La suppression de la valeur locative constitue l’une des réformes fiscales les plus importantes en Suisse depuis plusieurs décennies. Les deux Chambres fédérales ont adopté cette mesure en décembre 2024. Elle passera par un référendum obligatoire en 2025. Si le peuple l’accepte, elle entrera en vigueur en 2027, avec une période de transition de deux ans. En parallèle, les cantons introduiront un impôt sur les résidences secondaires pour compenser les pertes fiscales attendues.
Qu'est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative est un revenu fictif que les propriétaires de leur logement doivent déclarer comme revenu imposable. Elle correspond au loyer qu’ils paieraient s’ils n’étaient pas propriétaires de leur bien. Ce mécanisme, instauré en 1934, visait à créer une équité fiscale entre locataires et propriétaires.
En d’autres termes, vivre dans un logement dont on est propriétaire génère un « avantage économique », qui est taxé comme s’il s’agissait d’un revenu. Ce système a longtemps été perçu comme un incitatif à l’investissement dans la propriété. Cependant, il est aujourd’hui largement critiqué pour son incohérence, sa complexité, et pour avoir encouragé un endettement artificiel à travers la déduction des intérêts hypothécaires.
Comment fonctionne ce système aujourd’hui ?
La valeur locative est calculée sur la base du loyer potentiel d’un bien. Elle correspond généralement à 60 à 70 % du loyer du marché, mais peut varier en fonction :
- de la localisation du bien,
- de son état général,
- des méthodes de calcul cantonales, souvent obsolètes ou inégales.
Les propriétaires peuvent actuellement déduire plusieurs charges de leur revenu imposable :
- les intérêts hypothécaires,
- les frais d’entretien courant,
- certaines rénovations énergétiques (par exemple, changement de chaudière ou isolation).
Ce système de déductions rend la propriété plus attractive pour les ménages endettés, et incite parfois à maintenir des dettes élevées de manière artificielle.
Pourquoi cette réforme ?
La suppression de la valeur locative repose sur plusieurs objectifs :
- Simplifier le système fiscal suisse, jugé complexe et inégalitaire.
- Encourager l’accession à la propriété, en particulier pour les jeunes ménages.
- Réduire la dépendance au crédit hypothécaire, qui atteint des niveaux historiquement élevés en Suisse.
Les détracteurs de la valeur locative soulignent aussi qu’elle pénalise les propriétaires ayant terminé de rembourser leur prêt. Ceux-ci se retrouvent à payer un impôt sur un revenu fictif, sans pouvoir bénéficier de déductions.
En revanche, certains cantons, notamment touristiques, craignent une baisse significative de leurs recettes fiscales. Pour y faire face, la Confédération a autorisé la création d’un impôt cantonal sur les résidences secondaires. Ce nouvel impôt vise à compenser les pertes induites par la suppression de la valeur locative.
Calendrier de mise en œuvre
Voici les principales étapes de la réforme :
- Décembre 2024 : Adoption par les deux Chambres fédérales.
- Automne 2025 : Référendum obligatoire avec double majorité (peuple + cantons).
- 2027 : Mise en application prévue, avec une phase de transition de deux ans pour adapter le système fiscal.
Quels impacts pour les propriétaires ?
1. Propriétaires avec hypothèque
Ces derniers ne pourront plus déduire les intérêts hypothécaires. Cela pourrait augmenter leur charge fiscale, surtout pour les foyers très endettés. En parallèle, la fin de ces déductions réduira l’incitation à maintenir des dettes importantes sur le long terme.
2. Propriétaires sans dette
Pour eux, la réforme est positive. Ils n’auront plus à déclarer de revenu fictif, ce qui réduira leur revenu imposable. Résultat : un allègement fiscal significatif.
3. Résidences secondaires
Les cantons appliqueront un nouvel impôt sur les résidences secondaires, avec des modalités qui varieront selon les régions. Cette taxe touchera notamment les propriétaires de logements de vacances dans les régions alpines ou lacustres.
Conséquences attendues sur le marché immobilier
La réforme pourrait produire plusieurs effets à moyen terme :
- Stabilisation ou baisse des prix dans certaines régions, notamment pour les logements anciens ou peu performants énergétiquement.
- Hausse de la valeur des biens rénovés, mieux isolés, et conformes aux normes écologiques.
- Moins de spéculation sur les biens destinés à la location secondaire ou aux rendements fiscaux.
- Changement dans les stratégies de financement : les acheteurs viseront des taux d’endettement plus prudents, et pourraient privilégier les remboursements rapides.
Réactions et perspectives
La réforme est soutenue par de nombreux partis politiques, notamment les partis du centre et de droite. Les associations de propriétaires la défendent également, considérant qu'elle rend la fiscalité plus équitable.
Cependant, des voix s’élèvent contre certaines conséquences possibles :
- Baisse des investissements dans la rénovation, si les déductions disparaissent complètement.
- Risques pour les jeunes ménages, qui pourraient perdre l’avantage des déductions d’intérêts en phase d’acquisition.
Des ajustements restent donc probables, notamment dans la définition des charges encore déductibles ou dans les critères d’application de l’impôt sur les résidences secondaires.
À retenir
- La valeur locative sera supprimée en 2027, après un référendum en 2025.
- Les déductions fiscales actuelles (intérêts, travaux, entretien) seront limitées ou supprimées.
- Un impôt cantonal sur les résidences secondaires sera introduit pour compenser les pertes fiscales.
- La réforme vise à simplifier la fiscalité, réduire l’endettement, et favoriser la propriété.
- Les impacts varient selon les profils de propriétaires.
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