L’achat d’un bien immobilier fait partie des projets les plus importants de la vie et doit être
soigneusement préparé. Il s’agit également d’un acte émotionnel ou la concrétisation d’un rêve pour
tout un chacun. Le premier réflexe de tout potentiel acquéreur est donc de regarder les biens
disponibles sur le marché, que cela soit pour un projet de construction neuf ou pour un objet
existant, en parcourant les portails et sites spécialisés dans l’immobilier ou en confiant la recherche à
une agence immobilière locale telle que Rousseau N°5.

Il y a également des éléments importants à prendre en considération lors de l’achat comme les
aspects juridiques et les frais d’achat (notaire), le financement, la fiscalité ainsi que la prévoyance.
Autant de sujets aussi importants les uns que les autres car ils sont étroitement liés dès lors que l’on
devient propriétaire.

Cependant, la première chose à faire avant même de démarrer une recherche ou de faire des visites
est de déterminer sa capacité financière et donc son potentiel d’achat. Cela permet de définir
clairement le prix d’achat maximum et donc de cibler directement les objets correspondants. Cela
permet également d’être plus réactif et de se positionner plus rapidement, notamment dans un
marché avec une forte demande et où les transactions se réalisent dans de courts délais.

Le recours à un spécialiste en financement hypothécaire prend alors tout son sens. Il apportera une
aide précieuse dans toutes les nombreuses démarches financières et administratives tout au long du
processus d’acquisition. Il va surtout dès le départ pouvoir calculer précisément la capacité financière
des acquéreurs et ainsi l’orienter rapidement sur toutes alternatives de financement qui
correspondant à ses besoins.

Parmi tous les éléments nécessaires au calcul, les fonds propres et les revenus sont de loin les plus
importants. Les capitaux disponibles déterminent à eux seuls un prix d’achat donné, tout comme les
revenus à eux seuls peuvent déterminer un montant de prêt hypothécaire maximum. C’est toutefois
l’association des deux, ainsi que d’autres facteurs, qui permettent de calculer le prix d’achat
maximum du bien immobilier, ainsi que le financement optimal.

Quelques détails et informations concernant ces deux points.

Les fonds propres

Il s’agit des capitaux disponibles pouvant être utilisés pour l’acquisition du bien immobilier, hors frais
d’achat/notaire. Les fonds propres peuvent être les suivants :

  • Avoirs en compte, épargne, couramment appelés fonds propres « cash »
  • Avoirs du 3 ème pilier A
  • Valeurs de rachat d’assurances-vie 3a ou 3b
  • Donation ou avance sur héritage
  • Prêt sans intérêt et sans remboursement
  • Les avoirs du 2 ème pilier
  • Mise en gage de sûretés, valeurs ou titres pour lever des fonds propres
  • D’autres fonds propres pour certains types de projets spécifiques comme un terrain, des
    travaux personnels, etc.

Lors de l’achat d’une résidence principale, il est possible de retirer des avoirs du 2ème pilier et du 3ème pilier A (moyennant impôts sur le retrait du capital) mais au minimum 10% du prix d’achat ou de la valeur retenue par l’établissement financier ne doivent pas provenir du 2ème pilier.

A noter que les avoirs du 3ème pilier A sont considérés comme des fonds propres « cash ».

Les frais d’achat, plus couramment appelés « frais de notaire », doivent être en revanche amenés en
plus des fonds propres et financés uniquement par des avoirs cash.

Dans le cadre d’un financement standard, l’apport minimum de fonds propres doit être de 20%, dont
feront partie les 10% cash minimums évoqués précédemment. En y ajoutant les frais d’achat qui
peuvent varier selon le canton où se trouve la propriété, il faudra en tout environ 25% de fonds du
prix d’achat ou de la valeur retenue par l’établissement prêteur.

Si l’acquisition porte sur un objet qui n’est pas destiné à être une résidence principale, alors le
recours au 2 ème pilier et au 3 ème pilier A n’est pas possible et les fonds propres devront être des avoirs
en compte. Il est également possible que les établissements financiers demandent un apport de
fonds propres supérieur au 20% évoqués dans le paragraphe précédent.

En fonction de la situation et de la capacité financière, il est également possible de mettre en
garantie les avoirs du 2 ème pilier, du 3 ème pilier A et des valeurs de rachat d’assurances-vie plutôt que
de les retirer. Le montant du prêt hypothécaire sera un peu plus élevé mais cela évite de payer des
impôts sur le retrait du capital mais surtout de ne pas diminuer vos prestations de prévoyance.

Chaque situation est différente et individuelle, c’est pourquoi il est primordial de recourir à des
spécialistes du courtage immobilier et hypothécaire. Vos experts Rousseau N°5 et feyn sauront
répondre à toutes vos questions, analyserons au mieux votre situation et vous donnerons toutes les
options et solutions possibles.

Les revenus

Le revenu calculatoire pour la capacité financière représente la somme de tous les revenus
disponibles déduite de tous les engagements financiers :

Exemples de revenus : Revenu d’activité dépendante ou indépendante, bonus, allocations familiales,
revenu accessoire, dividendes, utilisation d’un capital ou de la fortune, rentes, pension alimentaire
reçue, revenu locatif, etc.

Exemples d’engagements financiers : Mensualités de crédit privé, mensualités de leasing, pension
alimentaire payée, intérêts et amortissements de dettes privées, intérêts, amortissements et charges
d’autres biens immobiliers, etc.

Afin de déterminer le financement maximum possible, il est d’usage historique de dire, pour le calcul
de la capacité financière dans la majorité des établissements, que les charges théoriques calculées
(intérêt hypothécaire théorique, amortissement et frais d’entretien théoriques) ne peuvent être
supérieures à 33% du revenu disponible. Cela n’est toutefois pas toujours le cas dans la réalité.

Voici une illustration d’un calcul de capacité financière standard.

Un couple marié avec deux enfants souhaite acquérir une villa dans le canton de Genève pour un prix
de CHF 2’500’000.-.

Le plan financier pour cette acquisition serait le suivant :
CHF 2’500’000.-   : Prix d’achat
CHF     500’000.-  : Fonds propres minimum de 20% hors frais d’achat/notaire
CHF 2’000’000.-  : Financement hypothécaire de 80% du prix d’achat ou de la valeur retenue
Les établissements financiers intègrent dans le plan financier une notion de risque et divisent le prêt
en deux parties, soit :

CHF 1’666’666 .-  Hypothèque de 1 er rang, correspondant à la partie la moins risquées de l’emprunt,
correspondant à 2/3 du prix d’achat ou de la valeur retenue et ne nécessitant pas un amortissement
obligatoire.
CHF 334’000.- Hypothèque de 2 ème rang, correspondant à la partie la plus risque de l’emprunt pour
l’établissement financier et devant être amortie en maximum 15 ans et au plus tard à l’âge légal de la
retraite.

Un total de fonds propres d’environ CHF 625’000.- (frais d’achat inclus) sera donc nécessaire. Hormis
les fonds propres, la capacité financière sera calculée comme suit :

CHF 100’000.- Intérêts théoriques de 5% sur une hypothèque de CHF 2’000’000.-
CHF 22’300.- Amortissement minimum annuel du 2 ème rang en 15 ans
CHF 25’000.- Frais d’entretien de 1% du prix d’achat ou de la valeur retenue
Soit un total de CHF 147’300.- Charges théoriques totales

Des revenus disponibles d’environ CHF 442’000.- seront nécessaires pour couvrir la charge théorique
calculée par l’établissement prêteur. Le calcul pour l’octroi du financement peut varier d’un
établissement à l’autre.

En effet, chaque établissement a ses propres critères d’octroi et a sa propre façon de calculer la
capacité financière de ses clients. Cela peut être le cas dans la tolérance à un ratio plus élevé pour la
capacité financière, ou une prise en considération des revenus et des engagements différents.
Consulter un spécialiste neutre et indépendant prend là également tout son sens car il a accès à tous
les prestataires disponibles sur le marché et pourra alors directement se diriger auprès des
partenaires financiers qui offrent les solutions les plus adaptées à la situation.

Déterminer le potentiel d’achat permet donc de déterminer un budget pour une acquisition, mais
permet également de savoir précisément comment organiser son financement et d’avoir une vision
claire sur les finances à long terme grâce à l’intégration de la planification financière et de la fiscalité
dans l’analyse. Cela permet également de se positionner plus rapidement dans un processus d’offre
pour un bien immobilier spécifique et Rousseau N°5 pourra également cibler et proposer
directement et plus rapidement les biens immobiliers correspondant au prix d’achat qui a été fixé.

Les experts de feyn et de Rousseau N°5 sont toujours à disposition pour répondre à toutes les
questions liées au financement ainsi qu’à l’immobilier.

Un article rédigé par :

Giovanni Mastroianni                                                                                                                           
Senior Mortgage Specialist
feyn

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Publié en 03.2023