CASATAX 2026 : ce qu’il faut savoir pour acheter votre résidence principale à Genève
Le dispositif CASATAX est une mesure fiscale du Canton de Genève destinée à faciliter l’accès à la propriété pour les personnes qui achètent un logement destiné à devenir leur résidence principale. Son objectif est de réduire les frais d’acquisition immobilière, très élevés dans le canton
Nouveautés applicables dès le 1er mars 2026
D’après la communication officielle du Conseil d’État de Genève (4 février 2026) :
- Réduction des droits d’enregistrement : CHF 20 924 (au lieu de CHF 20 616 en 2025).
- Réduction des frais liés à la cédule hypothécaire : 50 % de réduction.
- Nouveau plafond du prix d’achat éligible : CHF 1 394 928 (au lieu de CHF 1 374 396 en 2025).
(Chiffres donnés dans la source visuelle fournie par l’utilisateur – communiqué officiel)
En pratique, si ces conditions sont remplies, vous payez moins de frais d’enregistrement et de constitution d’hypothèque, ce qui peut représenter une économie non négligeable lors de l’achat d’un logement à Genève pour y habiter.
| Année | Plafond du prix d’achat éligible | Réduction maximale des droits d’enregistrement |
|---|---|---|
| 2022 | CHF 1’258’454.– | CHF 18’877.– |
| 2023 | CHF 1’335’749.– | CHF 20’036.– |
| 2024 | CHF 1’359’903.– | CHF 20’399.– |
| 2025 | CHF 1’374’396.– | CHF 20’616.– |
| 2026 | CHF 1’394’928.– | CHF 20’924.– |
Les montants sont indexés chaque année selon l’indice genevois des prix de la construction pour tenir compte de l’évolution des prix immobiliers.
Conditions d’éligibilité essentielles
Pour bénéficier de CASATAX en 2026 :
- Vous achetez votre résidence principale dans le canton de Genève.
- Vous êtes une personne physique (pas une société).
- Le prix d’achat du bien ne doit pas dépasser CHF 1 394 928.
- Vous vous engagez à résider dans le logement au moins 3 ans, et ce dans les 2 ans suivant l’achat.
Si une de ces conditions n’est pas remplie, l’avantage CASATAX peut être remis en cause ou exigé en remboursement.
Comment CASATAX réduit vos coûts d’achat
1. Diminution immédiate des droits d’enregistrement
En Suisse, l’achat d’un bien immobilier à Genève entraîne un droit de mutation d’environ 3 % du prix de vente.
CASATAX permet de réduire de manière forfaitaire une partie de ces droits :
- En 2026, c’est jusqu’à CHF 20 924 de réduction sur les droits d’enregistrement liés à l’achat.
- Cela se déduit directement des frais à verser lors de l’inscription au registre foncier.
💡 Exemple simplifié :
Si vos droits de mutation s’élèvent à CHF 40 000, grâce à CASATAX, seuls ~CHF 19 076 restent à payer.
(calcul approximatif pour illustration)
2. Réduction de 50 % des frais de cédule hypothécaire
La création d’une cédule hypothécaire (acte qui matérialise le prêt garanti par le bien) génère des frais d’enregistrement au registre foncier.
CASATAX diminue ces frais de moitié, ce qui représente une économie supplémentaire.
Conseils pratiques pour les primo-acquéreurs
✔ Intégrez CASATAX dans votre budget d’achat
Les économies réalisées peuvent réduire significativement vos coûts d’acquisition, facilitant le financement global du projet.
✔ Vérifiez l’éligibilité dès la phase de recherche
Si votre budget est proche du plafond CASATAX 2026 (CHF 1 394 928), négociez votre offre de manière à rester en dessous du seuil pour conserver l’avantage fiscal.
✔ Anticipez vos démarches
Les conditions sur la durée d’occupation et l’usage du bien doivent être respectées sur plusieurs années. Ne planifiez pas de revente immédiate post-achat si vous souhaitez bénéficier de CASATAX.
✔ Travaillez avec un notaire/financier spécialisé à Genève
Chaque dossier est unique : un professionnel peut optimiser l’application de CASATAX dans votre financement global.
Pourquoi CASATAX est un avantage réel pour vous
✅ Moins d’argent à sortir au moment de l’achat
La réduction des droits d’enregistrement et des frais hypothécaires allège vos dépenses immédiates.
✅ Une aide dédiée aux propriétaires occupants
Elle n’est pas disponible pour les investissements locatifs ou les sociétés, ce qui favorise ceux qui achètent pour vivre dans leur logement.
✅ Un dispositif indexé chaque année
CASATAX reste adapté à l’évolution des prix immobiliers à Genève, ce qui le rend pertinent année après année.
Conclusion
CASATAX est un outil concret et vérifiable pour améliorer l’accessibilité à la propriété à Genève, surtout si vous êtes un primo-acquéreur.
Grâce aux montants révisés pour 2026, vous pouvez encore réaliser des économies substantielles sur les frais d’acquisition de votre résidence principale – si vous remplissez les conditions d’éligibilité.
Si vous envisagez l’achat d’un logement cette année, CASATAX peut faire la différence dans votre plan de financement.
FAQ – CASATAX 2026 à Genève (questions fréquentes)
🔹 Qu’est-ce que le dispositif CASATAX exactement ?
CASATAX est un avantage fiscal cantonal genevois qui permet de réduire une partie des frais d’acquisition lors de l’achat d’un bien immobilier destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur.
Il concerne principalement les droits d’enregistrement et certains frais liés à l’hypothèque.
🔹 À qui s’adresse CASATAX ?
CASATAX s’adresse :
- aux personnes physiques (pas aux sociétés),
- qui achètent un bien immobilier à Genève,
- pour y établir leur résidence principale.
Ce dispositif vise en priorité les primo-acquéreurs, même si ce n’est pas une condition obligatoire.
🔹 Quel est le plafond CASATAX en 2026 ?
À compter du 1er mars 2026, le prix d’achat maximal du bien ne doit pas dépasser CHF 1’394’928.– pour bénéficier de CASATAX.
👉 Si le prix dépasse ce plafond, aucune réduction CASATAX n’est accordée, même partiellement.
🔹 Quel est le montant de la réduction CASATAX en 2026 ?
En 2026 :
- la réduction maximale des droits d’enregistrement est de CHF 20’924.–,
- les frais liés à la cédule hypothécaire bénéficient d’une réduction de 50 %.
Ces montants sont indexés chaque année par le Canton de Genève.
🔹 CASATAX s’applique-t-elle automatiquement ?
Non.
CASATAX doit être demandée et appliquée dans le cadre de l’acte notarié lors de l’achat.
Le notaire vérifie les conditions et applique la réduction si le dossier est conforme.
👉 Il est donc essentiel d’anticiper CASATAX avant la signature, dès la phase de préparation du financement.
🔹 Dois-je occuper le logement pendant une durée minimale ?
Oui.
L’acquéreur doit :
- occuper effectivement le logement comme résidence principale,
- au plus tard dans les 2 ans suivant l’achat,
- et pendant au minimum 3 ans.
En cas de non-respect (revente anticipée, mise en location, résidence secondaire), l’administration fiscale peut exiger le remboursement de l’avantage CASATAX.
🔹 CASATAX est-elle cumulable avec d’autres aides ?
CASATAX peut être cumulée avec certains dispositifs de financement (prêt hypothécaire classique, fonds propres, aides LPP/3e pilier),
mais elle ne remplace pas :
- les exigences bancaires,
- ni les conditions de solvabilité.
CASATAX agit uniquement sur les frais d’acquisition, pas sur le prix du bien ni sur le taux hypothécaire.
🔹 CASATAX s’applique-t-elle aux biens neufs ou anciens ?
Oui, CASATAX s’applique aussi bien :
- aux appartements ou maisons neufs,
- qu’aux biens anciens,
à condition que le bien soit situé à Genève et qu’il devienne la résidence principale de l’acquéreur.
🔹 Peut-on perdre le bénéfice de CASATAX après l’achat ?
Oui.
CASATAX n’est pas définitive tant que les conditions d’occupation ne sont pas respectées.
Un changement de situation (revente rapide, location, déménagement) peut entraîner une reprise fiscale de l’avantage.
