L’Impôt sur les Bénéfices et Gains Immobiliers (IBGI) constitue l’un des piliers du régime fiscal immobilier dans le canton de Genève. Bien que parfois perçu comme un obstacle par les vendeurs ou les investisseurs, cet impôt joue un rôle fondamental dans la régulation du marché, en particulier dans un contexte urbain tendu où la spéculation peut générer des déséquilibres. Pour les investisseurs, propriétaires et professionnels de l’immobilier, comprendre les mécanismes de l’IBGI est donc essentiel. Rousseau 5 vous propose ici un tour d’horizon complet de cette fiscalité incontournable en 2025.
Qu’est-ce que l’IBGI ?
Le canton de Genève prélève l’IBGI sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier. En d’autres termes, il ne s’applique pas à la valeur brute de la vente, mais au bénéfice net généré par la transaction. On calcule le gain en comparant le prix de vente au prix d’acquisition du bien, puis en y ajoutant ou en y déduisant différents éléments tels que les frais de notaire, les droits d’enregistrement, ainsi que les dépenses de rénovation ou de courtage..
Un point important à souligner est que l’IBGI s’applique indépendamment de la résidence fiscale du vendeur. Si vous vendez un bien dans le canton, les autorités fiscales vous soumettent à cet impôt, que vous soyez domicilié à Genève, ailleurs en Suisse ou à l’étranger.
Comment les autorités fiscales calculent-elles l’IBGI ?
Le calcul de l’IBGI repose sur un barème progressif qui tient compte de la durée de détention du bien. Ce principe module l’impôt en fonction de l’horizon temporel de l’investissement immobilier : plus un propriétaire conserve son bien longtemps, plus il bénéficie d’un taux d’imposition réduit.
Ce système incitatif vise à décourager la spéculation à court terme et à favoriser une certaine stabilité dans le parc immobilier genevois.
Barème de l’IBGI pour les opérations privées
Le taux d’imposition est dégressif selon la durée de détention du bien, comme indiqué ci-dessous :
| Durée de possession | Taux d’imposition sur le gain |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 50% |
| Au moins 2 ans | 40% |
| Au moins 4 ans | 30% |
| Au moins 6 ans | 20% |
| Au moins 8 ans | 15% |
| Au moins 10 ans | 10% |
| Au moins 25 ans* | 2% (à partir du 1er janvier 2025) |
*Réduction introduite pour encourager la détention longue et la stabilité du parc immobilier genevois.
2025 : une nouveauté pour les détentions très longues
Depuis le 1er janvier 2025, une nouvelle tranche à 2 % a été introduite pour les biens détenus depuis 25 ans ou plus. Cette mesure vise à récompenser la détention longue et à encourager les propriétaires à conserver leurs biens dans une logique patrimoniale plutôt que spéculative. Ce taux réduit peut représenter une économie fiscale substantielle pour les familles ou investisseurs détenant leurs actifs immobiliers depuis plusieurs décennies.
Fiscalité des opérations à caractère professionnel
Il est essentiel de distinguer les opérations privées des opérations professionnelles. Dans le cas des activités qualifiées de professionnelles (marchands de biens, promoteurs, entreprises de construction, etc.), l’IBGI agit comme un impôt de passage.
L’administration fiscale calcule d’abord l’impôt au taux maximum (généralement 50 %), puis elle l’impute sur l’impôt sur le revenu ou sur le bénéfice de l’entreprise. Chez Rousseau 5, nous voyons l’IBGI non comme un obstacle, mais comme un levier stratégique à intégrer à toute décision immobilière. Investisseur, propriétaire ou professionnel, nous vous accompagnons pour naviguer la fiscalité locale et optimiser vos projets.
L’importance d’une planification fiscale stratégique
L’IBGI ne se résume pas à un simple calcul au moment de la vente. Il doit être intégré dès l’acquisition d’un bien immobilier dans votre stratégie patrimoniale ou d’investissement. Plusieurs éléments influencent le montant final de l’impôt :
- la date d’acquisition du bien
- la durée de détention envisagée
- les travaux réalisés
- les frais engagés et déductibles
- la nature privée ou professionnelle de la transaction
Par conséquent, une planification anticipée peut faire la différence entre un projet rentable et une opération grevée de charges fiscales inattendues. En maîtrisant ces paramètres, les investisseurs peuvent optimiser leur fiscalité, mieux arbitrer leurs choix de vente et sécuriser leur retour sur investissement.
Chez Rousseau 5, nous accompagnons nos clients dans cette démarche, en collaboration avec des fiscalistes partenaires et des notaires spécialisés.
Maîtriser l’IBGI pour mieux investir
Une bonne compréhension de l’IBGI permet non seulement de respecter les obligations fiscales cantonales, mais aussi d’anticiper intelligemment les conséquences de la vente d’un bien immobilier sur votre rentabilité globale. Pour les investisseurs, cette maîtrise peut influencer le choix du moment de vente, la sélection des biens à forte valorisation potentielle, ou encore les décisions de rénovation ou de conservation à long terme.
En effet, il ne suffit pas d’acheter au bon prix ou de vendre au bon moment : encore faut-il connaître l’impact fiscal net de chaque opération.
Conclusion
L’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers est une pièce maîtresse du système fiscal immobilier genevois. Sa structure, à la fois incitative et rigoureuse, reflète les priorités du canton : stabilité, transparence et lutte contre la spéculation.
Chez Rousseau 5, nous voyons l’IBGI non comme un obstacle, mais comme un levier stratégique à intégrer à toute décision immobilière. Investisseur, propriétaire ou professionnel, nous vous accompagnons pour naviguer la fiscalité locale et optimiser vos projets.
Vous avez un projet de vente ou d’achat ? Vous souhaitez évaluer l’impact de l’IBGI sur votre patrimoine ? Contactez-nous. Nous serons ravis de vous accompagner avec expertise, clarté et précision.