IBGI : L’imposition des bénéfices et gains immobiliers dans le canton de Genève et en Suisse
- Introduction
Lorsque la conjoncture le permet, on peut espérer faire un bénéfice lors de la vente d’un bien immobilier dont on est propriétaire. Dans ce cas, chaque canton soumet le bénéfice à une taxation dont il calcule les modalités.
Nous vous proposons un tour d’horizon des bases et méthodes de calcul de cet impôt.
Il est important de noter que le présent article se concentre exclusivement sur l'imposition du gain immobilier réalisé par un particulier lorsqu'il vend un bien immobilier faisant partie de sa fortune privée.
Tout d'abord, il faut savoir que le canton du lieu de situation de l'immeuble prélève généralement l'impôt sur les gains immobiliers.
Dans les cantons de Berne, Obwald, Fribourg, Bâle-Ville, Gisons et Jura, ce sont aussi bien le canton que la commune qui prélèvent cet impôt, alors que dans les cantons de Zurich et Zoug, seules les communes le font.
Mais les autorités perçoivent cet impôt uniquement si le prix de vente dépasse les coûts d'investissement, ce qui signifie que le vendeur réalise une plus-value lors de la vente.
Le bénéfice correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Il est possible de déduire les investissements générateurs de valeur ajoutée, les commissions de courtage, les frais d'achat, ainsi que l'indemnité de résiliation anticipée versée à la banque en cas de résiliation définitive anticipée d'une hypothèque avant son terme.
Parfois, la loi prévoit une majoration de la valeur d'achat si la durée de possession est importante, afin de prendre en compte la dépréciation monétaire.
Il ne faut pas confondre les investissements générateurs de valeur ajoutée (ou travaux à plus-value) avec les travaux d'entretien.
On entend par travaux à plus-value toutes les dépenses entraînant une amélioration ou une plus-value durable de l’immeuble.
Par exemple les agrandissements, les transformations, les travaux d’aménagement et de raccordement, etc.
Alors que les travaux d’entretien sont des dépenses qui ont pour but de maintenir la valeur de l’immeuble.
Par exemple tous les frais engagés pour des révisions, des réparations ainsi que pour le remplacement d’installations hors d’usage.
- Barème imposition Proportionnel ou progressif
Selon les cantons, le barème d’imposition diffère et peut être soit proportionnel, soit progressif.
Ainsi, les cantons d'Appenzell Rhodes-Extérieures, Argovie, Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Nidwald, Uri, Obwald, Tessin, Thurgovie et Vaud imposent les gains immobiliers de manière proportionnelle.
Cela signifie que chaque gain, quel que soit son montant, est soumis au même taux d'imposition.
Parallèlement, la durée de possession est prise en compte, ce qui entraîne un taux d'imposition dégressif dans certains cantons, entraînant un supplément ou une réduction.
Les cantons d'Appenzell Rhodes-Intérieures, Bâle-Campagne, Berne, Glaris, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, St-Gall, Schaffhouse, Schwyz, Soleure, Valais, Zoug et Zurich imposent les gains immobiliers de manière progressive, ce qui signifie que l'imposition varie en fonction du montant du gain.
Dans ce mode de calcul, un supplément peut être perçu si la durée de possession est courte, tandis qu'une réduction est généralement accordée si les gains sont obtenus après une longue période de possession.
Vous l’aurez compris, la durée de possession a son importance dans la détermination du taux d’imposition.
Lorsque vous achetez un bien immobilier, la durée de possession débute à la date d’achat inscrite au Registre foncier.
Dans la plupart des cantons, si vous avez reçu le bien immobilier suite à un décès intervenu avant le 1er janvier 2001, la durée de possession débute à la date du décès du propriétaire, mais si le décès est intervenu après le 1er janvier 2001, cette durée débute à la date de l'origine de possession du défunt.
Si vous avez reçu le bien par donation, cette durée débute à la date de l'origine de possession du donateur, sous réserve du canton de Berne et avec une nuance pour Schaffhouse. La durée de possession se termine à la date de la vente.
Selon le canton, lorsque la durée de possession est courte, il arrive parfois que l'impôt sur les gains immobiliers soit majoré, car il vise à prévenir la spéculation.
En revanche, si la durée de possession est longue, l'impôt, voire parfois le gain lui-même, peut être réduit.
Il est important de noter que dans la plupart des cantons, si le vendeur ne s’acquitte pas de l’impôt, l’administration fiscale peut le réclamer au nouveau propriétaire.
Quiconque acquiert un bien immobilier devrait donc s’assurer que le vendeur a déposé le montant d’impôt dû ou que le Notaire en charge de la vente l’a consigné ou payé.
Il est important de noter que tous les cantons considèrent que l'impôt sur les gains immobiliers s'applique à la vente de la totalité des actions d'une société à but immobilier.
Cependant, seuls les cantons de Lucerne (dans certains cas spécifiques), Vaud, Valais, Neuchâtel et Genève imposent également les gains provenant de l'aliénation de participations minoritaires dans de telles sociétés.
- Exemples
A présent, prenons quelques cantons à titre d’exemples :
Genève : L' IBGI : l’impôt sur les Bénéfices et Gains Immobiliers est proportionnel et dégressif tous les deux ans, ce qui signifie :
- Le taux d'imposition est de 50 % du gain si le bien a été détenu pendant moins de 2 ans;
- de 40 % lorsqu'il l'a été les deux suivantes, mais moins de 4 ans ;
- ensuite de 30 % , quand détenu pendant 4 ans, mais moins de 6 ans ;
- ensuite de 20 % , quand détenu pendant 6 ans, mais moins de 8 ans;
- ensuite de 15 % , quand détenu pendant 8 ans, mais moins de 10 ans;
- et de 10 % , quand détenu pendant 10 ans, mais moins de 25 ans
- puis de 2 % , quand détenu 25 ans et plus, suite à la votation du 18 juin 2023.
Après 10 ans de propriété, la valeur d’achat correspond à la valeur fiscale dix ans avant la vente, majorée de 30 %.
- Imposition selon les Cantons
Vaud : l’impôt sur les gains immobiliers est proportionnel. On applique un barème de taux dégressif.
Cela signifie que le taux d’imposition maximum est de 30% pour une durée de possession de moins d’un an. Celui-ci est réduit d’année en année pour atteindre le taux minimal de 7% dès 24 ans de possession.
Il est important de noter que les années d’occupation du bien par le vendeur lui-même qui peuvent être prouvées comptent double dans le calcul de la durée de possession.
Fribourg : l’impôt sur les gains immobiliers est proportionnel et dégressif tous les deux pendant les dix premières années de possession, soit 22 % les deux premières années, 20 % jusqu’à quatre ans, 18 % jusque six ans, 16 % jusque huit ans et 14 % jusqu’à dix ans, puis 12 % jusqu’à quinze ans et 10 % si plus de quinze ans.
Lorsque le total des gains réalisés sur des objets dont la durée de propriété a été inférieure à cinq ans dépasse CHF 400'000.- durant une année civile, la part de l’impôt afférent au gain dépassant cette limite est majorée de 40 %.
De plus, les communes perçoivent des centimes additionnels à l’impôt sur les gains immobiliers à raison de 60 centimes par franc de l’impôt perçu par l’État.
Valais : le taux d’imposition est progressif, en sorte que plus le bénéfice imposable réalisé est élevé, plus le taux d’imposition est élevé. Le taux est de 12 % sur les gains jusqu’à CHF 50'000.-, 18 % pour les CHF 50'000.- suivants et 24 % ensuite.
A cela s’ajoute un supplément d’impôt de 60 % si la durée de possession est de moins d’un an, 50 % pour moins de deux ans, 30% pour moins de trois ans, 20% pour moins de quatre ans et 10 % de supplément en cas de durée inférieure à 5 ans.
Zurich : dans le canton de Zurich, ce sont les communes qui prélèvent l’impôt sur les gains immobiliers, sur la base de prescriptions prévues dans la loi fiscale cantonale. Le taux d’imposition est progressif.
Après une exonération de base, le taux est de 10 % sur les premiers CHF 4'000.- imposables, de 15% sur les CHF 6'000.- suivants, puis de 20 % sur les CHF 8'000.- suivants, 25 % sur les CHF 12'000.- suivants, 30 % sur les CHF 20'000.- suivants, 35 % sur les CHF 50'000.- suivants et enfin 40 % après 100'000.-.
Cependant, l'impôt peut être réduit en fonction de la durée de possession, par exemple, une réduction de 20 % peut être appliquée pour une durée de dix ans.
Berne : le taux d’imposition est progressif. Il s’élève à 10% pour les gains à partir de CHF 5’000.- et augmente jusqu’à atteindre 40% pour les gains supérieurs à CHF 100’000.-. Mais l’impôt fait l’objet d’un supplément de 70 % si la durée de possession est courte (moins d’un an), puis 50% (moins de deux ans) etc...
- Conclusion
Nous vous enjoignons à consulter un notaire exerçant dans le canton concerné par la transaction. Seule à même de vous fournir les informations précises concernant votre situation personnelle.
https://www.ge.ch/impot-benefices-gains-immobiliers/calculer-montant-impot
Article Juin 2023