Une réforme historique pour les propriétaires en Suisse.
Le 28 septembre 2025 marque un tournant majeur pour le marché immobilier suisse : la population a voté en faveur de la suppression de la valeur locative. Cette décision, attendue depuis des décennies, redéfinit profondément la fiscalité des propriétaires et l’équilibre entre charges, avantages fiscaux et dynamique du marché.
Cette réforme touche directement la résidence principale, mais aussi les résidences secondaires, avec des implications fiscales, économiques et sociales de grande envergure.
Qu’est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative était un revenu fictif imposable correspondant au loyer théorique que le propriétaire aurait payé s’il n’occupait pas son logement. En parallèle, les propriétaires pouvaient déduire les intérêts hypothécaires et certains frais d’entretien. Ce système, souvent critiqué comme injuste et obsolète, favorisait l’endettement et complexifiait la planification financière des ménages.
Pourquoi la suppression est-elle décisive ?
La suppression de la valeur locative constitue bien plus qu’un simple ajustement fiscal :
- Un allègement pour de nombreux propriétaires : en particulier les retraités disposant de faibles dettes, ou les familles ayant récemment acquis un logement.
- Un frein à l’endettement : les incitations fiscales à maintenir des hypothèques élevées disparaissent, ce qui pourrait stabiliser le marché du crédit immobilier.
- Une incertitude pour certains : les propriétaires de biens anciens nécessitant d’importantes rénovations et les détenteurs de résidences secondaires pourraient voir leurs charges fiscales augmenter.
Les grands gagnants et perdants de la réforme
- Gagnants :
- Les retraités avec peu ou pas de dettes.
- Les familles dans des logements récents.
- Les primo-acquéreurs, qui bénéficieront d’une déduction temporaire et plafonnée des intérêts.
- Perdants :
- Les propriétaires de biens anciens devant engager des travaux, car les frais d’entretien ne seront plus déductibles.
- Les propriétaires de résidences secondaires, soumis à une nouvelle taxe cantonale potentielle.
Conséquences sur le marché immobilier
À court terme, la réforme devrait stimuler un boom des rénovations avant la fin de la période transitoire, les propriétaires cherchant encore à profiter des déductions fiscales.
À moyen terme, une légère hausse des prix immobiliers (2 à 3 % selon les estimations) est attendue, surtout pour les appartements récents.
À long terme, l’évolution devrait conduire à un marché plus stable, avec un endettement hypothécaire globalement réduit.
Impacts pour l’économie suisse
- Perte de recettes fiscales estimée à 2 milliards de francs par an pour l’ensemble de la Confédération, des cantons et des communes.
- Réduction de l’attractivité des rénovations énergétiques, désormais moins intéressantes sans déductions fiscales, même si l’objectif de neutralité carbone reste atteignable via d’autres mesures.
- Adaptations cantonales attendues, notamment via l’introduction de taxes sur les résidences secondaires, particulièrement dans les régions touristiques.
Que doivent faire les propriétaires dès aujourd’hui ?
- Évaluer l’opportunité d’anticiper des rénovations pour bénéficier encore des déductions fiscales avant la transition.
- Repenser leur stratégie hypothécaire : amortir une partie de la dette peut devenir plus avantageux, mais la diversification patrimoniale reste clé.
- Analyser les structures alternatives : pour certains investisseurs, loger un bien dans une société pourrait redevenir pertinent, bien que complexe.
Une réforme qui redessine l’avenir de la propriété en Suisse
La suppression de la valeur locative ne doit pas être perçue comme une menace, mais comme une opportunité de repenser la propriété immobilière en Suisse. Elle favorise une gestion plus saine de l’endettement, incite à une vision patrimoniale de long terme et ouvre la voie à un marché plus équilibré.
Les propriétaires, investisseurs et acquéreurs doivent toutefois adapter leurs stratégies pour tirer parti de cette nouvelle réalité fiscale.
Source : UBS Switzerland AG
