Ce que change la loi LDTR L 13025 (prix plafonné, conditions, risques, calendrier référendaire)
L’essentiel de la loi L 13025 (ce qui change, noir sur blanc)
La loi modifie l’art. 39 LDTR et précise notamment :
1) Un “motif d’autorisation” centré sur le locataire
Le département “autorise l’aliénation” à un locataire qui souhaite acheter, sous conditions, dont :
- le locataire occupe effectivement le logement depuis 3 ans au moins ;
- la teneur de l’art. 271a al. 1 let. c CO (protection contre le congé-vente) a été notifiée au locataire. ge.ch+1
2) Un plafond de prix basé sur des références validées par l’État
Le texte prévoit que le prix de vente au m² PPE ne doit pas excéder le prix moyen des opérations PPE approuvées par le département en zone de développement sur les 3 dernières années ; et que ce prix maximum est publié chaque année par le Conseil d’État. ge.ch
3) Une contrainte forte de détention / occupation
Les logements vendus sur cette base doivent être occupés par leur propriétaire pendant 5 ans, sauf “justes motifs” (exemples cités : divorce, décès, mutation temporaire, problème de santé). ge.ch
Le point crucial pour les vendeurs : référendum = calendrier incertain
À Genève, un référendum facultatif cantonal peut être lancé contre une loi :
- délai de récolte : 40 jours dès la publication de l’acte ;
- et lorsqu’il s’agit d’une loi touchant au logement / protection des locataires, 500 signatures suffisent. ge.ch
Et surtout : la promulgation des lois soumises au référendum intervient (en principe) après l’échéance du délai référendaire. lexfind.ch
Concrètement : dans quels cas ça peut (vraiment) aider un propriétaire-vendeur
Cas A — Vendre “proprement” à l’occupant, sans mise en marché classique
Si le locataire est acheteur potentiel, cette évolution législative peut créer un cadre plus lisible (prix plafonné + information sur la protection contre le congé-vente). ge.ch+1
➡️ Intérêt vendeur : transaction plus directe, moins d’aléas commerciaux.
➡️ Limite vendeur : plafond de prix + contraintes.
Cas B — Immeuble / portefeuille : arbitrage “vente en bloc” vs “vente au détail”
Le débat public autour de la “vente à la découpe” revient précisément avec ce texte, ce qui impacte la stratégie des propriétaires à court terme (attendre / accélérer / sécuriser). TDG+2Radio Lac+2
Check-list vendeur
(sans donner de conseil juridique — seulement une logique de préparation)
- Vérifier si votre vente est dans un périmètre où une autorisation LDTR est concernée (selon l’objet, l’immeuble, le régime, etc.). ge.ch+1
- Identifier un locataire acheteur réel (capacité financière, calendrier, motivation).
- Préparer le dossier : historique d’occupation (≥ 3 ans), conditions, informations à notifier (référence à l’art. 271a CO). ge.ch+1
- Travailler la question du prix (plafond / références publiées). ge.ch
- Suivre le risque politique : référendum, possible votation, timing. ge.ch+2
FAQ
“Un propriétaire peut-il résilier pour forcer une vente ?”
Le Code des obligations prévoit que le congé peut être annulable s’il est donné “seulement dans le but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué”. NE.ch
“La loi L 13025 est-elle déjà en vigueur ?”
Le texte prévoit une entrée en vigueur “le lendemain de sa promulgation dans la FAO”. ge.ch
Mais en présence d’un référendum (ou pendant le délai référendaire), le calendrier peut être impacté. ge.ch+1
“Le prix est-il libre ?”
Le texte introduit un plafond basé sur des opérations PPE approuvées par le département et une publication annuelle d’un maximum par le Conseil d’État. ge.ch
Vous êtes propriétaire à Genève et vous envisagez une vente (occupée ou libre) en 2026 ?
Rousseau 5 vous aide à choisir la stratégie optimale : vente au locataire, vente sur le marché, arbitrage timing — avec une lecture claire des contraintes LDTR et du contexte politique.
