclaration effective (https://www.ge.ch/document/declaration-affectation-effective-article-8a-lde);
  • Une preuve du déménagement, par exemple la facture de location d’une voiture de déménagement, la facture du déménageur, le formulaire de changement d’adresse dûment rempli et visé par la Poste.

 

La date de l’enregistrement de l’acte d’achat (ou d’achat à terme) ou du procès-verbal d’adjudication de la vente aux enchères fait foi. Cela signifie que si le bénéficiaire a signé un achat à terme six mois avant de recevoir les clés de son appartement, il n’aura ensuite plus qu’un an et demi pour renvoyer les documents nécessaires à la preuve de l’affectation à sa résidence principale à l’administration fiscale.

Si le bénéficiaire ne remplit pas ces conditions, le montant de la réduction des droits d’enregistrement est immédiatement exigible par l’administration fiscale.

Que se passe-t-il en cas de décès du bénéficiaire avant l’échéance du délai de trois ans ? Ce cas est une exception prévue par la loi et l’administration fiscale ne peut pas demander la restitution du montant de la réduction dans ce cas.

Donnons comme exemple une personne qui achète le 1er mars 2023 un logement au prix de CHF 800’000.-. Les taxes d’enregistrement seraient normalement de CHF 24’000.-. S’il entend demander l’application de la réduction Casatax, il ne devra payer que CHF 3’964.- de droits d’enregistrement pour le jour de la signature de son acte d’achat. Mais s’il ne se domicilie pas sur place, ne renvoie par les documents nécessaires à la preuve de l’affectation de l’immeuble à sa résidence principale ou s’il revend son logement avant l’échéance des trois ans, il sera tenu de restituer le montant de la réduction de CHF 20’036.- à l’administration fiscale.

Dans ce même exemple, si l’acquéreur a besoin de créer une cédule hypothécaire de 640’000.- correspondant à 80 % de son prix d’achat, les droits d’enregistrement sur cet acte seront de CHF 4’368.- au lieu de CHF 8’736.-, pour autant qu’il respecte ensuite toutes les conditions d’application vues ci-dessus.

Mais si cette même personne achète son logement au prix de CHF 660’000.-, il ne devra payer aucuns droits d’enregistrement puisque les droits d’enregistrement de 3 % correspondent à CHF 19’800.-, montant inférieur à la réduction octroyée de CHF 20’036.- .

On peut prendre comme autre exemple le cas de deux personnes qui achètent ensemble à la même date un logement au prix de CHF 1’000’000.-, à raison d’un quart l’une et de trois quarts l’autre. La première bénéficiera d’une réduction des droits d’enregistrement de CHF 5’009.- et la seconde d’une réduction de CHF 15’027.-. Si le couple se sépare dans l’année et que la seconde reste dans l’appartement en rachetant la part d’un quart de la première, cette dernière devra rembourser la réduction CHF 5’009.- dont elle a bénéficié puisqu’elle n’est pas resté domiciliée pendant trois ans sur place et la seconde pourra à nouveau bénéficier de la réduction de CHF 5’009.- sur la part d’un quart rachetée, pour autant qu’elle reste encore pendant trois ans domiciliée dans ce logement et remplisse à nouveau les conditions.

Il est important de noter que la réduction ne porte que sur les droits d’enregistrement. La provision globale à verser au notaire pour le jour de la signature de l’acte ou à l’office en charge de la vente aux enchères comprend également les émoluments et frais du Registre Foncier, ainsi que les émoluments et débours du Notaire ou dudit office »

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La CASATAX en bref,

Nous remercions Me Dominique Boyer pour la rédaction de cet article                                                                                                                    
Notaire à Genève

Article CASATAX 03.2023