La vente d’un bien immobilier est une étape importante, qui exige rigueur, transparence et conformité. À Genève, comme dans l’ensemble de la Suisse, certains diagnostics techniques sont fortement recommandés - voire obligatoires - avant de pouvoir céder une maison ou un appartement. Ces contrôles ont un objectif clair : offrir à l’acheteur une vision fiable de l’état du bien tout en protégeant le vendeur d’éventuelles responsabilités postérieures à la vente.

Pourquoi réaliser des diagnostics avant de vendre ?

Vendre un bien immobilier ne se résume pas à fixer un prix et à signer un acte notarié. Les diagnostics immobiliers permettent de sécuriser la transaction et de garantir une transparence totale entre le vendeur et l’acquéreur. Ils permettent notamment de :

• Fournir des informations objectives sur l’état du bien,
• Identifier des risques pour la santé ou la sécurité des futurs occupants,
• Prévenir tout litige après la vente,
• Répondre aux exigences légales en vigueur dans le canton concerné.

En Suisse, même si certains diagnostics ne sont pas encore systématiquement exigés par la loi fédérale, de nombreux cantons imposent des contrôles spécifiques, en particulier pour les installations électriques, la présence d’amiante, ou encore la performance énergétique via le CECB.

Les diagnostics immobiliers essentiels à connaître

Voici un tour d’horizon des diagnostics les plus couramment exigés ou recommandés avant une vente :

1. Diagnostic amiante

Ce diagnostic vise à détecter la présence d’amiante, un matériau dangereux pour la santé utilisé jusqu’aux années 1990 dans de nombreux bâtiments. À Genève, ce diagnostic est fortement recommandé, surtout pour les biens construits avant 1991. La présence d’amiante n’interdit pas la vente, mais elle doit impérativement être signalée à l’acheteur.

Le coût d’un diagnostic amiante dépend de plusieurs facteurs, notamment :

• La taille du bien à analyser (appartement, villa, immeuble complet),
• Le nombre d’échantillons prélevés,
• L’accessibilité des matériaux à tester (faux plafonds, cloisons, conduits, etc.),
• Le type de diagnostic : simple repérage visuel, prélèvement et analyse en laboratoire, ou diagnostic exhaustif avant travaux.

La durée de validité d’un diagnostic amiante dépend du résultat du rapport ainsi que du contexte dans lequel il est utilisé.

Si aucun matériau contenant de l’amiante n’est détecté, le diagnostic est considéré comme valable sans limite de durée. Il peut donc être utilisé de manière illimitée, à condition qu’aucune transformation ou rénovation majeure du bien n’ait été réalisée entre-temps. En cas de modification de la structure du bâtiment, un nouveau diagnostic pourra être exigé.

En revanche, si des matériaux contenant de l’amiante sont repérés, la validité du diagnostic dépend de leur état de conservation. Si ces matériaux sont en bon état et qu’aucun chantier n’est prévu, le rapport reste valable. Cependant, dès lors qu’un projet de rénovation, de transformation ou de démolition est envisagé, un diagnostic plus complet – souvent appelé diagnostic amiante avant travaux – devra être réalisé, même si un repérage antérieur existe.

Dans le cadre d’une vente immobilière, il n’existe pas de durée de validité légale fixe pour le diagnostic amiante. Toutefois, il est vivement recommandé de fournir un rapport récent, surtout s’il date de plusieurs années. Cela permet de rassurer les acheteurs et de démontrer une transparence totale quant à l’état du bien.

2. Diagnostic gaz

Même s’il est moins courant à Genève que dans d’autres régions, le diagnostic gaz reste essentiel pour les logements disposant d’une installation de gaz naturel. Il évalue l'étanchéité et le bon fonctionnement des équipements.

Avant la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de réaliser un diagnostic gaz. Ce diagnostic est valable pendant une période de trois ans. Dans le cadre d’une location, le diagnostic gaz est également obligatoire, mais sa validité est plus longue puisqu’elle s’étend sur six ans.

3. Diagnostic électrique

En Suisse, le diagnostic électrique — aussi appelé contrôle OIBT (Ordonnance sur les installations à basse tension) — a une durée de validité de 20 ans pour les habitations privées. Il permet de garantir la sécurité des installations et de prévenir les risques d’électrocution ou d’incendie.

Lors de la vente d’un bien immobilier, un diagnostic électrique à jour est obligatoire. Si aucun contrôle n’a été effectué dans les 20 dernières années (ou 5 ans pour les locaux professionnels), le vendeur doit en faire réaliser un. Ce rapport est alors valable pendant 3 ans spécifiquement dans le cadre de la transaction immobilière.

4. Mesure du radon

Le radon est un gaz radioactif naturel, inodore, qui peut s’accumuler dans les sous-sols et les pièces mal ventilées. Certaines zones du canton de Genève sont plus exposées que d’autres, notamment dans les régions proches du Jura. Un diagnostic permet d’identifier les niveaux de radon et, si nécessaire, de mettre en place des solutions de ventilation.

5. Diagnostic plomb

Principalement concerné : les immeubles construits avant 1970. Le diagnostic plomb consiste à détecter la présence de peinture au plomb, toxique pour la santé, en particulier pour les enfants. Ce diagnostic est généralement exigé pour les ventes d’immeubles anciens ou de logements à rénover.

La durée de validité du diagnostic plomb est de six mois lorsque la présence de plomb est détectée. En revanche, si aucun plomb n’est trouvé, le diagnostic est valable indéfiniment.

Le coût de ce diagnostic varie selon les prestataires, mais il se situe généralement entre 150 et 400 CHF.

6. CECB – Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments

Le CECB évalue la performance énergétique d’un bâtiment et propose des recommandations d’amélioration. À Genève, le CECB est obligatoire dans certaines situations (notamment en cas de demande de subventions ou de rénovations importantes) mais reste facultatif pour la simple mise en vente. Cela dit, de plus en plus de vendeurs le réalisent volontairement pour valoriser leur bien et rassurer les acheteurs.

À qui faire appel pour ces diagnostics ?

Tous ces diagnostics doivent être effectués par des experts certifiés. En effet, un rapport établi par une personne non habilitée peut être jugé non valable en cas de litige. À Genève, plusieurs bureaux techniques et entreprises spécialisées sont agréés pour ce type d’évaluations.

Dans certains cas (ex : raccordement à l’assainissement), c’est un organisme public ou communal qui peut être mandaté pour établir la conformité.

Un conseil : méfiez-vous des offres trop attractives ou « gratuites » sur Internet. Vérifiez systématiquement la certification et l’indépendance du professionnel avant de lui confier votre mandat.

En résumé

La vente d’un bien immobilier à Genève ne s’improvise pas. Les diagnostics techniques sont des étapes incontournables pour sécuriser la transaction et gagner la confiance des acheteurs. Même si certains ne sont pas (encore) obligatoires légalement, ils sont vivement recommandés pour toute vente sérieuse, notamment sur un marché compétitif comme celui de Genève.

Avant de mettre votre bien sur le marché, pensez à faire appel à des professionnels certifiés pour réaliser les contrôles nécessaires. Chez Rousseau 5, nous accompagnons nos clients dans chaque étape de leur projet de vente, y compris la planification des diagnostics et la mise en relation avec des experts locaux qualifiés.

N’hésitez pas à nous contacter dès aujourd’hui pour bénéficier de notre expertise et assurer une vente sereine et conforme à Genève.