❓ FAQ PROPRIÉTAIRES — RÉFORME FISCALE 2029Valeur Locative :Toutes vos Questions, Toutes les RéponsesQuestions fréquentes analysées par l'Agence Rousseau • Mis à jour le 7 avril 2026
Depuis l'annonce du Conseil fédéral le 1er avril 2026, une seule question revient en boucle chez nos clients : "Concrètement, qu'est-ce que ça change pour moi ?" Nous avons compilé les 20 questions les plus posées à nos conseillers et y répondons avec précision, sans jargon. Ce guide est votre référence pour comprendre et anticiper la réforme fiscale la plus importante de ces 30 dernières années en Suisse.
RUBRIQUE 1 — LES FONDAMENTAUX
Les bases de la réforme : ce que tout le monde doit savoir
Q1 La valeur locative est-elle vraiment supprimée, ou seulement réduite ?
Elle est bel et bien supprimée. À partir du 1er janvier 2029, vous ne paierez plus aucun impôt sur ce revenu fictif — ni à l'échelon fédéral, ni cantonal, ni communal. La suppression est totale pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire. Seuls les biens mis en location conservent un régime d'imposition spécifique.
Q2 Qui est concerné par cette suppression ?
Tout propriétaire qui occupe lui-même son bien immobilier en Suisse, que ce soit une maison individuelle, un appartement en PPE, ou un chalet de vacances à usage personnel. Si vous louez votre bien à des tiers, cette réforme ne vous concerne pas de la même manière : le régime fiscal des propriétaires bailleurs reste inchangé sur ce point.
Q3 La réforme s'applique-t-elle aussi aux résidences secondaires ?
Oui. La valeur locative est supprimée pour les résidences secondaires à usage personnel (chalet, appartement de vacances) au même titre que pour la résidence principale. Nuance importante : les cantons auront la faculté d'introduire un impôt spécial sur ces résidences secondaires pour compenser leur perte de recettes. Cet impôt cantonal est une option, pas une obligation — chaque canton décidera souverainement.
Q4 Pourquoi la date d'entrée en vigueur a-t-elle été fixée à 2029 et pas 2027 ?
La loi fédérale d'harmonisation fiscale impose un délai d'au moins deux ans pour permettre aux cantons d'adapter leur législation. De plus, la majorité des directeurs cantonaux des finances a expressément demandé 2029 afin de pouvoir simultanément mettre en place l'éventuel impôt sur les résidences secondaires et supprimer la valeur locative. Le Conseil fédéral a suivi cette recommandation.
Q5 Le vote de septembre 2025 est-il définitif ? Peut-il encore être annulé ?
Non, la décision est définitive. Le peuple suisse et les cantons ont accepté l'arrêté fédéral en votation le 28 septembre 2025. Le Conseil fédéral a ensuite fixé la date d'entrée en vigueur le 1er avril 2026. Il s'agit désormais d'une disposition constitutionnelle. Aucun recours ni référendum ne peut l'annuler.
RUBRIQUE 2 — AVANT / APRÈS
Le comparatif complet : votre situation fiscale avant et après 2029
Un tableau vaut mieux qu'un long discours. Voici ce qui change réellement dans votre déclaration d'impôts au 1er janvier 2029.
Élément fiscal
❌ Avant 2029
✅ Après 2029
Valeur locative
Imposée comme revenu fictif (60–70 % du loyer marché)
Supprimée — revenu fictif = 0 CHF imposé
Frais d'entretien résidence principale
Déductibles chaque année (forfait ou frais réels)
Plus déductibles à partir du 1er jan. 2029
Intérêts hypothécaires (résidence propre)
Entièrement déductibles du revenu imposable
Déductibles uniquement pour la part de biens loués
Travaux d'économie d'énergie
Déductibles de l'impôt fédéral direct
Plus déductibles au niveau fédéral (choix cantonal possible)
Résidence secondaire — impôt cantonal
Valeur locative imposée, pas d'impôt spécial
Valeur locative supprimée, possible impôt cantonal spécial
Primo-accédant — intérêts hypothécaires
Déductibles comme tout propriétaire
Déduction temporaire plafonnée sur quelques années
Propriétaire bailleur (bien loué)
Revenus locatifs imposés, charges déductibles
Régime inchangé — déductions maintenues
💡 Comment lire ce tableau ? Les cases rouges indiquent les déductions qui disparaissent. Les cases vertes indiquent les allégements ou maintiens favorables. Pour la grande majorité des propriétaires occupants — surtout les retraités sans hypothèque importante — le bilan est positif : la suppression de la valeur locative représente un gain fiscal net.
RUBRIQUE 3 — HYPOTHÈQUE & DÉDUCTIONS
Hypothèque, intérêts et déductions : les questions qui font peur
Q6 Je déduis actuellement mes intérêts hypothécaires. Vais-je perdre cet avantage ?
Partiellement, oui. À partir de 2029, les intérêts passifs ne seront déductibles qu'en proportion de la part de biens immobiliers que vous mettez en location. Exemple : si vous possédez uniquement votre résidence principale (aucun bien loué), vous ne pourrez plus déduire vos intérêts hypothécaires. Si vous possédez également un appartement locatif, vous pourrez déduire les intérêts au prorata de la valeur locative de ce bien loué.
Q7 Vaut-il mieux amortir son hypothèque avant 2029 ?
La réponse dépend de votre situation. Si votre taux hypothécaire est bas (< 2 %), la déduction d'intérêts avait peu de valeur fiscale. Dans ce cas, amortir davantage n'apporte pas un gain supplémentaire significatif. En revanche, si vous bénéficiez d'une déduction importante aujourd'hui, il peut être stratégique d'optimiser votre structure hypothécaire d'ici 2028. Attention : amortir trop rapidement peut immobiliser vos liquidités. Consultez un conseiller avant de décider.
Q8 J'ai prévu des travaux de rénovation. Dois-je les faire avant 2029 ?
Si ces travaux concernent votre résidence principale, oui — il est financièrement avantageux de les réaliser avant le 31 décembre 2028 pour bénéficier une dernière fois de la déduction fiscale. Cela s'applique aux frais d'entretien courants (peinture, toiture, sanitaires) comme aux travaux de rénovation plus importants. Pour les investissements énergétiques spécifiquement, la déduction fédérale disparaît mais certains cantons pourraient la maintenir temporairement.
Q9 Les intérêts de mon prêt hypothécaire sont élevés. La réforme va-t-elle me coûter plus cher ?
Potentiellement oui, si vous étiez un fort utilisateur de la déduction des intérêts passifs. Cependant, ce surcoût doit être mis en balance avec le gain que représente la suppression de la valeur locative. Le résultat net dépend de votre situation : valeur de votre bien, montant de votre hypothèque, taux actuel. Pour une maison valant CHF 1 million avec une hypothèque résiduelle de CHF 300'000 à 2 %, la perte de déduction représente environ CHF 400 d'impôts supplémentaires par an — souvent moins que l'économie réalisée grâce à la suppression de la valeur locative.
Q10 Puis-je encore faire des travaux d'économie d'énergie déductibles après 2029 ?
Au niveau fédéral, non. Mais les cantons ont le droit de maintenir cette déduction de manière limitée dans le temps. Certains cantons sensibles aux questions énergétiques (comme Vaud, Genève ou Zurich) pourraient choisir de la conserver temporairement. La situation variera donc selon votre canton de résidence. Nous vous recommandons de suivre l'évolution législative de votre canton d'ici 2028.
Q11 Mon hypothèque est en cours de renouvellement en 2027. Dois-je tenir compte de la réforme ?
Absolument. Lors du renouvellement, le conseiller hypothécaire traditionnel vous proposera peut-être une durée fixe de 10 ans. Avec la réforme de 2029, il peut être judicieux de choisir une structure plus flexible, notamment pour adapter votre amortissement et votre taux d'endettement au nouveau régime fiscal. C'est exactement le type de décision pour laquelle l'Agence Rousseau peut vous mettre en relation avec les bons spécialistes.
RUBRIQUE 4 — CAS PARTICULIERS
Retraités, primo-accédants, résidences secondaires : les cas spécifiques
Q12 Je suis retraité, propriétaire sans hypothèque. Suis-je gagnant ?
Vous êtes le profil qui bénéficie le plus de la réforme. Aujourd'hui, vous payez un impôt sur une valeur locative fictive sans pouvoir bénéficier en contrepartie de la déduction des intérêts (puisque votre hypothèque est remboursée) ni réaliser de travaux importants chaque année. Dès 2029, ce fardeau fiscal disparaît totalement. Pour un bien estimé à CHF 700'000 avec une valeur locative de CHF 15'000/an dans un canton à taux moyen, l'économie peut représenter CHF 3'000 à 5'000 par an selon le taux d'imposition applicable.
Q13 J'achète mon premier logement en 2026. Comment la réforme m'affecte-t-elle ?
Une déduction spéciale pour primo-accédants a été prévue dans la loi. Elle vous permettra de déduire vos intérêts passifs sur une période limitée et jusqu'à un plafond défini — prévu à CHF 10'000/an pour un couple (CHF 5'000 pour une personne seule), diminuant de 10 % par année antérieure de déductions. Cette mesure transitoire vise à ne pas pénaliser les jeunes propriétaires qui ont contracté une hypothèque récente. Concrètement, si vous achetez aujourd'hui, vous bénéficierez encore de quelques années de déductions.
Q14 Je possède un chalet aux Alpes. Vais-je payer un nouvel impôt cantonal ?
C'est possible, mais pas certain. La nouvelle disposition constitutionnelle autorise les cantons à instaurer un impôt spécial sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel. Les cantons touristiques comme le Valais, les Grisons ou Vaud sont les plus susceptibles d'activer cette option pour compenser leurs pertes de recettes. Le montant et les modalités restent à définir par chaque canton d'ici 2028. Nous recommandons de suivre de près l'évolution législative dans votre canton.
Q15 Je suis propriétaire d'un immeuble locatif. Suis-je impacté ?
Pas directement. La réforme cible spécifiquement les logements occupés par leur propriétaire. Pour les biens immobiliers loués ou affermés, le régime fiscal reste largement inchangé : vos revenus locatifs demeurent imposables et vos charges (entretien, intérêts hypothécaires) restent déductibles. C'est d'ailleurs un des arguments en faveur de l'investissement locatif dans le contexte de cette réforme.
Q16 Mon conjoint et moi avons des régimes fiscaux différents. Comment ça se passe ?
La réforme s'applique au niveau du bien immobilier, pas de l'individu. Si vous êtes copropriétaires, l'avantage fiscal (suppression de la valeur locative) et les pertes de déductions s'appliquent proportionnellement à votre quote-part de propriété. En cas de résidence séparée ou de régimes d'imposition différents (par exemple un résident suisse et un résident étranger), nous vous recommandons une consultation personnalisée avec un expert fiscal.
RUBRIQUE 5 — STRATÉGIE & ACTIONS
Que faire maintenant ? Les 5 actions prioritaires avant 2029
Q17 Y a-t-il urgence à agir, ou peut-on attendre 2028 ?
Certaines actions demandent du temps de préparation. Planifier des travaux de rénovation, revoir sa structure hypothécaire, ou décider de vendre un bien secondaire sont des processus qui ne se font pas en quelques semaines. Agir dès maintenant vous donne trois ans de marge — c'est le bon moment pour analyser sereinement votre situation sans vous précipiter.
Q18 La réforme va-t-elle faire baisser les prix de l'immobilier en Suisse ?
Les experts sont partagés. D'un côté, la suppression de la valeur locative allège la charge fiscale des propriétaires occupants, ce qui peut soutenir la demande — notamment pour la résidence principale. De l'autre, la suppression des déductions liées à l'hypothèque pourrait légèrement refroidir certains acheteurs fortement endettés. L'impact sur les résidences secondaires dans les cantons touristiques pourrait être plus sensible si un nouvel impôt cantonal y est introduit.
Q19 Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier avant la réforme ?
Acheter avant 2029 présente un avantage : vous bénéficiez encore jusqu'à fin 2028 des déductions actuelles (intérêts, entretien), et vous entrez dans le nouveau régime dès 2029 avec la déduction primo-accédant si applicable. Le marché immobilier suisse reste structurellement solide. Si votre projet est mûr, la réforme fiscale ne devrait pas être un frein — elle peut même être une opportunité avec un accompagnement adapté.
Q20 Dois-je consulter un notaire, un fiduciaire ou une agence immobilière ?
Idéalement les trois, selon l'étape de votre projet. Le fiduciaire vous aidera à quantifier l'impact fiscal personnalisé. Le notaire intervient lors de toute transaction. Et l'agence immobilière — c'est notre rôle chez Rousseau — vous apporte la vision globale du marché, vous oriente vers les bons experts, et vous accompagne dans vos décisions patrimoniales liées à l'immobilier. Une consultation chez nous est toujours gratuite et sans engagement.
Q21 Où trouver les informations officielles et fiables sur la réforme ?
Les sources officielles à consulter : le site du Conseil fédéral (admin.ch), l'Administration fédérale des contributions (estv.admin.ch), et la page dédiée de votre canton. Méfiez-vous des contenus approximatifs sur les réseaux sociaux. L'Agence Rousseau publie régulièrement des analyses actualisées sur rousseau5.ch pour vous tenir informés des évolutions cantonales et des opportunités du marché.
Votre checklist avant le 1er janvier 2029
✅ 5 actions concrètes à planifier dès maintenant Passez chaque point en revue avec votre conseiller Rousseau pour savoir lesquels s'appliquent à votre situation.
Faire estimer l'impact fiscal net de la réforme sur votre bien (valeur locative actuelle vs déductions perdues) par un fiduciaire.
Planifier et réaliser vos travaux d'entretien ou de rénovation importants avant le 31 décembre 2028.
Revoir votre structure hypothécaire lors du prochain renouvellement en tenant compte de la suppression des déductions sur intérêts.
Suivre l'évolution législative de votre canton concernant l'impôt sur les résidences secondaires (si concerné).
Prendre rendez-vous avec l'Agence Rousseau pour une analyse personnalisée et gratuite de votre portefeuille immobilier.
Votre situation est unique. Notre analyse aussi. Nos conseillers analysent gratuitement l'impact de la réforme sur votre bien et vous proposent des stratégies concrètes adaptées à votre profil de propriétaire. 📩 Prendre rendez-vous gratuitementrousseau5.ch/contact
Source officielle : Communiqué du Conseil fédéral suisse, 1er avril 2026 — news.admin.ch | Article 1 : rousseau5.ch/blog/suppression-valeur-locative-2029-suisse-proprietaires
Que vous envisagiez d’estimer, vendre ou acquérir un bien d’exception à Genève, nos conseillers sont à votre disposition pour vous guider à chaque étape. Laissez-nous vos coordonnées et nous reviendrons vers vous rapidement pour parler de votre projet et de vos attentes.
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