1. Qu’est-ce que l’impôt sur la plus-value immobilière à Genève ?
Dans le canton de Genève, l’impôt perçu lors de la vente d’un bien immobilier avec un bénéfice est appelé Impôt sur les Bénéfices et Gains Immobiliers (IBGI). Il est dû pour toute vente de biens situés dans le canton, indépendamment du domicile du vendeur (Suisse ou étranger).
👉 Cet impôt s’applique exclusivement au gain réalisé : différence entre le prix de vente et le prix d’achat corrigé des frais admissibles (travaux, frais de vente).
2. Comment se calcule la plus-value ?
📌 Définition du gain imposable
Le gain immobilier imposable est calculé ainsi :
Gain = Prix de vente – (Prix d’achat + Frais déductibles)
Les frais déductibles peuvent inclure :
- Frais d’acquisition initiaux (notaire, enregistrement)
- Travaux d’amélioration (documentés)
- Frais de vente (publicité, courtage)
Sources fiscales suisses générales confirment le principe de déduction des coûts.
3. Barème de l’IBGI à Genève (2026)
À Genève, le taux d’imposition est dégressif selon la durée de détention du bien. Plus un bien est détenu longtemps, plus le taux diminue pour favoriser la détention à long terme et réduire la spéculation. Source Agence immobilière Rousseau 5 à Genève
| Durée de détention | Taux d’imposition sur la plus-value |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 50 % |
| ≥ 2 ans | 40 % |
| ≥ 4 ans | 30 % |
| ≥ 6 ans | 20 % |
| ≥ 8 ans | 15 % |
| ≥ 10 ans | 10 % |
| ≥ 25 ans | 2 % (taux plancher) |
Depuis 2025, Genève a introduit un taux minimal de 2 % après 25 ans de détention sur la plus-value.
4. Exemples chiffrés d’estimation
🧮 Exemple 1 : détention courte
- Achat en 2022 : 1 000 000 CHF
- Vente en 2024 : 1 300 000 CHF
- Gain : 300 000 CHF
- Taux IBGI (moins de 2 ans) : 50 %
➡️ Impôt dû : 300 000 CHF × 50 % = 150 000 CHF
🧮 Exemple 2 : détention longue
- Achat en 1990 : 800 000 CHF
- Vente en 2026 : 1 200 000 CHF
- Gain : 400 000 CHF
- Taux IBGI (≥ 25 ans) : 2 %
➡️ Impôt dû : 400 000 CHF × 2 % = 8 000 CHF
⚠️ Ces chiffres sont des exemples simplifiés pour illustration.
5. Autres points clés pour l’estimation
🧾 Déclaration obligatoire
Chaque vente immobilière à Genève doit faire l’objet d’une déclaration d’IBGI aux autorités fiscales, même si aucun gain n’est réalisé ou si le gain est faible.
📊 Distinction privé vs. professionnel
Le barème ci-dessus s’applique en gestion de fortune privée. Les ventes considérées comme professionnelles ou spéculatives peuvent être traitées différemment, avec des règles spécifiques qui augmentent la charge fiscale. Je ne sais pas s’il existe des seuils précis sans conseil fiscal personnalisé.
📌 Transmission ou héritage
La fiscalité lors de la vente d’un bien reçu par héritage peut utiliser la valeur vénale au moment de la succession comme base d’entrée fiscale, modifiant le calcul du gain. Je ne sais pas dire précisément les règles d’estimation sans documents légaux spécifiques.
Conclusion
L’impôt sur la plus-value à Genève repose sur un système progressif qui favorise la détention longue des biens et peut avoir un impact significatif sur vos profits nets à la vente. Une bonne estimation nécessite de comprendre les durées de détention, les coûts admissibles et les taux applicables.
Pour une estimation précise de votre situation fiscale, il est recommandé de consulter un fiscaliste spécialisé en droit immobilier genevois.
Références des taux (officiel Genève) : barème selon durée de détention, dont 2% dès 25 ans depuis le 1er janvier 2025
