IBGI à Genève : Guide complet, calcul de l'impôt et net cash disponible après votre vente immobilière
Tout ce que vous devez savoir sur l'Impôt sur les Bénéfices et Gains Immobiliers — avec un calculateur interactif pour connaître votre net après impôt.
Vous vendez un bien immobilier à Genève et vous vous demandez combien vous allez réellement toucher ? L'IBGI — l'Impôt sur les Bénéfices et Gains Immobiliers — est l'impôt cantonal qui s'applique à votre plus-value. Il est souvent mal compris, rarement anticipé, et pourtant déterminant pour connaître votre net cash disponible après vente. Ce guide vous explique tout, du barème au calcul exact, en passant par toutes les déductions possibles — et vous donne accès à notre calculateur exclusif.
1. Qu'est-ce que l'IBGI à Genève ?
L'Impôt sur les Bénéfices et Gains Immobiliers (IBGI) est un impôt cantonal genevois qui frappe la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier. Il est régi par la Loi genevoise sur l'imposition des bénéfices et gains immobiliers (LBGI).
Contrairement à d'autres cantons suisses qui intègrent ce gain dans l'impôt sur le revenu, Genève dispose de son propre régime spécifique : l'IBGI est un impôt à part entière, calculé indépendamment de votre revenu global, selon un barème dégressif lié à la durée de détention du bien.
2. Qui est concerné par l'IBGI ?
Toute personne qui vend un bien immobilier situé dans le canton de Genève et réalise un bénéfice est soumise à l'IBGI, sans exception :
- Résidents genevois
- Suisses domiciliés hors de Genève
- Ressortissants étrangers, qu'ils résident en Suisse ou à l'étranger
- Personnes morales (sociétés) — avec un régime spécifique
Les propriétaires ayant détenu leur bien 25 ans ou plus bénéficient depuis le 1er janvier 2025 d'un taux de 2% (et non plus d'une exonération totale — contrairement à certaines idées reçues). Seules des situations très spécifiques peuvent aboutir à une exonération, notamment via le mécanisme du remploi.
Même si vous êtes domicilié en France, en Angleterre ou dans tout autre pays, vous devez acquitter l'IBGI genevois sur la vente de votre bien à Genève. Des conventions fiscales internationales peuvent toutefois régler les questions de double imposition — consultez un fiscaliste avant la vente.
3. Barème des taux selon la durée de détention
Le taux d'imposition est dégressif : plus vous avez détenu votre bien longtemps, plus le taux est faible. C'est le levier fiscal le plus puissant dont vous disposez.
| Durée de possession | Taux IBGI | Exemple sur un gain de CHF 200'000 |
|---|---|---|
| Moins de 2 ans | 50% | CHF 100'000 d'impôt |
| 2 ans au moins, moins de 4 ans | 40% | CHF 80'000 d'impôt |
| 4 ans au moins, moins de 6 ans | 30% | CHF 60'000 d'impôt |
| 6 ans au moins, moins de 8 ans | 20% | CHF 40'000 d'impôt |
| 8 ans au moins, moins de 10 ans | 15% | CHF 30'000 d'impôt |
| 10 ans au moins, moins de 25 ans | 10% | CHF 20'000 d'impôt |
| 25 ans et plus NOUVEAU 2025 | 2% | CHF 4'000 d'impôt |
Depuis le 1er janvier 2025, une nouvelle tranche à 2% a été introduite pour les biens détenus 25 ans et plus. Pour un gain de CHF 200'000, cela représente une économie de CHF 16'000 par rapport à l'ancien taux de 10% appliqué au-delà de 10 ans. Cette mesure vise à récompenser les propriétaires de long terme et à stabiliser le parc locatif genevois.
Comment la durée de détention est-elle comptée ?
La durée de détention se calcule en années complètes entre la date d'acquisition (signature de l'acte authentique d'achat) et la date d'aliénation (signature de l'acte de vente). Ce n'est pas la date de prise de possession ou d'inscription au registre foncier qui compte, mais bien la date de signature de l'acte notarié.
Exemple pratique : Si vous avez acheté le 15 mars 2015 et que vous signez la vente le 20 janvier 2025, la durée de détention est de 9 ans et 10 mois, soit moins de 10 ans → le taux applicable est de 15% et non 10%. Attendre quelques mois supplémentaires pour franchir le palier des 10 ans pourrait vous faire économiser des milliers de francs.
5. Ce que vous pouvez déduire — et ce que vous ne pouvez pas
C'est souvent ici que se jouent les économies fiscales les plus importantes. Beaucoup de vendeurs ne déclarent pas toutes les déductions auxquelles ils ont droit.
✅ Déductions admises
- Droits de mutation payés à l'achat (4% du prix d'achat)
- Honoraires du notaire pour la rédaction de l'acte d'achat
- Commission de courtage à l'achat
- Travaux à plus-value (agrandissement, transformation, amélioration)
- Commission de courtage à la vente (généralement 3% + TVA)
- Frais notariaux liés à la vente (rémunération du notaire pour acte de vente, répartition de charges, etc.)
- Pénalités de remboursement anticipé d'hypothèque (Vorfälligkeitsentschädigung)
- Frais de désamiantage, dépollution si imposés par la vente
- Certains frais de géomètre ou bornage liés à la vente
❌ Non déductibles
- Travaux d'entretien courant (peinture, remplacement de joints, etc.) — ils sont déjà déduits de l'impôt sur le revenu en cours de détention
- Frais de déménagement
- Intérêts hypothécaires (déduits annuellement du revenu)
- Frais de gestion locative
- Primes d'assurance
- Honoraires de fiscaliste ou conseil avant vente
- Frais de home staging ou de mise en valeur
- Réparations dues à la vétusté normale
La distinction clé : travaux à plus-value vs travaux d'entretien
C'est la source de confusion la plus fréquente. L'administration fiscale genevoise distingue :
- Travaux à plus-value : ils augmentent la valeur vénale du bien — extension, surélévation, création d'une terrasse, installation d'un ascenseur, rénovation complète de la cuisine ou salle de bain. → Déductibles de l'IBGI, mais non déductibles du revenu annuel.
- Travaux d'entretien : ils maintiennent la valeur du bien sans l'augmenter — remplacement d'une chaudière à l'identique, repeindre les murs, refaire le parquet à l'identique. → Non déductibles de l'IBGI, car déjà pris en compte dans les déductions annuelles de l'impôt sur le revenu.
L'administration fiscale peut demander les factures originales pour chaque déduction invoquée. Gardez toutes vos factures de travaux depuis l'acquisition, ainsi que les preuves de paiement. Sans justificatif, la déduction sera refusée. Il est conseillé de tenir un dossier travaux dès l'achat de tout bien immobilier.
Les frais notariaux : ce qui est déductible et ce qui ne l'est pas
Tous les frais notariaux ne sont pas déductibles. Voici la distinction :
- Déductibles côté acquisition : honoraires pour la rédaction de l'acte d'achat, frais d'inscription au registre foncier, taxe hypothécaire à la constitution d'un prêt
- Déductibles côté vente : honoraires pour la rédaction de l'acte de vente, état des charges PPE, radiation des hypothèques côté vendeur
- Non déductibles : une partie des taxes perçues pour le compte de l'État (droits de mutation côté acheteur), certains débours administratifs
En pratique, votre notaire vous remettra un décompte détaillé après la vente. Il est utile de lui demander expressément quels postes sont déductibles pour l'IBGI.
6. Exemple complet chiffré pas à pas
Prenons un cas réel et détaillé pour illustrer le calcul de l'IBGI et le net cash disponible après vente.
Scénario : appartement acheté CHF 950'000 en 2012, vendu CHF 1'400'000 en 2025
* Ce calcul est donné à titre illustratif. Les montants réels dépendent de votre situation spécifique. L'hypothèque restante est une estimation et doit être obtenue auprès de votre banque.
Calculateur IBGI Genève
Estimez votre impôt, votre gain net et votre net cash disponible après la vente de votre bien.
Simulation indicative — non contractuelle. Les résultats sont fournis à titre informatif uniquement et ne constituent pas un conseil fiscal. Consultez un notaire ou un fiscaliste pour votre situation personnelle. Certains paramètres (pénalités hypothécaires, valeur fiscale à 10 ans) peuvent modifier ce résultat.
Avec les données saisies, aucun gain imposable n'est généré. L'IBGI ne sera pas dû. Vérifiez vos montants ou contactez-nous pour une analyse complète.
8. Comprendre votre net cash disponible après la vente
Au-delà du calcul de l'IBGI, ce qui intéresse vraiment la plupart des vendeurs, c'est la réponse à une question simple : combien vais-je réellement toucher sur mon compte après avoir tout payé ?
Voici la formule complète du net cash disponible :
Formule du net cash disponible
Net cash = Prix de vente
− Solde hypothécaire restant
− Commission de courtage
− Frais notariaux à la vente
− Pénalité de remboursement hypothécaire anticipé
− Autres frais divers du vendeur
− IBGI dû
Ce montant représente la liquidité nette que vous pouvez réinvestir, épargner ou utiliser librement après la vente.
Les postes qui "mangent" votre net cash
Dans l'ordre d'importance :
- Le remboursement de l'hypothèque — souvent le poste le plus important (selon votre taux d'endettement)
- L'IBGI — d'autant plus élevé que la détention est courte et la plus-value importante
- La commission de courtage — généralement 3% + TVA à Genève
- Les frais notariaux côté vendeur — honoraires + divers
- Les pénalités hypothécaires — si vous rompez votre hypothèque avant terme
Si votre hypothèque est à taux fixe et que vous vendez avant l'échéance, votre banque peut réclamer une indemnité de remboursement anticipé (parfois appelée "pénalité de sortie"). Ce montant peut être significatif — de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers de francs selon le solde, le taux et la durée restante. La bonne nouvelle : ces pénalités sont déductibles du gain pour le calcul de l'IBGI, ce qui atténue leur impact fiscal.
9. Le remploi : différer l'impôt en rachetant un bien
Le remploi est un mécanisme légal genevois qui permet de différer le paiement de l'IBGI si vous réinvestissez le produit de votre vente dans l'acquisition d'un nouveau bien immobilier à Genève.
🔄 Conditions du remploi
- Remploi dans les 5 ans suivant la vente
- Bien racheté également situé à Genève
- Usage similaire (résidentiel → résidentiel)
- Demande formelle auprès du Service des contributions
💡 Ce que le remploi vous apporte
- L'IBGI est suspendu, pas annulé
- L'impôt différé n'est pas réévalué (pas d'indexation)
- Économie d'inflation sur le montant différé
- Possibilité de remploi en chaîne à la prochaine vente
Une erreur fréquente : croire que le remploi supprime l'impôt. Ce n'est pas le cas. Lors de la vente future du bien racheté, vous paierez l'IBGI différé en plus du nouvel IBGI calculé sur la vente de ce bien. La durée de détention sera recalculée à partir de la date d'acquisition originelle (le bien vendu), ce qui peut toutefois vous faire bénéficier d'un taux plus avantageux.
10. Succession et héritage : comment calculer la durée de détention
Si vous avez hérité d'un bien immobilier, la durée de détention se calcule différemment selon la date du décès :
Décès avant le 1er janvier 2001
La durée de détention se calcule uniquement depuis la date du décès. La durée de possession du défunt n'est pas prise en compte.
Décès à partir du 1er janvier 2001
La durée de détention cumule celle du défunt et celle de l'héritier. C'est souvent très avantageux pour les longues successions familiales.
Exemple : villa achetée par le père en 1985, héritée en 2005, vendue en 2025
Le décès étant en 2005 (après 2001), les durées se cumulent. Si le décès avait eu lieu en 1999 (avant 2001), seules les 20 années depuis le décès compteraient → taux 10%.
11. Remboursement anticipé d'hypothèque : impact sur l'IBGI
Lorsque vous vendez votre bien et que vous devez rembourser une hypothèque à taux fixe avant son terme, votre banque vous demandera une indemnité de remboursement anticipé. Cette pénalité est calculée sur la base du taux d'intérêt restant dû jusqu'à l'échéance.
Son traitement fiscal pour l'IBGI est favorable : cette indemnité est déductible du prix de vente (elle réduit la valeur d'aliénation), ce qui diminue votre gain effectif et donc votre IBGI.
Le montant exact de la pénalité doit être demandé par écrit à votre banque. À titre indicatif, une hypothèque de CHF 500'000 à 1.5% remboursée 3 ans avant terme peut générer une indemnité de CHF 15'000 à CHF 30'000 selon les conditions du marché. Certaines banques sont négociables sur ce point, en particulier si vous êtes un bon client ou si vous restez client pour le prochain bien.
12. Cas particulier : opérations professionnelles
Le régime décrit jusqu'ici concerne les opérations privées. Si l'administration fiscale qualifie votre opération de professionnelle (marchand de biens, promoteur, activité de construction, nombreuses transactions rapprochées), le traitement est différent :
- L'IBGI est calculé au taux maximum de 50%
- Il est ensuite imputé sur l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice — il agit comme un impôt de passage, pour éviter la double imposition
- Le bénéfice peut également être soumis à la TVA si vous êtes assujetti
Si vous réalisez plusieurs ventes immobilières par an ou si vous achetez des biens dans le but explicite de les revendre, consultez impérativement un fiscaliste pour déterminer si votre activité est qualifiée de professionnelle par l'AFC genevoise.
13. Anticiper et optimiser son IBGI : stratégies concrètes
L'IBGI ne se subit pas — il se planifie. Voici les leviers d'optimisation les plus efficaces :
⏳ Patienter pour franchir un palier
Vérifiez toujours la date exacte de franchissement du prochain palier de durée. Quelques semaines ou mois d'attente peuvent représenter des économies de 5 à 10 points de taux, soit des dizaines de milliers de francs sur une belle plus-value.
📋 Déclarer tous les travaux à plus-value
Beaucoup de vendeurs oublient de déclarer des travaux réalisés 10 ans plus tôt. Retrouvez toutes vos factures. Chaque franc de travaux déclaré réduit d'autant le gain imposable.
🔄 Envisager le remploi
Si vous racheter un bien dans les 5 ans, le remploi vous permet de différer l'IBGI et d'investir une somme plus importante dans votre prochain achat.
💬 Consulter avant de signer
Ne prenez aucune décision de vente sans avoir fait estimer votre IBGI. Un entretien avec votre courtier et un fiscaliste avant la mise en vente peut changer radicalement votre stratégie.
Calculez toujours votre net cash disponible avant de vous engager sur un prix de vente. Un prix de vente élevé peut sembler attrayant, mais si la fiscalité est maximale, le net perçu peut être inférieur à celui d'une vente à un prix légèrement plus bas mais effectuée après un palier fiscal avantageux.
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4. Comment calculer l'IBGI : valeur d'acquisition et d'aliénation
Le gain imposable (ou gain effectif) est la différence entre deux montants :
📥 Valeur d'aliénation
Prix de vente encaissé
— moins les frais de vente déductibles (commission, certains frais notariaux liés à la vente, pénalités hypothécaires, etc.)
📤 Valeur d'acquisition
Prix d'achat initial
+ droits de mutation (4% à Genève) + travaux à plus-value + frais d'acquisition notariaux
Gain effectif = Valeur d'aliénation − Valeur d'acquisition
Si vous êtes propriétaire depuis plus de 10 ans, vous pouvez choisir de retenir, comme valeur d'acquisition, l'estimation fiscale (valeur officielle) du bien 10 ans avant la vente, majorée de 30%, si ce montant vous est plus favorable que le prix d'achat réel. Cette option peut être très avantageuse si vous avez acheté à bas prix il y a longtemps. Renseignez-vous auprès du Service des contributions ou de votre notaire pour obtenir cette estimation fiscale historique.